Đại biểu Quốc hội đề xuất siết quản lý chung cư, ngăn đầu cơ nhà ở xã hội

Ngày 22/10, tiếp tục chương trình Kỳ họp thứ hai, Quốc hội khóa XVI, Quốc hội thảo luận tại tổ về các dự án Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Nhà ở (sửa đổi) và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Tại Tổ Hà Nội, các đại biểu tập trung góp ý nhiều nội dung liên quan trực tiếp đến quyền sử dụng đất, bồi thường, tái định cư, giao dịch nhà ở và quản lý, vận hành chung cư.

Bảo vệ người mua nhà, ngăn đầu cơ nhà ở xã hội

Đại biểu Tô Huy Vũ (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội) đề nghị hoàn thiện đồng bộ ba dự án luật, trong đó các quyền, nghĩa vụ, điều kiện và trách nhiệm liên quan trực tiếp đến tài sản, sinh kế của người dân cần được quy định rõ trong luật, hạn chế giao những vấn đề cốt lõi cho văn bản dưới luật.

Về bồi thường, hỗ trợ và thu hồi đất, đại biểu đề xuất quy định mức sàn tiền bồi thường, bảo đảm không thấp hơn giá đất tính theo bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh. Trường hợp tiếp tục áp dụng tỷ lệ bồi thường, cần giao HĐND cấp tỉnh quyết định trong khung luật định, đi kèm cơ chế kiểm soát độc lập.

Đại biểu Tô Huy Vũ (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội)

Đại biểu cũng đề nghị làm rõ tiêu chí xác định vùng phụ cận, điều kiện về công năng hỗn hợp và hạ tầng đồng bộ đối với dự án khu đô thị; quy định cụ thể cách tính ngưỡng đồng thuận 75% trong thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, đồng thời tăng cường kiểm tra độc lập và công khai hồ sơ.

Đối với người trực tiếp sản xuất nông nghiệp và các nhóm yếu thế, cần có chính sách bảo vệ quyền sử dụng đất, hỗ trợ sinh kế và tiếp cận nguồn lực phù hợp. Đại biểu đề xuất xem xét cơ chế tiếp tục sử dụng đất nông nghiệp sau thời hạn 50 năm mà không phải thực hiện thủ tục gia hạn; giữ khung hạn mức giao đất nông nghiệp trong luật; mở rộng hỗ trợ đối với hộ mới thoát nghèo trong vòng 36 tháng và hộ trực tiếp sản xuất nhưng thiếu đất.

Trường hợp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ đứng tên một người trong vợ hoặc chồng, đại biểu đề nghị có thủ tục xác nhận sự tự nguyện nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người còn lại.

Với nhà ở xã hội, đại biểu Tô Huy Vũ đề xuất bổ sung nghĩa vụ người mua phải sử dụng nhà để ở thực trong 5 năm đầu; đồng thời nghiên cứu cơ chế chuyển nhượng sau thời hạn này thông qua quỹ nhà ở địa phương hoặc có nghĩa vụ nộp lại một phần giá trị thặng dư từ đất. Theo đại biểu, cách tiếp cận này có thể góp phần hạn chế đầu cơ, tránh tình trạng người bán hưởng toàn bộ chênh lệch giá thị trường trong khi người thu nhập thấp vẫn khó tiếp cận nhà ở.

Đối với nhà ở cho thuê, đại biểu đề nghị nghiên cứu quy định khung giá thuê do địa phương ban hành là mức trần bắt buộc, không tính chi phí đầu tư xây dựng phần nhà ở thương mại vào giá thuê; đồng thời gắn ưu đãi dành cho chủ đầu tư với tỷ lệ căn hộ giá thấp phục vụ công nhân và người trẻ.

Một nội dung khác được đại biểu nhấn mạnh là bảo vệ người mua nhà hình thành trong tương lai. Theo đó, cần giữ nguyên tắc vốn vay thế chấp chỉ được sử dụng cho chính dự án đó. Nếu cho phép giao dịch khi bất động sản chưa được giải chấp, luật cần quy định rõ việc công khai tình trạng thế chấp, thỏa thuận bằng văn bản giữa các bên và kiểm soát dòng tiền qua tài khoản chuyên dùng.

Đại biểu cũng đề nghị xác định rõ khoản 5% giá trị hợp đồng giữ lại là tài sản của người mua và phải được bảo toàn; quy định thời hạn chủ đầu tư nộp hồ sơ cấp giấy chứng nhận, trách nhiệm bồi thường nếu chậm cấp sổ do lỗi của chủ đầu tư và yêu cầu bảo lãnh trước khi ký hợp đồng với chi phí minh bạch.

Đối với quản lý, vận hành chung cư, đại biểu kiến nghị hoàn thiện cơ chế bảo vệ kinh phí bảo trì, bao gồm tài khoản riêng, thời hạn thực hiện và thẩm quyền cưỡng chế cụ thể; nghiêm cấm sử dụng kinh phí bảo trì vào hoạt động quản lý, vận hành, đồng thời yêu cầu công khai, báo cáo tại hội nghị nhà chung cư.

Việc cho thuê căn hộ phục vụ lưu trú ngắn hạn cũng cần được quy định chặt chẽ, gắn với sự thông qua của hội nghị nhà chung cư, nghĩa vụ đăng ký lưu trú và giới hạn số khách. Bên cạnh đó, cần làm rõ niên hạn thiết kế trong hợp đồng mua bán căn hộ, quy định tỷ lệ đồng thuận của cư dân khi lựa chọn nhà đầu tư cải tạo chung cư cũ và nghiên cứu cơ chế tín dụng ưu đãi dài hạn cho các hộ khó khăn.

Phân cấp quản lý đất đai phải đi đôi với năng lực thực thi

Thảo luận về dự án Luật Đất đai (sửa đổi), đại biểu Nguyễn Thị Thu Dung (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội) cơ bản tán thành chủ trương phân cấp thẩm quyền gắn với mô hình chính quyền địa phương, song nhấn mạnh yêu cầu bảo đảm nguồn lực, năng lực chuyên môn và cơ chế kiểm soát trong quá trình thực hiện.

Đối với các quy định về phân cấp thẩm quyền và kế hoạch sử dụng đất tại Điều 18, Điều 32 và Điều 49 của dự thảo, đại biểu cho rằng năng lực về nhân lực địa chính, pháp chế và dữ liệu giữa các xã còn khác biệt đáng kể. Nếu mở rộng phân cấp nhưng thiếu điều kiện bảo đảm, quá trình thực hiện có thể phát sinh sai sót, khiếu kiện và khó xác định trách nhiệm.

Do đó, cần quy định rõ các tiêu chí tối thiểu về nhân sự chuyên môn, hệ thống dữ liệu, cơ chế kiểm tra của cấp tỉnh và trách nhiệm giải trình của cơ quan được phân cấp. Với dự án liên xã hoặc có tính chất phức tạp, cần thiết lập cơ chế phối hợp, giám sát phù hợp.

Về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư tại Điều 41 đến Điều 48, đại biểu lưu ý việc cưỡng chế thu hồi đất sau khi đã bố trí tái định cư hoặc tạm cư phải gắn với điều kiện bảo đảm đời sống thực tế của người dân.

Thời gian tạm cư kéo dài có thể ảnh hưởng đến việc học tập của trẻ em, công việc và khả năng tiếp cận dịch vụ y tế. Vì vậy, đại biểu đề nghị quy định nơi tái định cư phải có hạ tầng thiết yếu, bảo đảm khả năng tiếp cận trường học, cơ sở y tế và giao thông; đồng thời xác định thời hạn tạm cư tối đa, mức hỗ trợ trong thời gian tạm cư và trách nhiệm xử lý đối với dự án chậm triển khai.

Đối với đất dành cho cơ sở y tế, giáo dục, đại biểu nhấn mạnh cần nhìn nhận đầy đủ nhu cầu sử dụng đất của các công trình công ích. Quỹ đất phục vụ trường học, bệnh viện, cơ sở giáo dục nghề nghiệp và cơ sở thực hành lâm sàng không chỉ bao gồm công trình chính mà còn cần diện tích cho phòng thực hành, ký túc xá, công trình phụ trợ và nhu cầu mở rộng.

Đại biểu kiến nghị bổ sung quy định bảo đảm quỹ đất hạ tầng xã hội đồng bộ khi phát triển khu dân cư; ưu tiên sử dụng đất hiệu quả cho cơ sở giáo dục, y tế; công khai điều kiện miễn, giảm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, tránh đánh đồng hoạt động công ích với kinh doanh bất động sản thuần túy.

Đại biểu Quốc hội đề xuất siết quản lý chung cư, ngăn đầu cơ nhà ở xã hội

Minh bạch giá đất, hài hòa lợi ích khi thu hồi đất

Góp ý về cơ chế xác định giá đất, đại biểu Hòa thượng Thích Bảo Nghiêm (Đoàn đại biểu Quốc hội TP. Hà Nội) cho rằng việc áp dụng bảng giá đất và hệ số điều chỉnh có thể góp phần đơn giản hóa quy trình, rút ngắn thời gian xác định nghĩa vụ tài chính. Tuy nhiên, cần có cơ chế xử lý những trường hợp bảng giá đất chưa phản ánh phù hợp giá trị thực tế, tránh ảnh hưởng đến quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Đại biểu đề nghị quy định ngay trong luật các nguyên tắc xác định tỷ lệ bồi thường và hệ số điều chỉnh giá đất; giao HĐND cấp tỉnh quyết định tỷ lệ bồi thường trong khung nguyên tắc do luật quy định, trên cơ sở đề xuất của UBND cùng cấp, bảo đảm công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình.

Đối với bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, cần làm rõ các điều kiện được bồi thường, nguyên tắc xác định suất tái định cư tối thiểu, trách nhiệm bố trí tái định cư hoặc tạm cư trước khi cưỡng chế và trách nhiệm khi chậm chi trả bồi thường.

Theo đại biểu, chính sách không chỉ dừng ở việc bảo đảm người dân nhận được tiền bồi thường mà còn phải hướng tới giúp họ tạo lập chỗ ở mới, duy trì sinh kế và ổn định cuộc sống.

Về phân cấp thẩm quyền quản lý đất đai cho cấp xã, đại biểu nhất trí với chủ trương phân cấp, phân quyền gắn với đơn giản hóa thủ tục hành chính, đồng thời yêu cầu bảo đảm năng lực chuyên môn, nhân lực, cơ sở dữ liệu và cơ chế kiểm soát. Luật cần quy định rõ tiêu chí, phạm vi phân cấp, trách nhiệm hướng dẫn, kiểm tra của cấp tỉnh và cơ chế xử lý sai phạm.

Riêng với Hà Nội, đại biểu đề nghị bảo đảm tính thống nhất giữa Luật Đất đai và Luật Thủ đô. Đối với những nội dung đã được xác định đầy đủ trong Quy hoạch tổng thể Thủ đô và đáp ứng yêu cầu pháp luật, cần nghiên cứu cơ chế sử dụng trực tiếp, tránh lập, xác nhận hoặc phê duyệt trùng lặp, kéo dài thời gian thực hiện dự án.

Đối với thu hồi đất vùng phụ cận các công trình kết cấu hạ tầng, nhất là khu vực phát triển đô thị gắn với giao thông công cộng, đại biểu đề nghị quy định rõ phạm vi, mục đích thu hồi, phương thức khai thác và cơ chế phân phối phần giá trị tăng thêm từ đất đai. Đây là cơ sở để vừa khai thác hiệu quả nguồn lực đất đai, vừa bảo đảm quyền lợi của người có đất bị thu hồi.

Các ý kiến tại phiên thảo luận cho thấy yêu cầu xuyên suốt trong quá trình sửa đổi pháp luật về đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản là hoàn thiện thể chế theo hướng đồng bộ, minh bạch, tăng trách nhiệm thực thi và bảo vệ tốt hơn quyền lợi chính đáng của người dân. Việc kiểm soát đầu cơ, bảo vệ người mua nhà và nâng cao hiệu quả quản lý chung cư cần được đặt trong tổng thể cơ chế vận hành thị trường bất động sản lành mạnh, ổn định và bền vững.