Nhiều băn khoăn trong chuyện thu thuế cho thuê căn hộ ở TP.HCM

Thí điểm tại 6 chung cư

Thành phố Hồ Chí Minh cho biết sẽ tiến hành thí điểm thực hiện tại một số chung cư thuộc địa bàn quận 11, như Chung cư Res11 (205 Lạc Long Quân, phường 3), Khu nhà ở thương mại Thuận Việt (319 Lý Thường Kiệt, phường 15), Cao ốc Khải Hoàn (624 Lạc Long Quân, phường 5) và Cao ốc Bảo Gia (184 Lê Đại Hành, phường 15).

Đối tượng được đề xuất thu thuế là các cá nhân, tổ chức cho thuê căn hộ, cho thuê nhà ở, mặt bằng kinh doanh, văn phòng tại các chung cư; các cá nhân, tổ chức trực tiếp kinh doanh, cung cấp dịch vụ trong khu vực chung cư.

Cao ốc Bảo Gia (quận 11) được chọn thí điểm đề xuất thu thuế cho thuê căn hộ chung cư (ảnh: internet).

Cục Thuế Thành phố sẽ làm việc với Ban quản trị chung cư để đề nghị cung cấp danh sách các hộ cho thuê căn hộ, hộ trực tiếp kinh doanh trong khu vực chung cư. Đồng thời, phối hợp với công an quản lý địa bàn rà soát danh sách khai báo tạm trú, tạm vắng, danh sách có đăng ký thường trú. Thông qua Ban quản trị chung cư để tuyên truyền rộng rãi tới các đối tượng có nghĩa vụ thực hiện nghiêm túc. Cơ quan thuế sẽ hướng dẫn lập hồ sơ đăng ký thuế, kê khai thuế; hướng dẫn cách thức nộp tờ khai, nộp thuế theo phương thức điện tử.

Cần phải cân đối kĩ

Trên thực tế, thu thuế cho thuê căn hộ, chung cư không phải lài quy định mới, mà thuộc diện thu thuế cho thuê tài sản, đã được quy định tại Thông tư 92/2015/TT-BTC. Theo quy định, người cho thuê nhà có doanh thu hằng năm trên 100 triệu đồng phải nộp thuế giá trị gia tăng 5% và thuế thu nhập cá nhân 5%.

Tuy nhiên, theo ông Nguyễn Hoàng - Giám đốc bộ phận R&D DKRA Vietnam, riêng góc độ thị trường, khả năng thực hiện đề xuất này còn nhiều vấn đề đáng lưu ý. Chẳng hạn, mức thuế sẽ áp dụng thế nào, các loại nhà và diện tích khác nhau, giá trị thuê khác nhau thì thuế có khác nhau hay không? Người ở một nửa còn một nửa cho thuê thì có đánh thuế không và nếu có thì tính ra sao?

Còn theo bà Nguyễn Hương - Tổng Giám đốc Công ty Đại Phúc Land (thành viên Vạn Phúc Group), việc thu thuế hoạt động kinh doanh bất động sản cần cân đối hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, chủ nhà cho thuê và người thuê để các bên đều chấp nhận và tuân thủ nghiêm túc nghĩa vụ thuế. Bà Nguyễn Hương kiến nghị: “Một trong những tiêu chí quan trọng là phải đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho các bên tham gia. Các thủ tục khai báo và nộp thuế phải đơn giản, nhanh chóng, thuận tiện cho người dân và doanh nghiệp”.

Mới đây, luật sư Nguyễn Đức Nghĩa – Tổng Giám đốc Công ty Luật Việt Tín Nghĩa cũng đã có nhưng chia sẻ chi tiết với báo chí về vấn đề này. Quan điểm của luật sư cho rằng nếu áp dụng việc đánh thuế vào các căn hộ, nhà cá nhân sẽ ảnh hưởng lớn đến hoạt động này trong tương lai. Lâu nay, người cho thuê luôn xem đó là khoản đầu tư đã bị đóng nhiều thứ chi phí, nguồn thu so với số vốn bỏ ra không quá lớn, chỉ xem như một phần tiết kiệm. Nếu phải đóng thuế thì buộc họ sẽ tăng giá thuê để bù vào. Đặc biệt, người chịu thuế nặng nề nhất là những người đầu tư vào các tòa nhà lớn để cho thuê văn phòng, căn hộ dịch vụ… Bởi doanh thu loại hình này thường trên 100 triệu đồng/năm. Nếu tính thuế 10%/năm trên tổng nguồn thu, chắc chắn những người đầu tư vào cho thuê sẽ phải đóng rất lớn. Từ đó, có thể phát sinh đến việc họ sẽ tìm cách lách luật, khiến nhà nước không thu được thuế.

Ngoài ra, vấn đề nhiều cá nhân góp vốn để xây căn hộ cho thuê thì lợi nhuận cũng được chia theo tỷ lệ góp vốn. Từ đó, thu nhập của từng cá nhân chưa tới mức chịu thuế. Tuy nhiên, Thông tư số 92/2015/TT- BTC chỉ xác định đối tượng nộp thuế cho 1 người đại diện duy nhất trong năm tính thuế. Do đó, doanh thu cho thuê căn hộ được tính cho người đại diện mà không chia sẻ cho các đồng sở hữu khác. Thế nên, khi kế hoạch của thí điểm thu thuế căn hộ của Cục Thuế TP trở thành hiện thực, người cho thuê căn hộ có thể sẽ rất băn khoăn. Bởi lẽ, hầu hết họ cho rằng việc nộp thuế cần khấu trừ chi phí lãi vay tạo lập tài sản hoặc giảm trừ chi phí bảo trì, bảo dưỡng, hoa hồng môi giới...

Vì vậy, theo Luật sư Nghĩa, vấn đề đặt ra cần xác định về doanh thu tính thuế trong vòng 1 năm của cá nhân cho thuê căn hộ chứ không phải là doanh thu cho thuê của một tài sản. Nếu một cá nhân cho thuê nhiều căn hộ thì doanh thu tính thuế phải là tổng doanh thu cho thuê các căn hộ cộng lại trong một năm. Từ đó, cơ quan thuế xác định nghĩa vụ kê khai, nộp thuế của cá nhân đó. Đồng thời, cần tăng cường công tác tuyên truyền để cộng đồng người cho thuê và người thuê hiểu rõ quyền và nghĩa vụ thuế của mình. Từ đó, họ hỗ trợ cơ quan thuế thực hiện tốt công tác quản lý thuế trên địa bàn.

Một số chuyên gia khác cho rằng, nhà ở là nhu cầu thiết yếu, người dân còn khó khăn thì cần chính sách phải hài hòa để không đẩy khó cho người yếu thế. Mức thuế thu nhập cá nhân là 5% và giá trị gia tăng 5% với doanh thu cho thuê nhà, cần giảm xuống một nửa, sau này tùy tình hình có thể nâng lên. Ngưỡng nộp thuế theo doanh thu cho thuê 100 triệu đồng/năm, theo một chuyên gia trong ngành, cần nâng lên 120 triệu đồng, vì tiền thuế thường sẽ được cộng vào giá thuê.

Nỗi niềm của người cho thuê và đi thuê

Đối với người dân có căn hộ cho thuê, họ đều có những lo lắng nhất định nếu đề xuất của Cục Thuế được thông qua.

Ông Thiên Lâm, một chủ nhà cho thuê ở TP. Thủ Đức cho biết, mấy năm nay ông vẫn kê khai nộp thuế đầy đủ theo yêu cầu của cơ quan thuế với số phòng trọ cho thuê. Tính ra mỗi năm tổng thu cho thuê của ông được khoảng 190 triệu đồng. Số tiền thuế ông phải đóng khoảng 19 triệu đồng/năm. Tuy nhiên, ông nói thẳng mức thuế thu hiện nay 10% là quá cao và cách tính thuế cũng không hợp lý. “Đáng lẽ chỉ nên tính 10% thuế cho thuê trên giá trị thu vượt 100 triệu đồng/năm. Cụ thể như trường hợp của tôi thì chỉ nên thu 10% của mức thu nhập cho thuê vượt là 90 triệu như thuế thu nhập cá nhân. Đằng này cứ vượt 100 triệu đồng là tính 10% hết” - ông Lâm nói và nhận xét quy định như vậy thì chủ nhà sẽ tính vào tiền thuê nhà, người chiu thiệt vẫn là người đi thuê.

Anh Hòa Bình đang có căn hộ cho thuê ở quận 10, TP.HCM khá bức xúc trước đề xuất này. Anh nói: “Vợ chồng tôi mua căn hộ phải vay tiền ngân hàng, mỗi tháng trả cả gốc lẫn lãi hơn 12 triệu đồng trong khi cho thuê căn hộ cũng chỉ 15 triệu, vì dịch nên chỉ còn 13,5 triệu/tháng. Nếu cơ quan thuế tính 10%, tức mức đóng 16,2 triệu thuế thì gần như chỉ đủ trả nợ lãi vay ngân hàng".

Còn đối với người đi thuê, tâm lý chung là có bao nhiêu thuế thì họ là người lãnh đủ. Mặc dù nhìn nhận việc thu thuế là hợp lý, nhưng cần phải điều chỉnh tăng giảm theo thực tế từng thời điểm.

Tại một căn hộ cho thuê ở Gold View (quận 4 TP.HCM), anh Nguyễn Minh Quang, kỹ sư phần mềm lo ngại: việc siết chặt thuế cho thuê căn hộ như hiện nay thì rất nhiều khả năng, chủ nhà sẽ tăng thêm tiền thuê nhà và áp lực của vợ chồng càng lớn hơn. Nhất là dịp Covid như hiện nay, thu nhập của gia đình giảm 25%.

Cùng chung quan điểm, anh Tuyến (quận 12, TP.HCM) cho biết anh đang thuê chung cư với mức 5 triệu đồng/ tháng. Khi cơ quan thuế siết thu thuế thì chủ nhà chắc chắn sẽ tính vào giá thuê, với tình hình kinh tế hiện nay thì đây là gánh nặng lớn đối với những người đi thuê như anh.

Trên thực tế, giá căn hộ liên tục leo thang nhưng giá cho thuê lại không tăng mà thậm chí còn giảm xuống mạnh, đặc biệt là so với trước dịch Covid-19. Theo ghi nhận chung, những tác động từ đại dịch Covid-19, giá cho thuê căn hộ tại Tp.HCM đã giảm khoảng 30-40%, thậm chí một số khu vực giảm đến 50%. Điều đáng nói, dù chủ nhà giảm giá mạnh nhưng tỷ lệ bỏ trống vẫn chiếm khoảng 30 - 40%. Dịch Covid-19 cũng khiến tình hình cho thuê căn hộ theo dạng officetel, hay mặt bằng nhà phố càng trở nên khó khăn hơn. Hầu hết các doanh nghiệp, chủ các nhà hàng, kinh doanh hiện nay đều điều tiết để cắt giảm chi phí, không mở rộng văn phòng, chi nhánh. Khi mà tình hình cho thuê chưa khởi sắc, những chính sách "siết" ra đời lại càng tạo thêm áp lực cho các NĐT có tài sản cho thuê.

PV