Cảng biển "đòn bẩy" cho bất động sản công nghiệp Việt Nam

Báo cáo Savills Global Occupier Insight – Industrial Focus 2025 (tạm dịch: Savills Toàn cầu – Tiêu điểm ngành Công nghiệp 2025) cho thấy khối lượng hàng hóa toàn cầu đã tăng mạnh vào năm 2024, được thúc đẩy bởi sự tăng trưởng mạnh mẽ trên tất cả các khu vực, tăng 7,3% lên 504,7 triệu TEUs vào năm 2024, dựa trên phân tích 50 cảng lớn nhất thế giới xét về khối lượng hàng hóa. Các cảng biển trên khắp các khu vực đều ghi nhận sự gia tăng hoạt động, mặc dù tốc độ tăng trưởng có sự khác biệt đáng kể.

Sự tăng trưởng này phản ánh một xu hướng rộng hơn: các công ty trên khắp các châu lục đang đánh giá lại chiến lược chuỗi cung ứng, đa dạng hóa cơ sở sản xuất và tái định vị các trung tâm logistics trong bối cảnh căng thẳng địa chính trị, sự bất ổn về thuế quan và sự thay đổi của nhu cầu tiêu dùng.

“Sản lượng hàng hóa tại các cảng biển trên khắp thế giới, từ Bắc Mỹ đến Trung Đông, đều đã phục hồi nhờ vào sự gia tăng của hoạt động thương mại và việc cải thiện kết nối. Đặc biệt, khu vực châu Á - Thái Bình Dương, vốn được coi là trung tâm sản xuất toàn cầu, đang có thêm động lực mới khi các quốc gia như Việt Nam, Thái Lan và Indonesia vươn lên trở thành những trung tâm sản xuất và logistics quan trọng”.

Trong bối cảnh thay đổi này, Việt Nam đã nổi lên như một cường quốc logistics đang lên, tận dụng một cách chiến lược đường bờ biển dài, thị trường lao động cạnh tranh và các sản phẩm bất động sản công nghiệp ngày càng hiện đại.

Cảng biển "đòn bẩy" cho bất động sản công nghiệp Việt Nam.

Mạng lưới cảng biển Việt Nam: Lợi thế cạnh tranh quốc gia

Mạng lưới cảng biển của Việt Nam đóng vai trò quan trọng trong việc hỗ trợ nền kinh tế định hướng xuất khẩu. Ở miền Bắc, cảng nước sâu Lạch Huyện đóng vai trò là cửa ngõ thương mại quan trọng cho các tỉnh công nghiệp thuộc Vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ. Ở miền Nam, các cảng Cát Lái và Cái Mép – Thị Vải hoạt động như những trung tâm logistics thiết yếu cho Vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, kết nối Bình Dương, Đồng Nai và Bà Rịa – Vũng Tàu với các tuyến vận tải biển toàn cầu.

Theo Hiệp hội Cảng biển Việt Nam, các cảng biển của cả nước đã xử lý hơn 22 triệu TEUs vào năm 2024, và con số này được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng đều đặn. Điều khiến mạng lưới cảng biển này đặc biệt có giá trị là sự kết nối chặt chẽ với các khu công nghiệp và khu xuất khẩu lớn, tạo điều kiện cho việc vận chuyển hàng hóa ra thị trường quốc tế một cách nhanh chóng và tiết kiệm chi phí.

Gần đây, Việt Nam đã có những bước tiến đáng kể trong việc đồng bộ hóa mở rộng cảng biển với phát triển hạ tầng logistics và công nghiệp phụ trợ. Nhờ đó, các cảng nước sâu như Cái Mép – Thị Vải hiện được bao quanh bởi hệ thống logistics hoàn chỉnh, bao gồm các khu công viên logistics, kho ngoại quan và kho lạnh hiện đại, đáp ứng tiêu chuẩn quốc tế.

Để thúc đẩy hơn nữa ngành này, vào đầu năm 2025, Thủ tướng đã phê duyệt chủ trương đầu tư dự án cảng trung chuyển quốc tế Cần Giờ với tổng vốn đầu tư tối thiểu 50 nghìn tỷ đồng (1,96 tỷ USD) cho cảng Sài Gòn và Terminal Investment Limited Holding S.A – một công ty con của MSC.

Tương tự, cảng nước sâu Liên Chiểu, dự kiến hoàn thành vào năm 2025, là cơ sở hạ tầng quan trọng để dịch chuyển logistics vận tải hàng hóa của Đà Nẵng ra khỏi khu vực Tây Nguyên, Lào và Đông Bắc Thái Lan, cho phép kết nối đa phương thức với hành lang logistics.

Tuy nhiên, tiến độ này không đồng đều. Ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc, Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Hà Nội cho biết, tại một số tỉnh thứ cấp, mặc dù có đất công nghiệp dồi dào và giá cả phải chăng, chất lượng và sự sẵn có của cơ sở hạ tầng logistics hỗ trợ vẫn còn hạn chế. Những thách thức chính bao gồm không gian kho bãi chất lượng cao (Grade-A) không đủ, năng lực kho lạnh còn hạn chế và thiếu các liên kết đa phương thức như đường sắt hoặc đường thủy nội địa. Ngoài ra, việc kết nối chặng cuối giữa các cảng biển và các trung tâm sản xuất vẫn cần đầu tư lớn, đặc biệt là ở các khu vực miền Trung và Tây Nguyên.

Gần cảng hơn, ra thị trường nhanh hơn: Ưu tiên hàng đầu của khách thuê công nghiệp hiện nay

Khi các nhà sản xuất toàn cầu dịch chuyển hoạt động, nhiều công ty đang điều chỉnh lại chiến lược lựa chọn địa điểm dựa trên sự gần gũi với các cảng nước sâu và hành lang logistics hiệu quả. Việt Nam đang chứng kiến xu hướng này diễn ra một cách rõ ràng.

Ông Thomas Rooney, Phó Giám đốc, Dịch vụ Bất động sản Công nghiệp, Savills Hà Nội.

Chẳng hạn, Bà Rịa – Vũng Tàu đang thu hút các khách thuê quy mô lớn là nhờ khả năng tiếp cận trực tiếp với năng lực nước sâu của Cái Mép và các tuyến vận tải biển quốc tế. Ở miền Bắc, Hải Phòng và các khu vực lân cận đang ngày càng được ưa chuộng hơn so với Hà Nội do cơ sở hạ tầng cảng biển và hiệu quả thông quan được cải thiện.

Trong khi đó, các cụm công nghiệp mới nổi như Quảng Ninh, Thanh Hóa và Đà Nẵng đang được công nhận không chỉ vì lợi thế về chi phí mà còn vì các dịch vụ logistics ngày càng mở rộng. Các nhà đầu tư đang đánh giá các tỉnh này không chỉ về giá đất và lao động mà còn về khả năng kết nối logistics với các cảng biển và hành lang xuyên biên giới.

Sự thay đổi trong các ưu tiên của khách thuê hiện nay cho thấy một xu hướng lớn hơn: phát triển công nghiệp tại Việt Nam không chỉ còn xoay quanh đất đai, mà đã chuyển sang tập trung vào khả năng sẵn sàng về logistics và tạo thuận lợi cho thương mại.

Ông Rooney cũng đề cập rằng một trong những diễn biến mang tính chuyển đổi nhất trong giai đoạn 2024–2025 là việc tái tổ chức hành chính, với một số tỉnh nội địa sáp nhập hoặc tích hợp vào các khu vực ven biển lân cận. Điều này đã giúp các trung tâm công nghiệp trước đây bị kẹp trong đất liền có được quyền tiếp cận trực tiếp với cơ sở hạ tầng thương mại hàng hải.

Những vụ sáp nhập này không chỉ là về hiệu quả quản lý. Chúng mang lại những lợi ích thực tế cho các nhà sản xuất và nhà đầu tư: chuỗi cung ứng ngắn hơn, chi phí vận chuyển thấp hơn và quy trình xuất khẩu được sắp xếp hợp lý. Một nhà máy trước đây phải phụ thuộc vào các tuyến đường vận tải đường bộ dài nay có thể kết nối nhanh chóng hơn với các cảng biển, khu logistics ngoại quan hoặc các cảng xuất khẩu.

Đổi lại, điều này được kỳ vọng sẽ thúc đẩy các hành lang công nghiệp mới, thu hút FDI chất lượng cao hơn và giúp cân bằng sự phát triển khu vực trên toàn quốc. Đối với Việt Nam, những điều này thể hiện cơ hội để phân tán sự tăng trưởng ra khỏi các điểm nóng truyền thống và tạo ra các điểm đến đầu tư mới với khả năng tiếp cận đáng tin cậy đến các dòng chảy thương mại toàn cầu.

Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu

Ông Rooney nhận định: “Sự chuyển đổi công nghiệp và logistics của Việt Nam không diễn ra một cách riêng lẻ; nó liên kết chặt chẽ với những thay đổi toàn cầu trong thương mại, sản xuất và tiêu dùng. Khi các công ty ngày càng ưu tiên khả năng phục hồi của chuỗi cung ứng, tính trung lập về địa chính trị và sự gần gũi với các thị trường tiêu dùng đang tăng trưởng nhanh, Việt Nam có một vị trí hoàn hảo để hưởng lợi.”

Ông cũng cho rằng cơ hội này không đến một cách tự nhiên. Muốn tận dụng thời cơ, Việt Nam phải đảm bảo các cảng biển của mình không chỉ hiệu quả mà còn được kết nối chặt chẽ trong một hệ sinh thái logistics đồng bộ. Cùng với đó, các khu công nghiệp phải được cung cấp đầy đủ dịch vụ, hạ tầng kết nối và sẵn sàng trở thành địa điểm chiến lược cho các nhà sản xuất quốc tế trong tương lai.

Để củng cố vai trò là trung tâm logistics và sản xuất của khu vực, Việt Nam phải ưu tiên các khoản đầu tư dài hạn cùng với các cải cách chính sách phối hợp. Cụ thể tập trung vào quy hoạch tích hợp và nâng cấp cơ sở hạ tầng, mở rộng đường cao tốc, cải thiện mạng lưới đường bộ và đầu tư vào đường sắt và đường thủy nội địa để kết nối tốt hơn các cảng biển, khu công nghiệp, nhà kho và cửa khẩu. Đồng thời, Việt Nam cần xây dựng lực lượng lao động logistics có tay nghề và thúc đẩy chuyển đổi số trong kho bãi thông minh, logistics số và hải quan điện tử. Cải thiện môi trường đầu tư thông qua việc sắp xếp hợp lý các thủ tục đất đai và cấp phép cũng rất quan trọng. Cuối cùng, phát triển bền vững phải là trọng tâm, với các mô hình cảng xanh, việc áp dụng năng lượng sạch và các tiêu chuẩn môi trường nghiêm ngặt để đáp ứng kỳ vọng ESG ngày càng tăng của các nhà đầu tư toàn cầu và đảm bảo khả năng cạnh tranh lâu dài trong các dòng chảy thương mại khu vực.