Giải trình một số vấn đề về Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi

Những điểm mới đáng chú ý

Cùng với dự thảo Luật Nhà ở, dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản (LKDBĐS) sửa đổi đang được Bộ Xây dựng tổ chức lấy ý kiến rộng rãi của người dân, doanh nghiệp, các hiệp hội nghề nghiệp, địa phương và các bộ, ngành từ nhiều tháng qua.

Dự kiến, các dự thảo sẽ được báo cáo tại kỳ họp thứ 5 và thông qua vào kỳ họp thứ 6, Quốc hội khóa XV. Trong đó, nhiều quy định tại dự thảo nhận được sự quan tâm, đồng tình và kỳ vọng sẽ thay đổi thị trường bất động sản hoạt động minh bạch, bền vững. 

Dự thảo Luật KDBĐS sửa đổi đã bổ sung khoản 7 Điều 24 quy định về "đặt cọc" trước khi ký hợp đồng mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư. Quy định này được cho là biện pháp để ngăn chặn tình trạng đầu nậu, cò đất, doanh nghiệp bất lương lợi dụng quy định "đặt cọc" của Bộ Luật Dân sự để thực hiện hành vi lừa đảo khách hàng.

Dự thảo này cũng bổ sung quy định về "Hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ du lịch, căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú" của Nghị định 02/2022/NĐ-CP nâng cấp thành khoản 7 Điều 24 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi để bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp, chính đáng của khách hàng, nhà đầu tư mua, thuê mua công trình xây dựng không phải là nhà ở, có chức năng lưu trú đưa vào kinh doanh như căn hộ du lịch (condotel), căn hộ văn phòng kết hợp lưu trú (officetel)…

Tiếp đó, Khoản 3 Điều 49 Dự thảo Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã bổ sung quy định về việc thanh toán hợp đồng trong kinh doanh, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản phải được thực hiện thông qua tổ chức tín dụng đang hoạt động hợp pháp tại Việt Nam để bảo đảm công khai, minh bạch.

Tại khoản 2 Điều 41 của dự thảo này cũng quy định chủ đầu tư chuyển nhượng đã có quyết định giao đất, cho thuê đất thực hiện dự án của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất của dự án gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; thuế, phí, lệ phí liên quan đến đất đai (nếu có) đối với dự án, phần dự án chuyển nhượng mà không bắt buộc phải có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với toàn bộ hoặc một phần dự án chuyển nhượng.

Nội dung này đã luật hóa một phần khoản 1 Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 của Quốc hội khóa 14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng, cho phép được chuyển nhượng tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu là dự án bất động sản khi đáp ứng đầy đủ điều kiện như: Được cơ quan Nhà nước phê duyệt theo quy định và có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước.

Tiếp thu ý kiến, hoàn thiện dự thảo

Tại phiên họp Thường trực Ủy ban Kinh tế mở rộng để thẩm tra sơ bộ dự án Luật KDBĐS (sửa đổi) diễn ra chiều 10/4, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Luật KDBĐS hiện hành được Quốc hội khóa XIII Kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 25/11/2014, có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2015.

Sau khi được ban hành, Luật KDBĐS 2014 đã hoàn thiện hơn về khuôn khổ pháp lý cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS, đưa ra các quy tắc kinh doanh, giao dịch cho các chủ thể trong hoạt động kinh doanh BĐS; thiết lập nền tảng, cơ sở pháp lý cho thị trường BĐS vận hành.

Theo đó, Luật KDBĐS 2014 đã quy định đầy đủ, cụ thể về: Phạm vi điều chỉnh, đối tượng áp dụng, nguyên tắc kinh doanh BĐS, các loại BĐS đưa vào kinh doanh, việc công khai thông tin về BĐS đưa vào kinh doanh, chính sách của Nhà nước đối với đầu tư KDBĐS và các hành vi bị cấm trong hoạt động KDBĐS…

Sau gần 08 năm triển khai thực hiện Luật KDBĐS 2014, bên cạnh những kết quả đạt được thì pháp luật về kinh doanh BĐS cũng đã xuất hiện những bất cập, hạn chế cần được điều chỉnh, bổ sung.

“Việc sửa đổi, hoàn thiện các quy định của Luật KDBĐS 2014 rất cấp thiết. Một là thể chế hóa kịp thời chủ trương, đường lối của Đảng, chính sách của Nhà nước đối với lĩnh vực BĐS, hoạt động KDBĐS, đảm bảo thị trường BĐS phát triển ổn định, lành mạnh, công khai, minh bạch. Hai là để phù hợp tình hình thực tế hiện nay, tháo gỡ các tồn tại, hạn chế, bảo đảm hợp hiến, sự thống nhất, đồng bộ giữa quy định của Luật KDBĐS với các luật khác có liên quan” – Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị nhấn mạnh mục đích của việc nghiên cứu, xây dựng dự án Luật KDBĐS sửa đổi.

Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị cho biết: Đến nay, hồ sơ dự án Luật KDBĐS (sửa đổi) đáp ứng tiến độ được giao tại Nghị quyết số 50/2022/QH15 ngày 13/6/2022 của Quốc hội về Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2023, điều chỉnh Chương trình xây dựng luật, pháp lệnh năm 2022.

Cụ thể, dự thảo Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã được đăng tải để lấy ý kiến rộng rãi đối với trên Cổng thông tin điện tử Chính phủ, Cổng thông tin điện tử Bộ Xây dựng; Lấy ý kiến các Bộ, ngành, địa phương, doanh nghiệp, các hiệp hội có liên quan; Ủy ban Trung ương Mặt trận Tổ quốc Việt Nam phản biện xã hội; Chính phủ thảo luận trong phiên họp chuyên đề về xây dựng pháp luật…

Trên cơ sở ý kiến của các thành viên Chính phủ, cơ quan chủ trì soạn thảo đã có báo cáo tiếp thu, giải trình và hoàn thiện dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).

Dự thảo Luật KDBĐS sửa đổi trình tại phiên họp gồm 11 chương, với 93 điều, đề cập các quy định chung; Các quy định về kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Kinh doanh quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng dự án BĐS; Hợp đồng kinh doanh BĐS; Kinh doanh dịch vụ BĐS; Xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS; Điều tiết thị trường BĐS; Quản lý nhà nước về kinh doanh BĐS; điều khoản thi hành…

P.V (t/h)