Doanh nghiệp bất động sản: Không nên quá phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng

* PV: Từ 1/1/2019, tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn đối với lĩnh vực BĐS sẽ giảm từ 45% hiện nay xuống 40%. Điều này sẽ tác động như thế nào đến các DN BĐS, thưa ông?

- Ông Lê Hoàng Châu: Việc giảm dần tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ đem đến những tác động cả tích cực và tiêu cực đối với các DN BĐS. Trước hết, đây là thách thức đối với các DN khi huy động vốn phục vụ cho hoạt động đầu tư, kinh doanh khi tín dụng cho lĩnh vực BĐS bị hạn chế. 

Tuy nhiên, ở chiều tích cực, đây được xem là cơ hội tốt đối với các DN BĐS. Cơ hội được tạo ra ở chỗ khi nguồn vốn tín dụng từ NH bị hạn chế sẽ là “lực đẩy” để các DN thực hiện tái cấu trúc, cơ cấu lại nguồn vốn đầu tư kinh doanh, giảm bớt dần sự phụ thuộc vào nguồn vốn vay NH, nhằm phát triển DN bền vững.

Ngoài ra, khi NH Nhà nước hướng đến kiểm soát, hạn chế tín dụng cho BĐS một cách chặt chẽ hơn, sẽ giúp cho thị trường BĐS hoạt động ổn định, tránh tình trạng phát triển quá nóng, hướng nhiều đến đầu tư đầu cơ mà không phải là sử dụng cuối cùng.

* PV: Khi DN BĐS phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn tín dụng từ NH sẽ đem đến những rủi ro như thế nào, thưa ông?

- Ông Lê Hoàng Châu: Hiện nay, cơ cấu nguồn vốn của DN BĐS thông thường gồm có vốn tự có của DN, vốn vay NH, vốn huy động từ khách hàng (thông qua hình thức bán nhà hình thành trong tương lai) và một số kênh huy động vốn khác.

Đối với phần vốn tự có của DN, theo quy định của pháp luật, một trong những điều kiện về năng lực tài chính để DN được thực hiện dự án đầu tư BĐS là có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên. Như vậy, có thể thấy mức vốn tự có của phần lớn DN BĐS là khoảng 15% đến 20%. Phần còn lại là vốn huy động từ việc bán hàng, vốn vay tổ chức tín dụng và một số nguồn vốn khác, trong đó vốn vay NH vẫn chiếm một tỷ lệ lớn, đối với nhiều DN nguồn vốn vay này có thể lên đến 70%.

Việc DN BĐS còn phụ thuộc quá nhiều vào nguồn vốn vay NH sẽ đem lại rất nhiều rủi ro cho không chỉ DN mà cả NH. Về phía DN, việc vay vốn quá nhiều sẽ tạo gánh nặng về dòng tiền, khi hàng tháng DN phải đáp ứng nghĩa vụ thanh toán lãi suất định kỳ với NH. Tuy nhiên, trong những trường hợp việc bán hàng không thuận lợi, DN có thể trở thành “con nợ” của NH, buộc NH phải thu hồi những tài sản đã thế chấp của DN để thanh toán nợ, điều này ảnh hưởng không tốt đến quá trình đầu tư kinh doanh của DN BĐS.

Về phía NH, khi NH cho DN vay quá nhiều, nhưng chủ đầu tư năng lực tài chính hạn chế, dự án kém hấp dẫn nên khó huy động vốn từ khách hàng, tiến độ dự án sẽ bị ảnh hưởng kéo theo rủi ro cho nghĩa vụ thanh toán khoản vay của DN với NH. Từ đó sẽ hình thành nợ xấu khi DN không có khả năng trả nợ, gây rủi ro cho sự an toàn của hệ thống NH.

* PV: Vậy theo ông, DN BĐS cần có những giải pháp như thế nào để nâng cao khả năng tự chủ nguồn vốn?

- Ông Lê Hoàng Châu: Việc nâng cao khả năng tự chủ nguồn vốn đối với DN BĐS không phải là bài toán dễ dàng. Tuy nhiên đây là yêu cầu cần thiết đối với các DN hoạt động trong lĩnh vực đầu tư kinh doanh cần nguồn vốn rất lớn như lĩnh vực BĐS.

Để từng bước nâng cao khả năng tự chủ nguồn vốn, các DN BĐS có thể đi theo nhiều hướng khác nhau. Trước hết, các DN nên xem xét chuyển đổi thành công ty cổ phần để có điều kiện gọi vốn ngoài xã hội và định hướng trở thành công ty đại chúng để đủ điều kiện niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán. Song song với đó, các DN cần nỗ lực để hội đủ điều kiện phát hành trái phiếu DN, trái phiếu dự án, phát hành cổ phiếu và cao nhất là niêm yết trên sàn chứng khoán ở nước ngoài.

Một hướng đi khác là các DN cần lựa chọn đối tác là các DN có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài có uy tín và năng lực tài chính để hợp tác đầu tư, kinh doanh, phát triển dự án. Điều này không chỉ giúp DN nội tăng cường nguồn lực, mà thông qua liên kết, hợp tác, DN còn học hỏi được kinh nghiệm của các DN, nhà đầu tư nước ngoài về cách thức phát triển dự án, phong cách, kiến trúc xây dựng cũng như vấn đề nâng cao năng lực quản trị của DN…

Bên cạnh đó, các DN cần coi trọng việc hợp tác, liên doanh, liên kết, sáp nhập giữa các DN nội với nhau kết hợp các nguồn lực, trong đó có nguồn lực về vốn… 

Ngoài ra, DN cần nâng cao tính minh bạch trong hoạt động quản trị DN, hướng đến trở thành DN BĐS chuyên nghiệp… Có như vậy mới tăng vị thế, uy tín của DN, từ đó khả năng tiếp cận tín dụng NH cũng như gọi vốn từ các kênh đầu tư khác sẽ hiệu quả hơn…

* PV: Xin cảm ơn ông!