Capitaland Tower lỗ lũy kế hơn 11.500 tỷ đồng, tiền đâu để công ty chi hơn 12.000 tỷ trả nợ trước hạn trái phiếu?

Tòa tháp Saigon Marina IFC nằm ngay khu Ba Son, trung tâm TP HCM.

Theo báo cáo tình hình tài chính mới công bố, Công ty TNHH Capitaland Tower ghi nhận khoản lỗ sau thuế lên tới 5.235 tỷ đồng trong năm 2025, tăng gấp 4,6 lần so với mức lỗ 1.132 tỷ đồng của năm trước đó.

Tức là bình quân mỗi ngày, doanh nghiệp này lỗ khoảng 14 tỷ đồng, qua đó nâng tổng lỗ lũy kế lên 11.586 tỷ đồng tính đến hết 2025.

Tại thời điểm cuối năm vừa rồi, vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp đạt khoảng 10.900 tỷ đồng, đảo chiều so với mức âm gần 4.500 tỷ đồng ghi nhận trước đó. Sự thay đổi này chủ yếu đến từ thương vụ nữ "đại gia" kín tiếng Lê Thị Huyền Linh đến từ Hà Nội đã rót thẳng 20.500 tỷ đồng vào công ty, qua đó nắm giữ tỷ lệ sở hữu 91,03%.

Nhờ thương vụ rót vốn 20.500 tỷ đồng của đại gia kín tiếng từ Hà Nội, vốn chủ sở hữu của Capitaland Tower chuyển từ âm sang dương. Nguồn: CBonds.

Cuối kỳ, tổng nợ phải trả của doanh nghiệp đã "phình to", từ gần 22.066 tỷ đồng lên 62.751 tỷ đồng. Tuy nhiên, trong báo cáo gửi Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX), doanh nghiệp không thuyết minh chi tiết về cơ cấu khoản nợ này gồm bao nhiêu vay ngân hàng, bao nhiêu vay trái phiếu.

Theo tìm hiểu của PV, hồi ngày 25/7/2023, Capitaland Tower đã phát hành 4 lô trái phiếu với tổng giá trị lên tới 12.239 tỷ đồng, cùng có kỳ hạn 60 tháng và lãi suất cố định 1%/năm. Các lô trái phiếu này được phát hành chỉ trong 1 ngày.

4 lô trái phiếu này là loại không chuyển đổi, không kèm chứng quyền theo quy định tại các nghị định về chào bán trái phiếu riêng lẻ.

Ngoài ra, những thông tin khác của lô trái phiếu không được công bố. Theo thông tin trên HNX, tổ chức lưu ký cho 4 lô trái phiếu của Capitaland Tower là Công ty CP Chứng khoán Kỹ thương Việt Nam (TCBS).

Mặc dù theo kế hoạch đến tháng 7/2028 mới đáo hạn nhưng ngày 29/12/2025, tức là ngay trước khi chốt sổ cuối năm, Capitaland Tower đã mua lại 4.330 tỷ đồng trái phiếu của lô CPLCB2328003 để giảm dư nợ của lô này về còn 500 tỷ đồng. Cũng trong ngày 29/12, công ty tiếp tục mua trước hạn toàn bộ số trái phiếu đang lưu hành của lô CPLCB2328004, tương đương giá trị 2.409 tỷ đồng. Như vậy trước giờ chốt báo cáo tài chính, Capitaland Tower đã bỏ ra hơn 6.700 tỷ đồng trả nợ trái chủ.

Tiếp đến ngày 20/3/2026, Capitaland Tower thông báo đã hoàn tất việc mua lại toàn bộ 3 lô trái phiếu với tổng dư nợ hơn 5.500 tỷ đồng.

Như vậy tính tổng cộng trong chưa đầy 3 tháng, Capitaland Tower đã thanh toán trả nợ trước hạn đối với nhiều lô trái phiếu với tổng số tiền chi ra là 12.145 tỷ.

Cùng thời gian với việc Capitaland Tower tất toán trái phiếu, một doanh nghiệp liên quan là Công ty TNHH Đầu tư Marina Center huy động gần 10.200 tỷ đồng từ trái phiếu kỳ hạn 10 năm tính từ 20/03/2026.

Báo cáo của Saigon Ratings công bố tháng 9/2025 cho biết Đầu tư Marina Center là thành viên của Tân Liên Phát Tân Cảng – đối tác hợp tác chiến lược với Tập đoàn Masterise.

Theo đó, Công ty Đầu tư Marina Center huy động trái phiếu nhằm thanh toán kinh phí nhận chuyển nhượng dự án tòa nhà văn phòng Saigon Marina IFC – do Capitaland Tower làm chủ đầu tư.

Cơ cấu cổ đông biến động

Theo tìm hiểu, Capitaland Tower được thành lập ngày 4/4/2016, tiền thân là Công ty TNHH Tư vấn và quản lý bất động sản Capitaland Việt Nam. Khi mới thành lập, doanh nghiệp có vốn điều lệ ở mức 4,48 tỷ đồng (tương đương 200.000 USD) do CVH Cayman Holdings Limited sở hữu 100% vốn. Tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật khi đó là ông Lim Hua Tiong (sinh năm 1975, quốc tịch Malaysia).

Đến tháng 9/2016, Capitaland Tower nâng vốn điều lệ từ 4,48 tỷ đồng lên 1.600 tỷ đồng, tương đương hơn 72 triệu USD.

Đầu năm 2017, công ty tiến hành sáp nhập Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển đô thị Ban Mai, đồng thời tăng vốn điều lệ lên 2.000 tỷ đồng. Thời điểm này, vị trí tổng giám đốc kiêm người đại diện theo pháp luật là ông Wee Chong Han (sinh năm 1966, quốc tịch Malaysia) đảm nhiệm.

Giai đoạn 2017-2018, doanh nghiệp liên tục thay đổi nhân sự cấp cao. Đến cuối năm 2018, cả 2 vị trí tổng giám đốc và người đại diện theo pháp luật do ông Chiu Bing Keung Kenneth (quốc tịch Trung Quốc) đảm nhiệm. Trụ sở chính của Capitaland Tower lúc này được chuyển về số 2 Tôn Đức Thắng, quận 1, TP.HCM.

Sau khi làm đại diện của Capitaland Tower, ông Chiu Bing Keung Kenneth cũng thay đổi nơi cư trú từ Hong Kong (Trung Quốc) về số 22-26 Nguyễn Huệ, quận 1 - trùng địa chỉ khách sạn The Reverie Saigon thuộc hệ sinh thái của Vạn Thịnh Phát.

Đầu năm 2019, doanh nghiệp tiếp tục thay đổi người đại diện pháp luật kiêm tổng giám đốc là ông Ngô Văn An, dân tộc Hoa, quốc tịch Việt Nam.

Đến tháng 11/2023, cơ cấu cổ đông sở hữu doanh nghiệp có sự thay đổi đáng chú ý khi phần lớn vốn được chuyển sang cho cá nhân trong nước. Cụ thể, ông Lương Phan Sơn (Hà Nội) góp 1.966 tỷ đồng tương đương 95% vốn điều lệ; trong khi CLV Investment 6 Limited (Cayman Islands) góp 103 tỷ đồng, tương đương 5%.

Tháng 3/2024, phần vốn góp của CLV Investment 6 Limited được chuyển nhượng cho 2 cá nhân là Nguyễn Mạnh Kiên và Nguyễn Tân Hưng. Mỗi người này góp hơn 51 tỷ đồng, tương đương 2,5% vốn điều lệ. Phần vốn góp ông Lương Phan Sơn không thay đổi.

Ở thời điểm này, ông Phan Lương Sơn giữ vị trí Chủ tịch Hội đồng thành viên kiêm người đại diện pháp luật, còn ông Ngô Như Vương là tổng giám đốc doanh nghiệp.

TS. Nguyễn Thị Phương Thảo, Nhà sáng lập, Phó Chủ tịch Thường trực HĐQT HDBank đại diện phát biểu trong buổi lễ khánh thành Saigon Marina IFC sáng 19/8/2025. Ảnh: Báo Chính phủ.

Đến tháng 8/2025, cơ cấu cổ đông của CapitaLand Tower tiếp tục biến động mạnh khi vốn điều lệ công ty tăng gấp 10 lần, lên hơn 22.500 tỷ đồng. Đồng thời xuất hiện cổ đông mới là bà Lê Thị Huyền Linh, nắm giữ tới hơn 91% cổ phần như đã đề cập ở trên. Các cổ đông cũ giảm tỷ lệ sở hữu, trong đó ông Lương Phan Sơn còn 8,5%, còn ông Nguyễn Mạnh Kiên và ông Nguyễn Tấn Hưng mỗi người nắm 0,2%.

Cùng với sự thay đổi cơ cấu cổ đông, ban điều hành doanh nghiệp cũng được điều chỉnh. Ông Nguyễn Điệp Anh được bổ nhiệm làm Tổng giám đốc, đồng thời là đại diện pháp luật của doanh nghiệp của công ty.

Lần thay đổi gần đây nhất vào tháng 12/2025, khi vị trí Tổng giám đốc kiêm người đại diện công ty được chuyển sang ông Mai Hồ Điệp, trong khi ông Phan Lương Sơn vẫn giữ vai trò Chủ tịch HĐTV. Thông tin về thuế cho thấy tại thời điểm này công ty có 7 lao động chính thức.