Thứ ba 01/07/2025 20:20
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi): Kỳ vọng tạo bước ngoặt cho quỹ đất nhà ở xã hội

15/04/2023 10:58
Theo luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn, trọng tài viên Trung tâm trọng tài Thương mại và Công lý Việt Nam (VietJac), tại dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi), Chính phủ đề xu

Luật sư, thạc sĩ Phạm Thanh Tuấn cho rằng, nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại lựa chọn phương án nộp tiền sử dụng đất để thay thế cho nghĩa vụ dành 20% quỹ đất ở làm nhà ở xã hội khiến quỹ đất nhà ở xã hội đã thiếu lại càng thiếu.

Từ trước đến nay, xây dựng nhà ở xã hội, đặc biệt là phân khúc nhà ở xã hội dành cho người thu nhập thấp tại đô thị thường được các chủ đầu tư bất động sản coi như món rau sống để ăn kèm trong "thực đơn" mà "món chính" được ưa thích là nhà ở thương mại.

Do những giới hạn về biên lợi nhuận mỏng (không quá 10% tổng mức đầu tư dự án), nhiều cơ chế, chính sách chưa thực sự ưu ái nên không nhiều chủ đầu tư mặn mà phát triển nhà ở xã hội. Trong bức tranh nhiều gam màu chưa thực sự tươi sáng không thể không nhắc đến khó khăn của việc tiếp cận quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội.

Thông thường, quỹ đất phát triển nhà ở xã hội được hình thành từ hai nguồn chủ yếu là các dự án nhà ở xã hội độc lập và quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại. Trên thực tế, doanh nghiệp muốn xây dựng nhà ở xã hội khó tiếp cận với cả hai nguồn quỹ đất này.

Ảnh minh họa
Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) tạo kỳ vọng về bước ngoặt cho quỹ đất nhà ở xã hội.

Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội được quy hoạch trong các dự án nhà ở xã hội độc lập thường ít được doanh nghiệp quan tâm bởi thủ tục hành chính trong đầu tư phát triển nhà ở xã hội độc lập về cơ bản không có gì "ưu ái" hơn so với phát triển nhà ở thương mại.

Một số thủ tục pháp lý về phát triển nhà ở xã hộ liên quan đến xác nhận miễn tiền sử dụng đất, thủ tục xin phê duyệt giá bán nhà ở xã hội phức tạp hơn nhà ở thương mại. Khi không có lợi thế về giá bán (bị khống chế giá), hạn chế đối tượng mua (theo danh sách xác nhận của Sở Xây dựng), bị giới hạn về lợi nhuận 10% trong khi các thủ tục pháp lý phức tạp thì đương nhiên không nhiều doanh nghiệp hứng thú.

Cũng theo ông Tuấn, quỹ đất nhà ở xã hội 20% bố trí tại các dự án nhà ở thương mại chiếm phần đáng kể trong nguồn cung để xây dựng nhà ở xã hội thời gian qua. Ưu điểm của quỹ đất này là đã giải phóng xong mặt bằng, đầu tư đồng bộ về hạ tầng, hồ sơ pháp lý rõ ràng… thuận tiện cho việc xây dựng, nhưng lại không dễ để doanh nghiệp tiếp cận.

Theo quy định của Luật nhà ở, chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được ưu tiên giao làm chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội trên quỹ đất 20%. Tuy nhiên, để sớm thu lợi nhuận, các chủ đầu tư sẽ ưu tiên xây dựng nhà ở thương mại trước. Phần nhà ở xã hội trong dự án nhà ở thương mại thường ít được chủ đầu tư quan tâm hoặc triển khai cầm chừng. Thậm chí, ngay cả khi không triển khai xây dựng, nhiều chủ đầu tư vẫn trì hoãn bàn giao quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội cho địa phương.

Pháp luật về nhà ở và pháp luật kinh doanh bất động sản hiện nay không có quy định cho phép chủ đầu tư được chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án nhà ở xã hội cho chủ đầu tư khác tiếp tục triển khai xây dựng.

Do đó, doanh nghiệp muốn tiếp cận quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại cũng không hề đơn giản. Để có quỹ đất xây dựng nhà ở xã hội, các doanh nghiệp thường chọn giải pháp liên kết, hợp tác với chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại để triển khai xây dựng phần nhà ở xã hội; chấp nhận chia sẻ một phần lợi nhuận từ nhà ở xã hội vốn đã ít.

Nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại lựa chọn phương án nộp tiền sử dụng đất để thay thế cho nghĩa vụ dành 20% quỹ đất ở làm nhà ở xã hội. Điều này gián tiếp góp phần tạo nên tình trạng quỹ đất nhà ở xã hội đã thiếu lại càng thiếu.

Theo thống kê của các địa phương, cho đến nay, trên địa bàn cả nước đã hoàn thành 301 dự án nhà ở xã hội khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô xây dựng khoảng 155.800 căn; đang tiếp tục triển khai 401 dự án, với quy mô xây dựng khoảng 454.360 căn.

Đến năm 2020, Việt Nam có 2.256 dự án phát triển nhà ở thương mại nhưng chỉ có 1.040 dự án dành quỹ đất 20% để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội, với tổng diện tích đất ở đã bố trí là 3.359,07 ha.

Dự thảo Luật nhà ở (sửa đổi) có một quy định đáng chú ý liên quan đến quỹ đất phát triển nhà ở xã hội. Chính phủ đề xuất phương án các địa phương có trách nhiệm tự bố trí quỹ đất dành cho phát triển nhà ở xã hội. Địa phương có trách nhiệm trích một phần kinh phí thu được từ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để bồi thường giải phóng mặt bằng và đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho các dự án xây dựng nhà ở xã hội.

“Đây là một thay đổi mang tính bước ngoặt và triệt để. Quy định khi được thông qua sẽ góp phần tạo quỹ đất đáng kể cho các chủ đầu tư thay vì phụ thuộc vào quỹ đất 20% xây dựng nhà ở xã hội trong các dự án nhà ở thương mại”, ông Tuấn nói.

Hoài Anh

Tin bài khác
Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Có rủi ro từ quy định tính thêm 5,4%/năm tiền sử dụng đất chưa nộp?

Dự thảo sửa đổi Nghị định 103 quy định mức thu bổ sung 5,4%/năm đối với tiền sử dụng đất chưa nộp đang vấp phải phản ứng từ doanh nghiệp bất động sản. Các nhà đầu tư cảnh báo rủi ro pháp lý và tài chính và đề xuất điều chỉnh chính sách để tránh gây tắc nghẽn thị trường.
Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

Đà Nẵng điều chỉnh giá đất: Mức tăng “sốc” từ 125%–172%

UBND TP Đà Nẵng ban hành Quyết định 45, điều chỉnh giá đất từ 7-7-2025, tăng mạnh đến 170%. Đường Bạch Đằng lên gần 341 triệu đồng/m², nguồn thu ngân sách bùng nổ, báo hiệu cơ hội và thách thức cho thị trường bất động sản.
Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Tập đoàn Bcons tổ chức lễ khởi công Dự án Bcons Bình An Đông Tây

Ngày 28/6/2025, sự kiện “Lễ khởi công dự án Bcons Bình An – Đông Tây” là mốc son ghi dấu cho sự phát triển và khẳng định sự gắn bó của Bcons với mảnh đất Bình Dương.
Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất: Người dân được lợi gì từ việc phân quyền về cấp xã?

Theo ông Mai Văn Phấn – Phó Cục trưởng Cục Quản lý Đất đai (Bộ Nông nghiệp và Môi trường), đây là bước đi thiết thực nhằm rút ngắn quy trình, giảm thiểu thủ tục hành chính và tăng tính tiếp cận cho người dân, đặc biệt tại các khu vực nông thôn, vùng sâu, vùng xa.
Ngành bán lẻ Việt Nam tăng tốc trở lại với mô hình hiện đại và trải nghiệm

Ngành bán lẻ Việt Nam tăng tốc trở lại với mô hình hiện đại và trải nghiệm

Ngành bán lẻ toàn cầu dần phục hồi, trong đó Việt Nam nổi lên nhờ sự kết hợp giữa công nghệ, trải nghiệm người dùng và mô hình trung tâm thương mại hiện đại.
Sức hút của Blanca City - đô thị biển “không ngủ” tại trung tâm Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh

Sức hút của Blanca City - đô thị biển “không ngủ” tại trung tâm Vũng Tàu, TP. Hồ Chí Minh

Ôm trọn cung biển bãi Sau – “trái tim sôi động” của Vũng Tàu, Blanca City được kiến tạo như một trung tâm hội tụ mọi nhu cầu về sống – nghỉ dưỡng – trải nghiệm trong hệ sinh thái không bị giới hạn bởi ánh mặt trời.
Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Giá đất TP. Vinh (Nghệ An) có nơi lên tới 165 triệu đồng/m2

Nhiều tuyến phố trung tâm TP. Vinh bất ngờ điều chỉnh giá đất tăng gấp ba lần, có nơi lên tới 165 triệu đồng/m², vượt xa mặt bằng chung toàn tỉnh Nghệ An.
Đòn bẩy tài chính nào giúp người trẻ vượt rào cản mua nhà tại đô thị lớn?

Đòn bẩy tài chính nào giúp người trẻ vượt rào cản mua nhà tại đô thị lớn?

Giấc mơ an cư của người trẻ ngày càng xa vời khi thu nhập không theo kịp giá nhà trên thị trường. Các gói vay ưu đãi vẫn còn nhiều rào cản cần phải tháo gỡ.
Điều chỉnh quy hoạch TP. Hồ Chí Minh đến năm 2040

Điều chỉnh quy hoạch TP. Hồ Chí Minh đến năm 2040

Ngày 25/6, UBND TP. Hồ Chí Minh chính thức công bố Đồ án điều chỉnh quy hoạch chung thành phố đến năm 2040, tầm nhìn đến năm 2060.
Giá nhà leo thang, người trẻ Hà Nội rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan

Giá nhà leo thang, người trẻ Hà Nội rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan

Giá nhà leo thang, nhiều người trẻ tại Hà Nội rơi vào cảnh tiến thoái lưỡng nan: Không đủ tiền mua nhà ở, cũng chẳng đủ điều kiện để tiếp cận nhà ở xã hội.
Sắp lựa chọn nhà đầu tư cho dự án sân bay Sa Pa 6.393 tỷ đồng

Sắp lựa chọn nhà đầu tư cho dự án sân bay Sa Pa 6.393 tỷ đồng

Cảng hàng không Sa Pa trị giá hơn 6.393 tỷ đồng sắp gọi vốn. Dự án nghìn tỷ này hứa hẹn thay đổi diện mạo du lịch Lào Cai và mở ra kỷ nguyên mới.
Các yếu tố tác động đến chu kỳ tăng giá bất động sản TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Các yếu tố tác động đến chu kỳ tăng giá bất động sản TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Thị trường bất động sản Tân Uyên, hiện tại là thành phố thuộc tỉnh Bình Dương, đang được định vị như một phần của khu vực “Thành phố Hồ Chí Minh mở rộng” dựa trên cơ sở pháp lý và quy hoạch phát triển vùng.
Doanh nghiệp thuê văn phòng không còn quan tâm diện tích, vì sao?

Doanh nghiệp thuê văn phòng không còn quan tâm diện tích, vì sao?

Doanh nghiệp thuê văn phòng đang chuyển mình mạnh mẽ, ưu tiên trải nghiệm nhân viên, tính bền vững và sự linh hoạt, thay vì chỉ tập trung vào diện tích.
TP. Thủ Đức công bố quy hoạch mới: Tầm nhìn cho đô thị tương lai

TP. Thủ Đức công bố quy hoạch mới: Tầm nhìn cho đô thị tương lai

Sau khi ổn định bộ máy, TP.Thủ Đức (TP. Hồ Chí Minh) đã công bố nhiều đề án quy hoạch chiến lược, định hình tương lai phát triển đô thị thông minh, sáng tạo.
Đại gia bất động sản “đổ bộ” là đòn bẩy cho chu kỳ tăng trưởng mới

Đại gia bất động sản “đổ bộ” là đòn bẩy cho chu kỳ tăng trưởng mới

Sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn đang không chỉ tái định vị giá trị bất động sản mà còn tạo ra cực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.