Nghị quyết của Quốc hội về chính sách gỡ khó Luật Đất đai: Nhiều điểm mới

Ngày 11/12, Quốc hội đã thông qua Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai. Theo Luật sư, Chuyên gia pháp lý bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh, Nghị quyết có 17 điểm mới nổi bật so với Luật Đất đai hiện hành (Luật Đất đai năm 2024).

Theo đó, Nghị quyết đã bổ sung thêm 3 nhóm trường hợp thu hồi đất gồm: Thực hiện dự án trong khu thương mại tự do, dự án trong trung tâm tài chính quốc tế; Trường hợp thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận mà đã thoả thuận được >75% diện tích đất và >75% số chủ đất thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại để giao cho chủ đầu tư; Để tạo quỹ đất thanh toán cho Hợp đồng BT (xây dựng - chuyển giao); để cho thuê đất tiếp tục sản xuất, kinh doanh đối với trường hợp tổ chức đang sử dụng đất mà Nhà nước thu hồi đất.

Quốc hội thông qua Nghị quyết tháo gỡ vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Nghị quyết mở rộng áp dụng bảng giá đất cho mọi mục tiêu (cả "đầu vào" của quan hệ đất đai khi Nhà nước thu hồi đất và "đầu ra" của quan hệ đất đai khi Nhà nước giao đất/cho thuê đất) và vô hiệu hóa “giá đất cụ thể”. Bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất được sử dụng làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và cả tiền bồi thường cho người dân khi Nhà nước thu hồi đất.

Nghị quyết đã quy định về giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; cho phép thu hồi đất khi chưa phê duyệt phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chưa bố trí tái định cư trong một số trường hợp; cho phép người có thẩm quyền quyết định thu hồi đất theo tiến độ dự án hoặc theo tiến độ giải phóng mặt bằng; cho phép người có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất quyết định giao đất, cho thuê đất theo tiến độ dự án hoặc theo tiến độ giải phóng mặt bằng.

Đồng thời, cho phép người sử dụng đất lựa chọn thuê đất trả tiền một lần hoặc thuê đất trả tiền hằng năm; cho phép giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất trồng lúa, đất rừng sang mục đích khác mà không phải trình HĐND cấp tỉnh chấp thuận.

Nghị quyết đã bổ sung các trường hợp giao đất, cho thuê đất không qua đấu giá, đấu thầu; giảm tải điều kiện để đấu giá quyền sử dụng đất đối với dự án nhà ở; giảm tải điều kiện để đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn: chỉ cần có quy hoạch phân khu (hoặc quy hoạch chung với trường hợp không cần quy hoạch phân khu).

Bên cạnh đó, Nghị quyết cho phép điều chỉnh thời hạn sử dụng đất cho nhà đầu tư mới thay thế cho nhà đầu tư đã giải thể, phá sản; nhà đầu tư nhận chuyển nhượng dự án; rút ngắn thời gian thông báo thu hồi đất xuống 60 ngày với đất nông nghiệp, 120 ngày với đất phi nông nghiệp (quy định của Luật Đất đai 2024 là 90 ngày và 180 ngày); rút ngắn thời gian niêm yết công khai phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư; thời hạn tổ chức đối thoại khi có ý kiến không đồng ý về phương án giải phóng mặt bằng.

Nghị quyết đã làm rõ trường hợp miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất thì không phải xác định giá đất, không tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và không thực hiện thủ tục đề nghị miễn, trừ trường hợp chỉ được miễn tiền thuê đất một số năm. So với Luật Đất đai 2024, Nghị quyết làm rõ trường hợp chỉ được miễn tiền thuê đất một số năm thì vẫn phải định giá đất và tính tiền thuê đất; giảm bớt điều kiện bán tài sản trên đất thuê trả tiền hằng năm.

Đối với trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác để làm lối đi, khi tách thửa, hợp thửa đất, Nghị quyết không bắt buộc phải chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi. Cho phép chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì không bắt buộc phải tách thửa. Cho phép hợp các thửa đất không cùng mục đích sử dụng đất, không cùng hình thức sử dụng đất, không cùng thời hạn sử dụng đất.

Ngoài ra, Nghị quyết đơn giản hóa hệ thống quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất: không lập kế hoạch sử dụng đất 5 năm (2026-2030) thành phố trực thuộc Trung ương, không lập quy hoạch sử dụng đất cấp huyện, kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện, quy hoạch/kế hoạch sử dụng đất cấp xã.

Cùng đó, bỏ quy định hoạt động lấn biển phải được Quốc hội, Thủ tướng Chính phủ chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư nếu triển khai tại khu vực bảo vệ di tích lịch sử - văn hóa, danh lam thắng cảnh, di sản thiên nhiên, vườn quốc gia; khu vực cảng biển, vùng nước trước cầu cảng, cửa sông và các khu vực được quy hoạch, sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh.