Nên áp dụng “phương pháp thặng dư” và xác định địa điểm khi thực hiện dự án sử dụng đất?

Phương pháp định giá đất

Trong văn bản góp góp ý sửa đổi một số điều của Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định số 44/2014/NĐ-CP liên quan đến phương pháp định giá đất, HoREA cho biết:

Thứ nhất, phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất, khu đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất, khu đất cần định giá.

Thứ hai, phương pháp thu nhập được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng (VND) kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 03 năm liền kề (được tính từ ngày 01 tháng 01 đến hết ngày 31 tháng 12) trước thời điểm định giá.

Thứ ba, Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở đánh giá hiệu quả sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, theo khu vực giá đất của địa phương, theo loại dự án có sử dụng đất như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình, dự án cao cấp, trung cấp, bình dân.

Thứ tư, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (sau đây gọi là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường được xây dựng trên cơ sở đánh giá hiệu quả sử dụng đất theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt, theo khu vực giá đất của địa phương, theo loại dự án có sử dụng đất như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình, dự án cao cấp, trung cấp, bình dân”.

Liên quan đến vấn đề nêu trên, HoREA đề nghị sử dụng cụm từ “đánh giá hiệu quả sử dụng đất” theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt sẽ chính xác hơn cụm từ “sử dụng đất có hiệu quả cao nhất”.

Lý do là chủ đầu tư chỉ được sử dụng đất theo quy hoạch phân khu tỷ lệ 1/2000 hoặc quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này hoàn toàn phụ thuộc vào “ý chí” của Nhà nước quy định “hiệu quả sử dụng đất” thông qua phê duyệt các chỉ tiêu quy hoạch như “hệ số sử dụng đất”, “mật độ xây dựng”, “chiều cao tối đa của công trình”.

Tuy nhiên, các chỉ tiêu quy hoạch do Nhà nước quyết định vẫn chưa đảm bảo được tiêu chí “sử dụng đất có hiệu quả cao nhất”, nên trên thực tế đã có nhiều chủ đầu tư đề nghị cơ quan nhà nước có thẩm quyền điều chỉnh các chỉ tiêu quy hoạch để “sử dụng đất có hiệu quả cao hơn” theo mục tiêu đầu tư kinh doanh của mình và sẵn sàng thực hiện nghĩa vụ tài chính bổ sung nộp vào ngân sách nhà nước.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA cho rằng, nếu áp dụng “phương pháp thặng dư” sẽ phải tính đến địa điểm thực hiện dự án và loại dự án có sử dụng đất. Vậy nên, Hiệp hội đề nghị bổ sung căn cứ “theo khu vực giá đất của địa phương” như thành phố Hồ Chí Minh, chia thành 5 khu vực giá đất, hoặc theo loại dự án có sử dụng đất là “dự án nhà ở thương mại cao cấp, trung cấp, bình dân” hoặc “dự án bất động sản thương mại, du lịch, y tế, giáo dục, vui chơi giải trí…”.

Ngoài ra, ông Châu khẳng định, việc áp dụng “phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K)” để tính tiền sử dụng đất dự án có sử dụng đất, điển hình là dự án nhà ở thương mại thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh có thể quy định “hệ số K” tích hợp các hệ số k1, k2, k3, k4… tùy theo thực tế từng địa phương.

Cụ thể, “hệ số k1” căn cứ theo từng “khu vực giá đất” của địa phương; “hệ số k2” căn cứ vào loại dự án bất động sản cao cấp, trung cấp hoặc bình dân; “hệ số k3” căn cứ vào loại  dự án nhà thấp tầng, cao tầng hoặc hỗn hợp cao tầng xen lẫn thấp tầng; “hệ số k4” căn cứ vào hệ số sử dụng đất.

Cũng theo ông Châu, nếu giả định năm 2023, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh áp dụng “hệ số K” là 0,25 (tính bằng 25% giá đất của Bảng giá đất được điều chỉnh theo khu vực giá đất) đối với dự án nhà ở thương mại (trên đây) thì Nhà nước sẽ tiên lượng được số tiền sử dụng đất của dự án bất động sản thu vào ngân sách và chủ đầu tư dự án cũng biết rõ tiền sử dụng đất phải nộp theo công thức:

Như vậy: Giá đất = giá đất trong bảng giá đất (x) hệ số điều chỉnh giá đất theo khu vực (x) ⅀ (k2,k3,k4…) (x) diện tích khu đất dự án.

Giả định năm 2026, thị trường bất động sản có biến động giá tăng cao hơn, Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” lên 0,26 (hoặc cao hơn). Giả định năm 2028, nếu thị trường giảm giá rõ rệt, Nhà nước có thể điều chỉnh “hệ số K” xuống 0,24 (hoặc thấp hơn).

Ví dụ: Dự án nhà ở thương mại A tại thành phố Thủ Đức có diện tích đất 10.000 m2 tiếp giáp đường B có giá 20 triệu đồng/m2. Theo Bảng giá đất thành phố Hồ Chí Minh (Thành phố chia thành 05 khu vực giá đất) và Thành phố Thủ Đức thuộc khu vực II có hệ số điều chỉnh giá đất năm 2023 (hệ số k1) là 3,3 lần, giá đất đường B theo Bảng giá đất năm 2023 sẽ là 20 triệu đồng (x) 3,3 = 66 triệu đồng/m2. Như vậy, giá đất đối với Dự án A được tính theo công thức như sau:

Giá đất Dự án A = 20 triệu đồng (x) 3,3 (x) 0,25 (x) 10.000m2 = 165 tỷ đồng

Điều kiện áp dụng phương pháp định giá đất

Theo đó, phương pháp so sánh được áp dụng để định giá đất khi có tối thiểu 03 thửa đất so sánh đã chuyển nhượng trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 2, 3 và các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.

Cụ thể, phương pháp thu nhập được áp dụng để định giá đất khi xác định được các khoản thu nhập và chi phí từ việc sử dụng đất, trừ trường hợp quy định tại khoản 1, 3 và các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.

Vì vậy, “phương pháp thặng dư” được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất có tiềm năng phát triển do thay đổi mục đích sử dụng đất hoặc thay đổi quy hoạch khi xác định được tổng doanh thu phát triển ước tính và tổng chi phí phát triển ước tính, trừ trường hợp quy định tại khoản 1, 2 và các điểm a, b, c và d khoản 4 Điều này.

Như vậy, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được áp dụng để xác định giá thửa đất, khu đất đối với các trường hợp sau:

1. a) Các trường hợp quy định tại điểm a khoản 4 Điều 114 và khoản 3 Điều 189 Luật Đất đai;

2. b) Tính tiền thuê đất trả tiền hàng năm đối với trường hợp Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

3. c) Giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết xây dựng;

4. d) Phương án 1: Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá có tổng giá trị tính theo giá đất trong bảng giá đất đối với diện tích phải nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất dưới 90 tỷ đồng đối với các thành phố trực thuộc Trung ương, dưới 30 tỷ đồng đối với các tỉnh miền núi, vùng cao, dưới 60 tỷ đồng đối với các tỉnh còn lại trong các trường hợp quy định tại các điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

Phương án 2: Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá để tính thu tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với hộ gia đình, cá nhân trong các trường hợp quy định tại các điểm b khoản 4 Điều 114; khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

Hiệp hội đề nghị bổ sung Phương án 3: Xác định giá đất của thửa đất, khu đất cần định giá không phân biệt thửa đất, khu đất có giá đất theo bảng giá đất trong các trường hợp quy định tại các điểm b và điểm d khoản 4 Điều 114, khoản 2 Điều 172 Luật Đất đai và trường hợp tính tiền thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê khi Nhà nước cho thuê đất không thông qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất;

đ) Xác định giá đất cụ thể tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất đối với các trường hợp được bồi thường theo quy định của Luật Đất đai mà không đủ điều kiện để áp dụng phương pháp định giá đất quy định tại khoản 1 Điều này”.

Nhân Hà Phan