Từ 1/7/2026: Những trường hợp được miễn thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng bất động sản

Theo quy định, thu nhập từ chuyển nhượng, nhận thừa kế hoặc nhận quà tặng là bất động sản, bao gồm cả nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản, sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu phát sinh giữa những người có quan hệ hôn nhân, huyết thống hoặc nuôi dưỡng.

Từ ngày 1/7/2026, nhiều trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế và nhận quà tặng là bất động sản sẽ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo quy định tại Nghị định số 253/2026/NĐ-CP. (Ảnh: Hoàng Gia)

Cụ thể, các trường hợp được miễn thuế gồm giao dịch giữa vợ và chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu, kể cả trường hợp người con trai đã chết; cha vợ, mẹ vợ với con rể, kể cả trường hợp người con gái đã chết; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau.

Bên cạnh đó, thu nhập từ việc phân chia bất động sản giữa vợ và chồng khi ly hôn theo thỏa thuận hoặc theo bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của Tòa án cũng thuộc diện được miễn thuế. Hồ sơ, thủ tục miễn thuế được thực hiện theo quy định của pháp luật về quản lý thuế.

Ngoài các trường hợp nêu trên, Nghị định cũng quy định miễn thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở trong trường hợp cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Tuy nhiên, quy định này không áp dụng đối với việc chuyển nhượng nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Để được hưởng chính sách miễn thuế, người chuyển nhượng phải đáp ứng đồng thời nhiều điều kiện. Trước hết, tại thời điểm chuyển nhượng, cá nhân chỉ được sở hữu duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam. Trường hợp vẫn còn quyền sở hữu nhà ở hoặc công trình xây dựng hình thành trong tương lai thì không được xác định là chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở để được miễn thuế.

Đối với nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở thuộc sở hữu chung, kể cả tài sản chung của vợ chồng, chỉ người đồng sở hữu không có nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở nào khác mới được miễn thuế đối với phần thu nhập từ chuyển nhượng thuộc quyền sở hữu của mình. Người đồng sở hữu vẫn còn bất động sản khác sẽ không thuộc diện được miễn thuế.

Một điều kiện quan trọng khác là thời gian có quyền sở hữu nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở phải từ đủ 183 ngày trở lên tính đến thời điểm chuyển nhượng. Thời điểm xác định quyền sở hữu, quyền sử dụng được tính theo ngày cấp Giấy chứng nhận. Trường hợp được cấp đổi hoặc cấp lại Giấy chứng nhận thì thời điểm tính được xác định theo ngày cấp Giấy chứng nhận lần đầu.

Ngoài ra, cá nhân phải thực hiện chuyển nhượng toàn bộ nhà ở hoặc toàn bộ quyền sử dụng đất ở. Nếu chỉ chuyển nhượng một phần nhà ở hoặc một phần diện tích đất ở thì phần chuyển nhượng đó không thuộc diện được miễn thuế thu nhập cá nhân.

Theo Nghị định, việc xác định cá nhân chỉ có duy nhất một nhà ở hoặc một quyền sử dụng đất ở được thực hiện trên cơ sở người nộp thuế tự kê khai và tự chịu trách nhiệm trước pháp luật. Trường hợp cơ quan có thẩm quyền phát hiện việc kê khai không đúng thực tế, cá nhân sẽ bị truy thu số thuế phải nộp và xử lý theo quy định của pháp luật về quản lý thuế cùng các quy định pháp luật có liên quan.