Phát triển nhà ở xã hội tạo đà cho an sinh xã hội

Sau gần ba năm triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội (NƠXH) cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030" theo Quyết định 338/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, thị trường NƠXH đã ghi nhận những tín hiệu vô cùng tích cực. Sự bứt phá này đặc biệt đáng chú ý khi thị trường bất động sản đang đối mặt với sự mất cân đối nghiêm trọng về cơ cấu sản phẩm, thiếu hụt trầm trọng phân khúc bình dân và trung cấp.

Theo dữ liệu từ Viện nghiên cứu đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam (VARS IRE), mặc dù nguồn cung nhà ở nói chung có dấu hiệu phục hồi, nhưng tỷ trọng các phân khúc nhà ở giá phải chăng lại liên tục sụt giảm. Cụ thể, nguồn cung căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) và trung cấp (25-50 triệu đồng/m2) đã giảm mạnh từ 19% và 33% năm 2019, xuống chỉ còn 7% và 19% vào năm 2024. Đáng chú ý, tại hai thành phố lớn là Hà Nội và TP.HCM, hai phân khúc này gần như "vắng bóng" hoàn toàn từ năm 2023, trong khi nhu cầu thực tế của người dân vẫn rất lớn.

Phát triển nhà ở xã hội tạo đà cho an sinh xã hội.

Trong bối cảnh đó, NƠXH nổi lên như một giải pháp cứu cánh. Số liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy những nỗ lực phi thường: lũy kế đến nay, cả nước có 692 dự án NƠXH đang được triển khai với quy mô hơn 633.000 căn. Trong đó, 146 dự án đã hoàn thành với hơn 103.000 căn, 144 dự án đang khởi công xây dựng và 402 dự án đã được chấp thuận chủ trương đầu tư. Tổng số dự án đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt gần 60% so với chỉ tiêu Đề án.

Đặc biệt, tốc độ hoàn thành NƠXH đã có sự bứt phá mạnh mẽ. Chỉ trong 7 tháng đầu năm 2025, cả nước đã hoàn thành hơn 36.800 căn, bằng hơn 80% kết quả của cả năm 2024 và gấp hơn 7 lần so với năm 2022. Mặc dù mới đạt 37% mục tiêu cả năm, kết quả này cho thấy sự quyết tâm cao độ của các cấp, các ngành và địa phương. Đáng chú ý, có 9/31 địa phương được giao chỉ tiêu năm 2025 có khả năng hoàn thành và vượt chỉ tiêu đề ra. Sự tăng tốc này có được nhờ hàng loạt chính sách thúc đẩy, cùng sự vào cuộc mạnh mẽ của các địa phương và doanh nghiệp, biến NƠXH thành một phân khúc phát triển có chiến lược.

Mặc dù đã đạt được những kết quả đáng khích lệ, thị trường NƠXH vẫn còn nhiều thách thức cần giải quyết để tốc độ triển khai được bứt phá hơn nữa.

Thứ nhất, là vấn đề quỹ đất. VARS IRE cho rằng, việc bố trí quỹ đất NƠXH tại nhiều địa phương vẫn còn bất cập, thậm chí không phù hợp với tốc độ đô thị hóa và nhu cầu thực tế, dẫn đến việc khó khai thác và không đáp ứng được mục tiêu an sinh. VARS IRE kiến nghị cần có chế tài kỷ luật đối với các lãnh đạo địa phương chưa thực hiện đúng trách nhiệm, đồng thời rà soát lại các dự án nhà ở thương mại để làm rõ việc thực hiện nghĩa vụ bố trí quỹ đất NƠXH.

Thứ hai, là vấn đề đánh giá nhu cầu. Tình trạng "vừa thiếu vừa ế" vẫn còn tồn tại do việc khảo sát nhu cầu chưa sát với thực tế. Nhiều dự án dù mở bán nhưng "ế" do vướng thủ tục, vị trí không thuận lợi hoặc không phù hợp với người dân đủ điều kiện. Để khắc phục, VARS IRE kiến nghị cần hoàn thiện cơ chế, chính sách và có thể thuê các đơn vị nghiên cứu thị trường độc lập để khảo sát, đảm bảo việc hoạch định kế hoạch phát triển NƠXH có cơ sở khoa học và khách quan hơn.

Thứ ba, là khả năng tiếp cận thông tin của người dân. Chi phí marketing và bán hàng cho NƠXH hiện đang khống chế ở mức 2%, quá thấp để doanh nghiệp có thể truyền thông rộng rãi đến đúng đối tượng. Điều này gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực sự trong việc tiếp cận thông tin về dự án. VARS IRE kiến nghị cần điều chỉnh linh hoạt hơn để chủ đầu tư có đủ nguồn lực truyền thông, đảm bảo người dân được thụ hưởng chính sách một cách đầy đủ và kịp thời.

Cuối cùng là vấn đề kiểm soát đầu cơ. Tình trạng một số cá nhân mua NƠXH nhưng không sử dụng để ở mà chuyển nhượng trái quy định vẫn tồn tại, làm méo mó thị trường và tước đi cơ hội của những người có nhu cầu thực. VARS IRE kiến nghị tăng cường thanh tra, kiểm tra và xử phạt các trường hợp vi phạm. Đồng thời, sau thời hạn 5 năm sở hữu, việc chuyển nhượng NƠXH nên được ưu tiên cho người dân đủ điều kiện mua NƠXH. Nếu chuyển nhượng cho đối tượng không đủ điều kiện, chủ sở hữu phải hoàn trả lại các ưu đãi đã được hưởng.

Những thách thức này đòi hỏi sự phối hợp chặt chẽ, quyết liệt hơn nữa từ các cơ quan quản lý, doanh nghiệp và người dân. Nếu giải quyết được, việc đạt mục tiêu 1 triệu căn NƠXH vào năm 2030 là hoàn toàn khả thi, góp phần giải quyết bài toán an sinh xã hội và tạo động lực phát triển bền vững cho thị trường bất động sản.