Minh bạch dữ liệu là chìa khóa định giá đất hiệu quả
Theo Savills, việc Nhà nước chủ động định giá đất là bước tiến quan trọng, nhưng để chính sách phát huy hiệu quả, cần phải có dữ liệu minh bạch và quy trình rõ ràng.
Thông tin từ Báo cáo phục vụ Hội nghị thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, Bộ Xây dựng cho biết, trong năm 2022 nguồn cung nhà ở khan hiếm, cơ cấu sản phẩm nhà ở nghiêng về phần khúc nhà ở trung - cao cấp, NƠXH, nhà cho người thu nhập thấp thiếu, cơ cấu sản phẩm nhà ở bình dân giảm dần từ 20% (năm 2019) xuống dưới 5%.
Lý giải về thực trạng này, Bộ Xây dựng chỉ ra một số nguyên nhân: Chủ đầu tư (CĐT) dự án NƠXH để được miễn tiền sử dụng đất vẫn phải xác định tiền sử dụng đất rồi mới thực hiện thủ tục miễn, làm phát sinh thủ tục hành chính, kéo dài đến1 - 2 năm.
Các dự án nhà ở thương mại tại các đô thị từ loại III trở lên phải dành 20% quỹ đất để xây dựng NƠXH, dẫn đến, hầu hết các địa phương không bố trí các quỹ đất để phát triển dự án NƠXH độc lập. Việc này còn đến việc bố trí quỹ đất không phù hợp với Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương; quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; quy hoạch đô thị...dẫn đến quỹ đất để phát triển NƠXH thiếu nhiều so với nhu cầu và không tạo sự chủ động cho địa phương;
Việc lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH còn chồng chéo, chưa thống nhất với quy định của pháp luật về đầu tư, đấu thầu, đất đai dẫn đến việc lựa chọn chủ đầu tư dự án còn phức tạp, mất nhiều dài thời gian thực hiện thủ tục và làm chậm tiến độ triển khai dự án.
Đối với nhà ở cho công nhân khu công nghiệp, Tổng Liên đoàn lao động Việt Nam là tổ chức chính trị - xã hội đại diện cho công nhân, người lao động, có nguồn lực tài chính, đã thực hiện đầu tư trực tiếp vào một số dự án nhà ở thuộc khu thiết chế của công đoàn tại một số địa phương, có mong muốn tham gia làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở cho công nhân. Tuy nhiên, pháp luật hiện hành chưa có quy định cho phép tổ chức này được tham gia đầu tư xây dựng nhà ở phục vụ cho công nhân khu công nghiệp.
Đáng chú ý, việc các dự án NƠXH phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở để cho thuê và chủ đầu tư chỉ được bán sau 5 năm đưa vào sử dụng, trong khi trên thực tế có nhiều dự án không cho thuê được phần diện tích này dẫn đến tình trạng các căn hộ để cho thuê này để không, lãng phí.
Các ưu đãi cho chủ đầu tư như miễn tiền sử dụng đất, giảm 50% thuế, được dành 20% tổng diện tích đất ở (hoặc diện tích sàn xây dựng) để kinh doanh nhà ở thương mại (hoặc sàn kinh doanh thương mại), được vay vốn với lãi suất ưu đãi... là không thực chất vì chủ đầu tư không được hưởng mà là người dân được hưởng do theo quy định không được tính các khoản ưu đãi của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH. Điều này dẫn đến chưa thu hút, khuyến khích được chủ đầu tư;
Đối với giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH, chưa tính đến các chi phí hợp lệ, hợp lý như chi phí tổ chức bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, trong khi lợi nhuận định mức không vượt quá 10% nên không thu hút được doanh nghiệp. Việc không quy định thời điểm xác định giá trước khi thực hiện bán, cho thuê, cho thuê mua NƠXH đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách và việc xác định giá phải được UBND cấp tỉnh thẩm định cũng gây kéo dài thời gian, tốn kém cho doanh nghiệp, làm tăng chi phí.
PV
