TS. Lê Duy Bình: Kinh tế tăng tốc mở chu kỳ mới bất động sản

Theo TS Lê Duy Bình – Giám đốc Economica Việt Nam, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào một giai đoạn phát triển mới, được dẫn dắt bởi nền tảng kinh tế vĩ mô tích cực và những động lực tăng trưởng mang tính cấu trúc của nền kinh tế. Chia sẻ tại Diễn đàn “Phát triển bền vững thị trường bất động sản giai đoạn mới – trao chứng nhận Dự án đáng sống 2025”, ông Bình cho rằng các xu thế kinh tế lớn đang và sẽ tác động trực tiếp đến quy mô, cấu trúc cũng như triển vọng dài hạn của thị trường.

Trong 5 năm trở lại đây, tăng trưởng GDP của Việt Nam được đánh giá là tương đối ấn tượng, có những năm vượt mốc 8% và năm 2025 được dự báo tiếp tục đạt trên 8%. Theo TS Lê Duy Bình, việc duy trì được tốc độ tăng trưởng cao trong nhiều năm liên tiếp là yếu tố then chốt giúp nâng mặt bằng thu nhập và mở rộng không gian phát triển của thị trường bất động sản. Đáng chú ý, GDP bình quân đầu người của Việt Nam đã đạt khoảng 5.000 USD vào năm 2025 và được kỳ vọng tiếp tục tăng nhanh trong các năm tới.

TS Lê Duy Bình – Giám đốc Economica Việt Nam (Ảnh: Phan Chính).

Ông Bình dẫn kinh nghiệm quốc tế cho thấy, tại các quốc gia phát triển, bất động sản và dịch vụ nhà ở thường chiếm khoảng 16% GDP. Trong khi đó, tại Việt Nam, tỷ trọng này hiện mới ở mức ước tính khoảng 8% GDP, nhưng được dự báo sẽ tăng lên khoảng 10% GDP vào năm 2030. Điều này đồng nghĩa quy mô thị trường bất động sản và dịch vụ nhà ở có thể tăng gấp đôi so với hiện nay, đạt khoảng 80–85 tỷ USD mỗi năm, mở ra dư địa phát triển rất lớn cho toàn thị trường.

Một động lực quan trọng khác được TS Lê Duy Bình nhấn mạnh là quá trình đô thị hóa diễn ra nhanh và sâu rộng. Giai đoạn 2024–2025, tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam ước đạt khoảng 42,7–49%, với số lượng đô thị tăng mạnh từ gần 500 đô thị năm 1986 lên khoảng 900–920 đô thị hiện nay. Mục tiêu đến năm 2030 là trên 50% dân số sinh sống tại đô thị, với khoảng 1.000–1.200 đô thị trên cả nước. Việt Nam được dự báo sẽ trở thành một trong những quốc gia có tốc độ đô thị hóa nhanh nhất châu Á, mỗi năm đón thêm khoảng 1,3 triệu dân đô thị mới.

Cùng với đô thị hóa, sự bùng nổ của thương mại điện tử đang tạo ra những thay đổi sâu sắc đối với bất động sản thương mại và logistics. Năm 2025, quy mô thương mại điện tử Việt Nam ước đạt khoảng 31 tỷ USD, chiếm 11% tổng mức bán lẻ và dự kiến tăng lên khoảng 37 tỷ USD vào năm 2026, với tốc độ tăng trưởng hàng năm từ 18–25%. Xu hướng này kéo theo nhu cầu lớn về mặt bằng bán lẻ hiện đại, trung tâm phân phối, kho vận và hạ tầng logistics, tạo thêm một trụ cột tăng trưởng cho thị trường bất động sản.

Ở lĩnh vực bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng, TS Lê Duy Bình cho biết Việt Nam đang chứng kiến sự phục hồi và tăng trưởng mạnh mẽ của khách du lịch quốc tế. Trong 11 tháng đầu năm 2025, lượng khách quốc tế đạt hơn 19,1 triệu lượt, tăng gần 21% so với cùng kỳ năm trước và dự kiến cả năm vượt mốc 20 triệu lượt. Doanh thu từ lưu trú và bán lẻ cho khách du lịch quốc tế cũng tăng khoảng 14,6%, phản ánh xu hướng du khách lưu trú dài ngày và chi tiêu nhiều hơn.

Những tín hiệu này cho thấy chu kỳ tăng trưởng mới của bất động sản du lịch – khách sạn đang hình thành, đặc biệt tại các địa bàn như Đà Nẵng, Phú Quốc, Vũng Tàu – nơi hội tụ hạ tầng, cảnh quan và khả năng thu hút dòng khách chất lượng cao. Song song đó, sự phục hồi của du lịch cũng thúc đẩy nhu cầu mặt bằng bán lẻ tại các đô thị lớn và trung tâm du lịch, với tỷ lệ lấp đầy tại TP Hồ Chí Minh trong quý I/2025 duy trì ở mức cao, khoảng 94%.

Một yếu tố nền tảng khác được ông Bình đánh giá cao là vai trò của đầu tư công. Việc đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông, kết nối vùng và phát triển không gian kinh tế mới đang tạo hiệu ứng lan tỏa mạnh mẽ tới thị trường bất động sản. Đầu tư công không chỉ cải thiện khả năng tiếp cận đất đai, mở rộng không gian đô thị, mà còn thu hút doanh nghiệp, lao động và dòng vốn đầu tư, qua đó gia tăng nhu cầu đối với bất động sản nhà ở, văn phòng, công nghiệp và thương mại.

Bàn về triển vọng trung và dài hạn, TS Lê Duy Bình cho rằng với các kịch bản tăng trưởng đã được đặt ra, Việt Nam hoàn toàn có thể duy trì tốc độ tăng trưởng GDP ở mức 8–10%, thậm chí 12% trong 5 năm tới. Theo các kịch bản này, GDP bình quân đầu người có thể đạt khoảng 7.000 USD trong kịch bản cơ sở và lên tới 8.800 USD trong kịch bản tăng trưởng cao, tạo nền tảng vững chắc cho sự mở rộng của thị trường bất động sản.

Theo TS Lê Duy Bình, những chuyển động này cho thấy bất động sản Việt Nam không chỉ mở rộng về quy mô, mà còn đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc theo chiều sâu, hướng tới phát triển bền vững, đa dạng phân khúc và gắn chặt hơn với các động lực tăng trưởng dài hạn của nền kinh tế.