Cơ hội cho bất động sản ngách

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, hiện nay việc trả lại mặt bằng đang tác động trực tiếp đến nguồn thu và cuộc sống người dân đang có nhà cho thuê.

Giá thuê mặt bằng giảm

Theo nhận định của Công ty TNHH CBRE Việt Nam, ảnh hưởng kinh tế tác động không nhỏ đến thị trường bất động sản bán lẻ, du lịch, khách sạn, văn phòng cho thuê và căn hộ. Hiện nay, văn phòng, cửa hàng bán lẻ đang chịu áp lực từ việc sụt giảm đáng kể lượng khách thuê và mua sắm, các khách sạn đang gặp nhiều khó khăn vì thiếu vắng khách quốc tế. 

Tại TP.HCM và Hà Nội, rất nhiều doanh nghiệp kinh doanh mặt bằng phục vụ ăn uống, du lịch đã bị giảm mạnh doanh thu. Điều này cũng là một thách thức lớn đối với những trung tâm thương mại mới hoàn thành trong việc tìm kiếm khách thuê. Một vài khách thuê tại các trung tâm thương mại đang thuyết phục chủ đầu tư giảm giá 50%, hoặc miễn phí tiền thuê trong giai đoạn đại dịch Covid-19. 

Theo thống kê của một đơn vị cho thuê mặt bằng bán lẻ tại TP.HCM, lượng khách đến các trung tâm thương mại, siêu thị đã giảm 40 -50% so với thời điếm dịch bệnh chưa bùng phát, khiến doanh thu giảm tới 40%.

Trước đó, nhà cung cấp bất động sản - Công ty TNHH Collier International Việt Nam cho biết, năm 2019, do mặt bằng bán lẻ cho thuê ở TP.HCM có tỷ lệ trống thấp nên giá thuê trung bình tăng khoảng 1,5-2% mỗi quý.

Cụ thể, trong quý IV/2019, giá thuê trung bình là 61 USD/m2/tháng, tăng 6,1% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, trước khó khăn của doanh nghiệp, một số chủ đầu tư mặt bằng, trung tâm thương mại buộc phải giảm giá thuê. 

Ông Nguyễn Đình Trung - Chủ tịch Tập đoàn Hưng Thịnh chia sẻ: “Để hỗ trợ doanh nghiệp thuê mặt bằng, từ tháng 2-4/2020, Hưng Thịnh sẽ giảm giá thuê tại các trung tâm thương mại Moonlight Plaza (Moonlight Residences) ở quận Thủ Đức và Saigon Mia thuộc huyện Bình Chánh, Trung tâm thương mại Vung Tau Melody (TP. Vũng Tàu)".

Ông Phạm Thái Bình - Tổng giám đốc Hưng Thịnh Retail cũng cho biết, công ty áp dụng chính sách ưu đãi, hỗ trợ giá thuê mặt bằng và xem xét từng trường hợp để quyết định mức giảm tốt nhất, dao động trong khoảng 20-40%, thậm chí có thể giảm nhiều hơn. Đặc biệt, thời gian hỗ trợ cũng sẽ linh động tùy thuộc vào diễn biến của dịch bệnh.

Trong khi một số chủ đầu tư lớn có chính sách hỗ trợ doanh nghiệp thuê mặt bằng thì vẫn có nhiều chủ mặt bằng cho rằng dịch bệnh chỉ mang tính ngắn hạn, tình trạng ế ẩm có thể là nhất thời nên không giảm giá. Khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm thương mại hạng A tại quận Cầu Giấy, Thanh Xuân, Đống Đa - Hà Nội vẫn có giá thuê phổ biến 30-40 USD/m2, hạng B vẫn giữ mức giá phổ biến 20-25 USD/m2.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM nhận định, hiện nay việc trả lại mặt bằng đang tác động trực tiếp đến nguồn thu và cuộc sống người dân đang có nhà cho thuê. Do vậy, giảm giá cho thuê, đảm bảo có lợi cho cả hai bên là điều mà những người sở hữu mặt bằng nên làm lúc này.

Tuy nhiên, theo CBRE, xét về dài hạn, ngành bán lẻ vẫn hấp dẫn đầu tư, các trung tâm thương mại sẽ đóng vai trò mới như điểm mua sắm, vui chơi cộng đồng và là một mắt xích thiết yếu trong chuỗi bán lẻ đa kênh.

Cơ hội cho thị trường ngách

Cũng trong bối cảnh bùng phát dịch bệnh, doanh số bán hàng trực tuyến gia tăng và hình thức bán lẻ đa kênh được đẩy nhanh thì việc bổ sung nguồn cung nhà kho ở trong và xung quanh những đô thị lớn được xem là cơ hội. 

Một khảo sát hồi đầu năm 2020 của một công ty môi giới bất động sản cho thấy, với nguồn cung nhà kho còn hạn chế, trong khi nhu cầu tăng cao, giá thuê đã tăng 2% trong năm 2019 và tiếp tục tăng trong năm 2020.

Theo CBRE, lĩnh vực thương mại điện tử sẽ là động lực phát triển cho ngành kho vận trong năm 2020. Nhu cầu về lưu trữ hàng hóa trong kho lạnh sẽ tăng đột biến nên thị trường ngách trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp và kho vận được cho là sẽ hưởng lợi trong dài hạn, bởi hình thức bán lẻ đa kênh thực phẩm tươi sống sẽ phát triển mạnh. 

Thực tế cho thấy, nhóm bất động sản kho lạnh đang tăng mạnh xuất phát từ việc gia tăng bán rau củ và thực phẩm tươi sống trực tuyến. Các kho vận cũ sẽ buộc phải nâng cấp, ứng dụng tự động hóa để thu hút khách thuê.

Năm 2019, thị trường cho thuê container văn phòng và container kho khá sôi động nhưng giá thuê lại tương đối rẻ. Đây có thể là ngành giàu tiềm năng, thậm chí còn phát triển thuận lợi hơn ngành công nghiệp khác tại Việt Nam. Vì thế, nếu biết cách phát triển và có kế hoạch dài hạn, lĩnh vực sản xuất cũng như cung ứng, cho thuê container kho, container văn phòng sẽ có điều kiện phát triển, nhất là khi hàng hóa giao thương của Việt Nam ngày càng tăng trong thời gian tới. 

Theo CBRE, lĩnh vực thương mại điện tử sẽ là động lực phát triển cho ngành kho vận trong năm 2020 

Bên cạnh đó, CBRE cũng cho rằng, việc ứng dụng tự động hóa trong không gian kho vận được kỳ vọng sẽ gia tăng khi mà các nhà cung cấp tìm kiếm giải pháp giảm thiểu sự phụ thuộc vào nhân lực và ngăn chặn việc gián đoạn hoạt động bởi dịch bệnh. Điều này sẽ thay đổi cách thức mà các nhà vận hành thiết lập và xây dựng trung tâm phân phối và nhà kho.

Sự phát triển của công nghệ, như thiết bị bay không người lái và các thiết bị dẫn đường tự động (AGV) sẽ có thêm nhiều động lực hơn khi công nghệ này có thể giúp các công ty giao hàng hoạt động ở những khu vực bị cách ly và cung cấp hình thức giao hàng không tiếp xúc. Chẳng hạn như JD.com đã giao hàng bằng thiết bị bay không người lái ở tỉnh Hồ Bắc, Trung Quốc trong suốt hai tuần bùng phát dịch Covid-19.

Với văn phòng cho thuê, không gian sẽ được điều chỉnh do yêu cầu đảm bảo mật độ khai thác nhằm hạn chế sự lây truyền bệnh dịch. Đồng thời, nhân viên sẽ trở nên linh động hơn trong công việc và tăng cường thích ứng với không gian làm việc, khách thuê cũng sẽ tập trung nhiều hơn vào đặc tính thân thiện với sức khỏe con người và môi trường của tòa nhà.

Những tòa nhà với các đặc tính bền vững và thân thiện với sức khỏe, liên quan đến chất lượng không khí, hệ thống thông gió và các đặc điểm môi trường bên trong nhằm tăng cường sự thoải mái của nhân viên sẽ thu hút khách thuê trong dài hạn. Điều này có khả năng thúc giục sự phát triển của các tòa nhà đạt tiêu chuẩn LEED (xanh, thân thiện với môi trường) và WELL (vì sức khỏe người sử dụng).

Đặc biệt, khách thuê sẽ chú trọng cách quản lý tòa nhà, như đòi hỏi việc vệ sinh văn phòng được thực hiện thường xuyên và kỹ càng hơn. Mối quan tâm về vệ sinh của khách hàng sẽ buộc các nhà quản lý văn phòng phải đảm bảo được việc duy trì mức độ sạch sẽ ở tiêu chuẩn cao. 

PV