Với nhiều nội dung chỉ đạo mới quan trọng về quản lý nhà nước đối với đất đai, Nghị quyết 18 được kỳ vọng tạo ra những đột phá mạnh mẽ cho sự phát triển thị trường BĐS theo hướng thị trường đầy đủ, minh bạch và hiệu quả hơn…
Trong Nghị định 18 đã ghi nhận nhiều luận điểm chỉ đạo mới quan trọng về yêu cầu tăng tính thị trường, minh bạch và hiệu quả trong quản lý nhà nước đối với đất đai, thời gian tới, với những điểm nhấn nổi bật là:
1. Bỏ khung giá đất và xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Theo Điều 113 Luật Đất đai 2013 và Nghị định 96/2019/NĐ-CP, Chính phủ ban hành khung giá đất định kỳ 5 năm một lần đối với từng loại đất, theo từng vùng. Trên cơ sở đó, UBND cấp tỉnh xây dựng và trình HĐND cùng cấp thông qua bảng giá đất địa phương mình trước khi ban hành. Khi giá đất phổ biến trên thị trường tăng từ 20% trở lên so với giá tối đa hoặc giảm từ 20% trở lên so với giá tối thiểu trong khung giá đất, thì Chính phủ và sau đó là UBND cấp tỉnh điều chỉnh khung giá đất cho phù hợp.
Nghị quyết 18 đã yêu cầu: Bỏ khung giá đất; có cơ chế, phương pháp xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường; Quy định chức năng, nhiệm vụ và trách nhiệm của cơ quan có nhiệm vụ xác định giá đất. Trung ương xây dựng tiêu chí và quy trình kiểm tra, giám sát các địa phương trong việc xây dựng bảng giá đất. Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định và kiểm tra, giám sát việc thực hiện giá đất. Có cơ chế hữu hiệu để nâng cao chất lượng công tác định giá đất, bảo đảm tính độc lập của hội đồng thẩm định giá đất, năng lực của tổ chức tư vấn xác định giá đất, năng lực và đạo đức của các định giá viên.
Thực tế cho thấy, giá đất trong khung/bảng giá đất có khoảng cách rất xa với giá đất trên thị trường, đặc biệt ở những đô thị phát triển sôi động. Đây là nguyên nhân chính gây tình trạng thất thu NSNN từ thuế sử dụng đất, phí và lệ phí, tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai, cũng như từ tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước; người dân chịu thiệt khi bị thu hồi đất…Bởi vậy, việc cho phép các tỉnh, thành được ban hành bảng giá đất địa phương không bị khống chế bởi khung giá của Chính phủ không chỉ giúp giá đất tiến sát giá thị trường, mà còn tạo căn cứ kê khai và áp đúng giá chuyển nhượng thực tế quyền sử dụng đất, tăng thu ngân sách từ hoạt động quản lý đất đai, đẩy nhanh tiến trình hợp thức hóa các giấy tờ nhà đất và công tác bồi thường, thu hồi đất, triển khai các dự án trong nền kinh tế.
2. Thực hiện giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; đánh thuế cao hơn đối với người sở hữu nhiều nhà, đất, đầu cơ và bỏ hoang đất
Nghị quyết 18 cũng khẳng định: Tiếp tục thực hiện thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; Quy định cụ thể về đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất; Hạn chế và quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cơ bản thực hiện hình thức cho thuê đất trả tiền hằng năm và quy định cụ thể các trường hợp trả tiền thuê đất một lần, phù hợp với tính chất, mục đích sử dụng đất, bảo đảm nguồn thu ổn định, tránh thất thoát ngân sách nhà nước.
Hơn nữa, Nghị quyết 18 cũng xác định chủ trương mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp phù hợp với đặc điểm, điều kiện của từng vùng, địa phương, với việc chuyển đổi nghề, việc làm, lao động ở nông thôn. Xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp và tổ chức thực hiện thu hồi đất giao khoán không đầu tư từ các công ty nông, lâm nghiệp về địa phương quản lý và thực hiện giao đất, cho thuê đất theo quy định, phù hợp với điều kiện của từng địa phương, vùng, miền. Có chính sách phù hợp để ưu tiên giao đất cho đồng bào dân tộc thiếu đất sản xuất, cùng với các cơ chế hiệu quả để ngăn chặn người dân chuyển nhượng sau khi được giao đất; đồng thời, có chính sách khuyến khích phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp; xây dựng quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp.
Ngoài ra, theo nghị quyết 18, việc giao đất cho cơ sở tôn giáo sẽ được quy định theo hướng: Nhà nước thực hiện giao đất có hạn mức không thu tiền sử dụng đất đối với đất sử dụng làm cơ sở thờ tự, trụ sở của các tổ chức tôn giáo. Các tổ chức tôn giáo sử dụng đất vào mục đích khác phải trả tiền thuê đất cho Nhà nước theo quy định của pháp luật. Các điều kiện giao đất, cho thuê đất, hạn mức sử dụng đối với các tổ chức tôn giáo phù hợp với quỹ đất hiện có của địa phương.
Trong khi khẳng định tiếp tục có chính sách ưu đãi thuế, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất phù hợp với lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư; đối với hộ nghèo, đồng bào dân tộc thiểu số, gia đình người có công với cách mạng; những địa phương được quy hoạch sản xuất nhằm bảo đảm an ninh lương thực quốc gia, bảo vệ các loại rừng, nhất là rừng phòng hộ, rừng đặc dụng…thì Nghị quyết 18 cũng xác định rõ yêu cầu quy định mức thuế cao hơn đối với người sử dụng nhiều diện tích đất, nhiều nhà ở, đầu cơ đất, chậm sử dụng đất, bỏ đất hoang…;Có chế tài cụ thể và đồng bộ để xử lý các trường hợp đã được Nhà nước giao đất, cho thuê đất nhưng không sử dụng hoặc chậm sử dụng; Kiên quyết thu hồi đất của tổ chức, cơ quan nhà nước, đơn vị sự nghiệp sử dụng đất không đúng mục đích, nhất là tại các vị trí có lợi thế, khả năng sinh lợi cao, ngăn chặn thất thoát vốn, tài sản nhà nước.
Về logic, việc bỏ khung giá đất và hoàn thiện các phương pháp định giá, đấu giá quyền sử dụng đất bám sát nguyên tắc thị trường và phù hợp với thực tế, cũng như nguyên tắc áp thuế cao hơn cho các hoạt động đầu cơ, sở hữu nhiều đất đai và đất đai bị bỏ hoang sẽ làm giá cả về quyền sử dụng đất mất đi tính bình quân, cào bằng một cách cứng nhắc, để trở nên đa dạng, linh hoạt và sát thực tế địa phương hơn; đồng thời, làm mất động lực và kẽ hở cho các bất cập, sai phạm và trục lợi vì khai thác cơ chế hai giá đất hiện hành, khắc phục được tình trạng chênh lệch giá đất giáp ranh giữa các địa phương trong giao đất, cho thuê đất, bồi thường khi thu hồi đất ở địa phương. Từ đó, giúp đáp ứng nguyện vọng chính đáng, bảo vệ quyền lợi, đời sống và sinh kế của người có đất bị thu hồi, đẩy nhanh tốc độ giải phóng mặt bằng và xử lý kịp thời hơn các dự án chậm tiến độ hoặc không đưa đất, bất động sản vào sử dụng, khuyến khích sử dụng đất tiết kiệm, hiệu quả, bền vững…
Hơn nữa, sự kết hợp thực hiện nghiêm chủ trượng giao đất qua đấu giá, đấu thầu dự án có sử dụng đất theo tinh thần nghị quyết 18 và chủ trương tổ chức thu hồi và đấu giá công khai theo quy định của pháp luật những diện tích cho phép chuyển mục đích sử dụng đất khác với phương án đã được phê duyệt và đối với các trường hợp vi phạm pháp luật về đất đai theo tinh thần của Nghị quyết số 60/2018/QH14 ngày 15 tháng 6 năm 2018 sẽ tạo cộng hưởng tác dụng tích cực trong gỡ nút thắt cho việc tính đúng, tính đủ giá trị quyền sử dụng đất trong cổ phân hóa DNNN. Theo đó, khi cổ phần hoá DNNN, cần cân nhắc áp dụng hai phương án: Hoặc tính đúng, tính đủ giá trị quyền sử dụng đất và triển khai phương án cổ phần hóa theo quy trình đã định; hoặc không tính giá đất vào giá trị doanh nghiệp khi cổ phần hóa, mà nhà nước thu hồi đất để sử dụng cơ chế thuê đất hoặc đấu giá quyền sử dụng đất sau khi cổ phần xong. Việc tách quá trình xử lý liên quan đến đất đai ra khỏi quá trình cổ phần hóa DNNN sẽ tạo hướng khả thi và hiệu quả cao trong giải bàì toán khó hiện nay là xác định giá trị quyền sử dụng đất và lợi thế kinh doanh của các DNNN cần cổ phần hóa đang nắm giữ những diện tích đất ở vị trí đẹp trong khu đô thị và cả ở những khu vực hẻo lánh khó xác định giá trị trường, tránh sai lầm hay vụ lợi trong định giá trị DNNN quá cao hoặc quá thấp.
3. Củng cố sự đồng thuận xã hội và bảo đảm lợi ích người dân
Nghị quyết 18 tiếp tục khẳng định: Việc thu hồi đất phải tuân thủ Hiến pháp và pháp luật; chỉ được thực hiện sau khi phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được phê duyệt. Đối với trường hợp thu hồi đất mà phải bố trí tái định cư thì phải hoàn thành bố trí tái định cư trước khi thu hồi đất, để sau khi thu hồi đất thì người dân có đất bị thu hồi phải có chỗ ở, bảo đảm cuộc sống bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Một trong những điểm mới của Nghị quyết 18-NQ/TW là yêu cầu các cơ quan chức năng sớm bổ sung, hoàn thiện các quy định về quản lý, sử dụng đất quốc phòng, an ninh kết hợp với sản xuất và xây dựng kinh tế; về đất ở và đất nông nghiệp kết hợp với thương mại, dịch vụ; về đất dự án du lịch có yếu tố tâm linh; về chế độ sử dụng đất xây dựng công trình trên không, công trình ngầm, đất hình thành từ hoạt động lấn biển…;
Đặc biệt, Nghị quyết 18 cho phép mở rộng đối tượng, hạn mức nhận chuyển quyền sử dụng đất nông nghiệp; Tạo điều kiện thuận lợi để người sử dụng đất nông nghiệp được chuyển đổi mục đích sản xuất cây trồng, vật nuôi, nâng cao hiệu quả sử dụng đất nông nghiệp theo quy hoạch. Tăng cường quản lý chất lượng đất, khắc phục tình trạng thoái hoá, suy giảm chất lượng đất.
Hơn nữa, một điểm nhấn nổi bật của Nghị quyết 18 là nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm lợi ích và sự đồng thuận, khuyến khích góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người dân trong các dự án thu hồi đất. Nghị quyết yêu cầu: Quy định cụ thể hơn về thẩm quyền, mục đích, phạm vi thu hồi đất, điều kiện, tiêu chí cụ thể việc Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng; Tiếp tục thực hiện cơ chế tự thoả thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại; Sớm xây dựng và hoàn thiện cơ chế, chính sách để tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có quyền sử dụng đất tham gia với nhà đầu tư để thực hiện các dự án dưới hình thức chuyển nhượng, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Quy định cơ chế góp quyền sử dụng đất, điều chỉnh lại đất đai đối với các dự án phát triển, chỉnh trang đô thị và khu dân cư nông thôn; Quy định cụ thể việc khai thác hiệu quả quỹ đất phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất và chính sách ưu tiên cho người có đất ở bị thu hồi đất được giao đất hoặc mua nhà trên diện tích đất đã thu hồi mở rộng theo quy định của pháp luật. Xây dựng quy định về ngân hàng cho thuê đất nông nghiệp.
Việc phát triển thị trường quyền sử dụng đất nông nghiệp, nhất là việc mở rông và đa dạng hóa các phương thưc góp vốn bằng quyền sử dụng đất của người dân trong quá trình xây dựng và triển khai các dự án thu hồi đất, tái cơ cấu kinh tế và tái định cư ở cấp quốc gia và địa phương là đòi hỏi cấp thiết và còn là khoảng trống lớn cả về pháp lý và thực tiễn. Thực hiện tốt chủ trương này sẽ có tác động tích cực toàn diện cả cấp vĩ mô và vi mô, trước mắt và lâu dài, do vừa tạo sinh kế, nguồn thu nhập mới và bảo đảm lưu giữ quyền sử dụng đất lâu dài cho người dân, vừa trực tiếp gỡ nút thắt, tăng cường khai thác tiềm năng và biến quyền sử dụng đất thành nguồn lực lớn cho phát triển kinh tế, tăng sự đồng thuận và đầu tư xã hội; giảm bớt áp lực phân hóa xã hội giàu nghèo và tái nghèo trong thực tiễn hậu thu hồi đất.
4. Tăng cường tính công khai, minh bạch và hiệu quả trong quản lý đất đai và thị trường bất động sản
Nghị quyết 18 nhấn mạnh các yêu cầu: Kiện toàn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về đất đai bảo đảm tinh gọn, hiệu lực, hiệu quả, đồng bộ, thống nhất; loại bỏ khâu trung gian, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền phù hợp, kèm theo cơ chế kiểm tra, giám sát và kiểm soát quyền lực.
Các quy hoạch quốc gia cũng như quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất phải bảo đảm phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau để phát triển. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được lập ở cấp quốc gia, cấp tỉnh và cấp huyện, đáp ứng yêu cầu thực hiện Chiến lược phát triển kinh tế - xã hội nhanh, bền vững; bảo đảm quốc phòng, an ninh; bảo vệ môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu. Nội dung quy hoạch sử dụng đất phải kết hợp giữa chỉ tiêu các loại đất gắn với không gian, phân vùng sử dụng đất, hệ sinh thái tự nhiên, thể hiện được thông tin đến từng thửa đất. Việc xác định chỉ tiêu sử dụng đất phải phù hợp với nhu cầu sử dụng đất, tránh lãng phí trong phân bổ, quản lý và sử dụng đất. Quy định rõ, chặt chẽ việc phê duyệt, ban hành kế hoạch sử dụng đất hằng năm. Nhà nước bảo đảm đủ nguồn lực để lập quy hoạch sử dụng đất và các quy hoạch ngành, lĩnh vực có sử dụng đất.
Đất đai phải được điều tra, đánh giá, thống kê, kiểm kê, lượng hoá, hạch toán đầy đủ trong nền kinh tế; được quy hoạch sử dụng hiệu quả, hợp lý với tầm nhìn dài hạn, hài hoà lợi ích giữa các thế hệ, các vùng, miền, giữa phát triển kinh tế - xã hội với bảo đảm quốc phòng, an ninh; phát triển giáo dục, văn hoá, thể thao; bảo vệ môi trường và thích ứng với biến đổi khí hậu; bảo đảm an ninh lương thực quốc gia.
Bổ sung, hoàn thiện các quy định bảo đảm công khai, minh bạch trong quản lý đất đai, như: Xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin đất đai; xây dựng cơ sở dữ liệu số và hệ thống thông tin quốc gia về đất đai tập trung, thống nhất, đồng bộ, đa mục tiêu và kết nối liên thông; Bảo đảm công khai, minh bạch, có cơ chế đồng bộ, cụ thể để xử lý vi phạm quy định về giao đất, cho thuê đất, nhất là liên quan tới đấu giá quyền sử dụng đất và đấu thầu dự án có sử dụng đất. Đẩy mạnh thương mại hoá và phát triển thị trường quyền sử dụng đất, nhất là thị trường cho thuê đất nông nghiệp; Công khai giá đất, bắt buộc giao dịch qua các sàn giao dịch, thanh toán qua ngân hàng, không dùng tiền mặt; kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững; Khắc phục bằng được tình trạng sử dụng đất lãng phí, để đất hoang hoá, ô nhiễm, suy thoái và những tồn tại, vướng mắc về quản lý và sử dụng đất do lịch sử để lại…
Điểm mấu chốt nhất trong tác động tích cực kỳ vọng của Nghị quyết 18 là ở chỗ đã tạo nền tảng quyết định về thu hẹp giãn cách giá, từng bước tiến tới chế độ gía thị trường và cơ chế phân phối nguồn lực đất đai theo nguyên tắc thị trường, tăng tính thị trường, minh bạch và hiệu quả của thị trường bất động sản, cũng như bảo vệ chặt chẽ hơn quyền lợi người dân trong quá trình sử dụng và sau thu hồi đất, tăng tính đồng thuận và đoàn kết xã hội trong thực tế.
Hơn nữa, Nghị quyết 18 cũng mở đường thúc đẩy quá trình tích tụ, tập trung quyền sử dụng đất vào tay những người có khả năng sử dụng hiệu hơn theo các nguyên tắc mang tính thị trường cao hơn.
TS. Nguyễn Minh Phong
