Phát triển nhà ở xã hội bằng cách khai thác nguồn lực vốn tiềm tàng

Phát triển nhà ở xã hội bằng cách khai thác nguồn lực vốn tiềm tàng như thế nào?

Bổ sung các nguồn lực vốn tiềm tàng trong xã hội để phát triển NOXH

Chúng ta biết hiện nay theo cơ chế hiện hành tại Việt Nam đã được luật hóa cơ chế tạo nguồn phát triển NOXH chủ yếu theo cơ chế “mỡ nó rán nó” thông qua việc qui định bắt buộc các chủ dự án phát triển nhà ở thương mại phải dành tối thiểu 20% quĩ đất để xây dựng NOXH.

Việc giới hạn, đóng khung NOXH trong không gian 20% hay 25% (Hà Nội) diện tích đất thương phẩm của một Dự án nhà ở thương mại sẽ dẫn đến tính cứng nhắc, ăn theo, tạo ra nhiều khe hở để nhà đầu tư nhà ở thương mại có thể tìm cách trốn tránh nghĩa vụ không đáp ứng đủ nhu cầu đất để xây dựng NOXH cho người có thu nhập thấp, yếu thế trong xã hội.

Mặt khác, nhà ở thương mại là hàng hóa mà việc hình thành ra nó, bản thân chủ đầu tư phải là một thương gia theo cơ chế thị trường: Đầu vào mua đất của Nhà nước/hoặc tư nhân, mua vật tư, thuê thợ từ kiến trúc đến xây dựng...đầu ra chủ đầu tư là người bán và/hoặc cho thuê hay thuê mua nhà ở thương mại theo cơ chế giá cả thị trường sòng phẳng theo thời giá từng thời kỳ.

Nếu Việt Nam luôn gắn việc đầu tư xây dựng nhà ở thương mại với việc buộc chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại phải dành 20% quĩ đất để xây NOXH thì buộc Nhà nước phải đồng thời cùng lúc khuyến khích cả hai bên, bên xây dựng nhà thương mại và xây dựng NOXH mà chính chủ đầu tư bên xây dựng nhà thương mại cũng rất muốn có cơ chế mập mờ pha trộn này để được hưởng lợi nhiều hơn là thiệt thòi nếu chỉ thuần túy mua đất, thuê hệ thống tạo dựng nhà thương mại để bán theo cơ chế thị trường ở cả hai đầu của hàng hóa nhà ở thương mại!.

Nhiều quốc gia trên thế giới không làm như vậy, mà Nhà nước vừa có quyền buộc nhà đầu tư xây dựng nhà thương mại phải dành ra một tỷ lệ đất nhất định để Nhà nước dùng vào việc xây dựng NOXH mà không nằm chung trong Dự án của chủ đầu tư xây dựng nhà thương mại đó. Kiến trúc riêng, thợ xây riêng...do Nhà nước chỉ định đơn vị thi công và giám sát/hoặc trực tiếp dùng Công ty Nhà nước xây dựng NOXH do Nhà nước làm chủ sở hữu. Sau khi hoàn tất Nhà nước sẽ nghiệm thu và làm chủ sở hữu để tiến hành các bước trao nhà cho đối tượng thụ hưởng NOXH thuê, thuê mua hay mua NOXH đó bằng cơ chế hình thành và phân bổ NOXH riêng theo Luật định, không theo cơ chế thị trường.

Cũng như nhiều quốc gia, Nhà nước ta cũng đang có rất nhiều nguồn để hình thành NOXH chứ không chỉ dựa vào quĩ đất gắn với nhà đầu tư xây nhà thương mại như hiện nay.

Cơ chế tạo nguồn của Nhà nước để xây dựng NOXH

Thứ nhất, nguồn lớn và ổn định nhất là nguồn tiền nhàn rỗi tiềm tàng từ Quĩ lương hưu Nhà nước. Chúng ta đã tham khảo qua nhiều quốc gia đều thấy Nhà nước là cơ quan duy nhất được quản lý quĩ lương hưu quốc gia. Quĩ này liên tục nhận tỷ lệ lương hưu trừ trực tiếp vào những người hưởng lương từ cơ quan hành chính sự nghiệp các cấp đến mọi tầng lớp công nhân viên chức người lao động ăn lương hàng tháng thì cũng đồng thời là những người được hệ thống quản lý quĩ lương hưu trích tiền hưu hàng tháng để tự động chuyển về quĩ lương hưu cấp Trung ương. Người có lương hưu hầu hết là người có quá trình tích lũy tiền hưu trong tương lai ngay từ khi bước vào làm việc có lương cho đến hết đời công tác, đến tuổi về hưu. Đa số người được hưởng lương hưu là những người có thời gian liên tục làm việc hưởng lương cho đến ngày về hưu. Thậm chí thời gian làm việc cách quãng, không liên tục vẫn được nộp quĩ lương hưu sau mỗi lần thay nơi làm việc có lương. Thời gian được trích lương hưu từ bảng lương hàng tháng đến ngày về hưu cơ bản là dài và giống nhau tính đến tuổi nghỉ hưu. Tuy nhiên thời gian từ ngày hưởng tháng lương hưu đầu tiên đến ngày ra đi về thế giới người hiền thì rất không giống nhau giữa những người hưởng lương hưu. Quĩ lương hưu quốc gia của mọi quốc gia luôn luôn kết dư từ cả 2 thời đoạn: Đoạn dài rộng của người nộp quĩ lương hưu theo tỷ lệ qui định suốt thời gian công tác và đoạn hưởng lương hưu của người có lương hưu với độ dài ngắn rất khác nhau của mỗi người. Đồng thời theo qui luật vòng đời thì số thời gian hưởng lương hưu của mọi người đều ngắn hơn thời gian nộp lương hưu trước thời điểm về hưu. Con số kết dư đương nhiên cùng với con số tạm thời nhàn rỗi của quĩ lương hưu này ở cả 2 thời đoạn nói trên của mọi người hưởng lương chính là tài sản xã hội hơn là tài sản tài chính, rất thích hợp cho việc Nhà nước sử dụng làm nguồn để hình thành loại tài sản xã hội khác - Đó là NOXH. Nhờ đó, nhiều quốc gia đã nhìn thấu và đã hữu dụng hóa quĩ lương hưu kết dư này trong việc phát triển NOXH.

Thứ hai, nguồn từ tổng chi hành chính sự nghiệp thường xuyên của Chính phủ được hình thành từ nguồn thu thuế, phí, lệ phí các loại và những đóng góp bắt buộc khác mà công dân, Doanh nghiệp phải thực hiện để hình thanh Ngân sách Nhà nước (NSNN). Tổng thu NSNN hàng năm trong 20 năm qua tại nước ta đạt bình quân xung quanh 26% GDP cùng năm, trong đó nguồn thu chính là tổng thu thuế, phí và lệ phí chiếm xung quanh 24% GDP tức là trên 92% tổng thu NSNN hàng năm. Đây là nguồn lớn, bền vững và không ngừng gia tăng hàng năm về con số tuyệt đối, thậm chí cả số tương đối qua thời gian cùng với sự phát triển không ngừng của nền kinh tế quốc gia. Chính phủ đã và đang sử dụng NSNN để chi trả nuôi sống bộ máy hành chính sự nghiệp từ trung ương tới địa phương, chi đảm bảo an ninh, quốc phòng và chi thực hiện các mục tiêu kinh tế - xã hội khác. Trong số chi cho “mục tiêu kinh tế - xã hội khác” nói trên cũng đã và đang có việc chi hỗ trợ về NOXH cho các đối tượng thụ hưởng...Tuy nhiên Nhà nước chưa thành lập cơ quan độc lập mang tính thể chế riêng của Nhà nước để thu nhận và sử dụng các nguồn vốn phát triển NOXH, trong đó bao gồm cả một tỷ lệ ổn định chi từ NSNN cho mục tiêu phát triển và tài trợ Nhà nước cho việc phát triển NOXH như nhiều quốc gia đã triển khai rất hiệu quả và mang tính nhân văn cao. Tỷ lệ này phải đạt không nhỏ hơn 2% tổng chi hành chính sự nghiệp của Nhà nước hàng năm.

Thứ ba, Nguồn tiền gửi tiết kiệm bắt buộc đối với người có nguyện vọng mua, thuê mua hay thuê NOXH do Chính phủ khuyến khích và đưa ra qui chế sử dụng. Theo đó, người có nguyện vọng sử dụng NOXH phải gửỉ tiền vào Quỹ tiết kiệm trung ương do Chính Phủ thành lập đặt tại Ngân hàng chính sách của Chính Phủ một tỷ lệ thu nhập thích ứng để khi thuê, thuê mua hay mua NOXH thì hàng tháng sẽ trích từ tài khoản tiền gửi tiết kiệm này chi trả cho bên cho thuê hay trả cho Quĩ tiết kiệm trung ương này khi khi cơ quan chuyên biệt của Chính Phủ (Tổng Cục NOXH VN) đã cho vay trung và dài hạn thông qua Quĩ trung ương ở Ngân hàng này để người thuê mua hay mua đứt NOXH đã triển khai. Chính Phủ có thể cho vay đến 90% giá trị căn nhà với lãi suất rất thấp. Nếu người đủ tiêu chuẩn được mua NOXH vay tiền từ Quỹ tiết kiệm trung ương tại Ngân hàng chính sách của Chính phủ thì người vay được trả góp trong thời gian dài, từ 25 đến 30 năm với lãi suất thấp trên giá trị tiền vay giảm dần qua thời gian trả góp. Đây cũng là nguồn mang tính xã hội, ổn định có thể phủ sóng đến mọi đối tượng được tiếp cận NOXH mà người đó không nhất thiết phải là người có lương hàng tháng. Cơ chế này đã có nhiều quốc gia áp dụng, điển hình như Singapore đang thực hiện rất an toàn và hiệu quả hiện nay.

Thứ tư, nguồn từ sự đóng góp của xã hội theo lời kêu gọi của Chính Phủ đối với cộng đồng người dân và doanh nghiệp trong và ngoài nước về việc ủng hộ Chính phủ xây dựng NOXH quốc gia. Đây là nguồn mang tính nhân văn cao mà nhiều quốc gia đã sử dụng để bổ sung nguồn tài chính từ xã hội cho mục đích xây dựng NOXH. Tiền ủng hộ tự nguyện của cộng đồng này chính là tài sản xã hội rất đáng quí trọng, nhưng không phải là nguồn ổn định, không thể lạm dụng, không mang tính thường xuyên và đó cũng chỉ là nguồn bổ xung khi thật sự cần thiết mà thôi.

Thứ năm, nhà nước có toàn quyền phát hành sổ số mang tên “sổ số xây dựng NOXH” trong công chúng toàn xã hội. Mọi loại sổ số do tổ chức được phép của Chính Phủ để phát hành thì hầu như không lỗ sau khi đã trừ giá trị các loại vé trúng thưởng vì ngay từ khi thiết kế giải thưởng so với số lượng phát hành thì phần giá trị trả thưởng luôn luôn phải nhỏ hơn giá trị phát hành. Đây cũng là nguồn nhìn thấy lợi ích, nhưng là nguồn xã hội không lớn, thậm chí không mang ý nghĩa nhân văn, dù lãi thu được chỉ để sử dụng vào việc xây dựng NOXH. Vì vậy đây chỉ nên coi là nguồn bổ sung khi thật cần thiết.

Như vậy, Việt Nam có thể khai thác và sử dụng các nguồn vốn công và tư cho phát triển NOXH đang rất tiềm tàng trong xã hội bằng những thể chế và công cụ khai thác cụ thể. Chúng ta không thiếu nguồn để tạo ra các mô hình NOXH phủ sóng khắp nơi trong toàn quốc cho các đối tượng thụ hưởng.