“Giải mã cơn sốt đất”

Buổi tọa đàm có sự tham gia của đại diện nhiều cơ quan chức năng như: đại diện Bộ Tài nguyên và Môi trường; Sở Xây dựng Hà Nội; lãnh đạo quận huyện nơi giá đất tăng sốt nóng thời gian qua; luật sư, chuyên gia quy hoạch, chuyên gia pháp lý trong lĩnh vực bất động sản, các doanh nghiệp, đơn vị phân phối trong lĩnh vực bất động sản…

Trong báo cáo của Colliers Việt Nam ngày 24/3, Giám đốc Bộ phận Thẩm định và Tư vấn, Colliers Việt Nam cho biết, tình trạng “sốt đất” đang diễn ra tại nhiều nơi không loại trừ khả năng giới đầu cơ và môi giới lợi dụng các thông tin về quy hoạch sân bay, khu đô thị, đường xá, cầu cảng… để tung thêm các thông tin đồn thổi, khai thác hiệu ứng đám đông để làm nhiễu loạn giá và tạo sóng tăng giá đất.

Một ví dụ là thông tin thành lập Thành phố Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh) khiến giá đất quanh khu vực này tăng lên chóng mặt. Cụ thể, trong quý II/2020, giá đất phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2, TP. Hồ Chí Minh rơi vào khoảng 60-70 triệu đồng/m2 nhưng đến nay đã có nhiều lô đất được rao bán từ 100-140 triệu đồng/m2.

Còn tại Bình Dương, hiện giá bất động sản cũng đang tăng mạnh, đặc biệt là thành phố Dĩ An. Cụ thể, nhiều dự án mở bán với giá cao hơn từ 50 – 70% so với những dự án lân cận mở bán trước đó. Một số dự án còn chào bán với giá 40 – 45 triệu đồng/m2 – mức giá đã vượt mặt nhiều khu vực vùng ven của TP. Hồ Chí Minh. Thậm chí, khu vực trung tâm hành chính Dĩ An chạm mức 60 - 70 triệu đồng/m2.

Phát biểu mở đầu buổi tọa đàm “Giải mã cơn sốt đất”, Phó Tổng biên tập Báo Tiền Phong - nhà báo Phùng Công Sưởng cho biết: "Từ cuối năm 2020 đến những tháng đầu năm 2021, trên dải đất hình chữ S ở đâu cũng xôn xao về câu chuyện giá đất tăng với các giao dịch bất thường, kèm theo nhiều hệ quả. Nhìn từ góc độ truyền thông, chúng ta thấy có nhiều dấu hiệu bất bình thường trong “cơn sốt” giá đất, từ đô thị đến nông thôn, từ đất công nghiệp đến đất nông nghiệp…".

Ở góc độ nhà quản lý, ông Lê Văn Bình - Cục trưởng Cục kinh tế và phát triển quỹ đất, Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) đưa ra đánh giá cho hay những cơn sốt đất thường có chu kì, cứ khoảng 10 năm lại có 1 cơn sốt đất và mỗi lần như vậy lại tạo lập một biểu giá mới.

Theo ông Bình, cơn sốt đất hiện nay có nhiều nguyên nhân mang tính cộng hưởng. Giải mã cơn sốt đất cơn sốt đất lần này, ông Bình cho rằng yếu tố đầu tiên là do quy hoạch. Trước đây, khi chưa có Luật Quy hoạch, nước ta có các quy hoạch ngành, quy hoạch địa phương với các kì khác nhau. Nhưng lần này khi có Luật Quy hoạch, các địa phương và trung ương đồng bộ thống kê hiện trạng để hoạch định ra các kịch bản cho tương lai.

Do đó, khi các thông tin về việc dự kiến xây dựng công trình, quy hoạch khu đất mới được đưa ra bàn thảo, người dân sẽ phát sinh tâm lý đất ở khu vực nào đó có giá, trong khi các nhà đầu tư nhận ra tiềm năng về đất ở khu vực quy hoạch.

Cũng theo ông Bình, còn có nguyên nhân thứ hai là do ảnh hưởng của dịch Covid-19 khiến nhiều ngành nghề bị ảnh hưởng nặng nề, lãi suất ngân hàng xuống thấp. Vì thế, người dân thay vì gửi tiền tiết kiệm sẽ chuyển sang tìm kiếm các kênh đầu tư khác sinh lời hơn như bất động sản và chứng khoán.

Nêu quan điểm của mình về nguyên nhân sốt đất, Trưởng phòng Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản (Sở Xây dựng Hà Nội) - ông Trần Ngọc Minh cho rằng, sốt đất diễn ra do một số nguyên nhân: theo chu kì, xu hướng đầu tư của dòng tiền và quy hoạch.

“Trong thời gian vừa qua, việc hoàn chỉnh đồ án quy hoạch mới được phê duyệt. Do vậy, giá đất được đẩy lên cao nhất trong thời gian qua là đất ở nông thôn, đất vườn, ao, đất lâm nghiệp… Có những nơi tăng lên 100%. Đột biến tăng 200%. Về phía Hà Nội, chúng tôi tập trung xử lý thông tin minh bạch. Nhiều thông tin chỉ ở mức độ rò rỉ thì ngay lập tức, giá đất đã được đẩy lên rất cao. Một trong những nguyên nhân nữa mà phía Sở Xây dựng muốn quản lý chặt đó là một số đối tượng, nhóm đầu cơ thổi giá đất. Hiện nay, chúng ta mới chỉ công bố quy hoạch. Theo tôi, nên công khai cả việc tiến độ thực hiện quy hoạch, thời gian quy hoạch và dự án quy hoạch…”, ông Minh nói.

Ở góc độ chuyên gia, Chánh văn phòng Hội kiến trúc sư Việt Nam, Kiến trúc sư (KTS) Phạm Thanh Tùng nói: “Tôi vẽ biểu đồ về cơn sốt đất thì nó ngày càng dữ dội và công khai, công khai tới độ hỗn loạn. Trước đây, chúng ta không công khai quy hoạch hoặc công khai không hoàn toàn thì làn sóng giao dịch mua bán quyền sử dụng đất không như vậy”.

Theo KTS Tùng, hiện nay, nhiều người dân không hiểu, lơ mơ về quy hoạch nên dẫn tới những vấn đề bất cập. Ví dụ như việc quy hoạch sân bay đôi khi chỉ là dự kiến hoặc mới nằm trên bàn thảo. Khi quy hoạch chưa công khai, mới chỉ rò rỉ thông tin thì đã bắt đầu có sự hỗn loạn. Nhiều nhà môi giới xuất hiện, căng biển, rao bán mảnh đất không phải của mình.

Cũng tại buổi tọa đàm "giải mã cơn sốt đất", một đại diện doanh nghiệp bất động sản là ông Nguyễn Chí Nghĩa - Phó Tổng Giám đốc Công ty Đất Xanh Miền Bắc cho biết, trong quý I/2021, doanh nghiệp thực hiện hơn 2.000 giao dịch, trong đó có 60% là giao dịch chung cư, 40% là giao dịch thổ cư. Giao dịch thực tế của công ty khiêm tốn so với cơn sốt “nóng” ngoài thị trường, ông Nghĩa nói.

Nhìn nhận chung, hầu hết các chuyên gia, lãnh đạo đều cho rằng những cơn sốt đất diễn ra từ Bắc chí Nam thời gian qua có nhiều nguyên nhân gây ra, trong đó yếu tố chủ chốt vẫn là do quy hoạch.

Hậu quả của hiện tượng “sốt đất” có thể khiến nợ xấu tăng và làm xáo trộn đời sống kinh tế-xã hội của cả khu vực. Nguy cơ đổ vỡ thị trường bất động sản là có thể trong bối cảnh người có nhu cầu thực lại không đủ tiềm lực tài chính để sở hữu nhà đất vì giá đất liên tục tăng cao.

Ở phương diện pháp luật, Luật sư Trần Thanh Quyết đưa ra cảnh báo cho rằng hệ lụy của cơn sốt đất rất lớn, nguồn vốn đầu tư bằng vốn nhàn rỗi trên thực tế rất ít trong khi chủ yếu là nguồn vốn đi vay dẫn đến tình trạng nợ xấu, mất thanh khoản của nhà đầu tư khi đầu tư vào một thị trường không minh bạch, dựa trên tin đồn và thiếu cơ sở pháp lý.

Theo ông Quyết, khi xảy ra các sự kiện pháp lý phát sinh do cơn sốt đất mang lại, nguồn lực của hệ thống tư pháp để giải quyết rất lớn, kéo theo nhiều hệ lụy về pháp lý đối với không chỉ nhà đầu tư mà còn lãng phí nguồn lực của toàn xã hội.

“Việc tạo ra các mặt bằng giá mới không đúng với giá trị thực dẫn đến biến dạng thị trường và người mua bán cuối cùng trong cơn sốt đất chịu toàn bộ rủi ro”, Luật sư Quyết nói.

Phương Ngân (T/h)