Nghị định 148 chưa lấp đầy được khoảng trống pháp lý

Điều này được kỳ vọng sẽ tháo gỡ cho hàng nghìn dự án bất động sản đang phải nằm im bất động. Theo thông tin của Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA), ước tính trên cả nước có khoảng 5.000 dự án bị đình trệ vì vướng đất công xen cài sắp được “cởi trói".

Tuy nhiên, các thửa đất này phải thuộc quỹ đất đã thu hồi theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, đất chưa giao, đất chưa cho thuê hoặc đất đang giao; có diện tích, hình dạng không đủ tiêu chuẩn diện tích, kích thước tối thiểu được phép tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh,...

Ngoài ra, Nghị định nêu rõ nguyên tắc: Ưu tiên sử dụng các thửa đất nhỏ hẹp do Nhà nước quản lý vào mục đích công cộng. Trường hợp không sử dụng được vào mục đích công cộng thì thực hiện việc giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất cho người sử dụng đất liền kề,...

Nghị định 148 ra đời được đánh giá là một trong những điểm nhấn pháp lý chính giúp cho các chủ đầu tư bất động sản giải quyết các vấn đề tồn đọng trong phát triển dự án, đặc biệt là khâu giải phóng mặt bằng khi giải quyết vấn đề đất công và đất riêng.

Tuy nhiên, theo chuyên viên phân tích CTCP Chứng khoán Rồng Việt (VDSC), tiêu chí đặt ra trong Nghị định này khá chi tiết và phức tạp. Hơn nữa, không phải dự án nào cũng đáp ứng đủ các tiêu chí đề ra.

Một khó khăn khác khi thi hành Nghị định để giải quyết phần đất công xen cài là xác định dự án có độc lập hay không. Nghị định vẫn không quy định diện tích hay phạm vi cụ thể để xác định dự án có thể hình thành dự án độc lập. Do đó, đây sẽ là điểm khó cho doanh nghiệp và chính quyền trong kế hoạch tái khởi động các dự án đang đóng băng.

Hơn nữa, các dự án nếu vướng nhiều đất công đủ diện tích để xây dựng công trình công cộng, sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp để đảm bảo vấn đề kinh phí, thẩm mỹ và bảo đảm kế hoạch thiết kế ban đầu.

Việc xác định giá cho thuê và đấu giá cũng sẽ là khó khăn cho cơ quan thẩm quyền để định giá đúng, chưa kể quá trình định giá cũng sẽ tiêu tốn nhiều chi phí và ngân sách.

Chia sẻ tại Tọa đàm “Toàn cảnh bất động sản 2021: Nhận diện xung lực mới” diễn ra mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng, Nghị định 148 có một số cơ chế tháo gỡ khó khăn trong thực tiễn nhưng không phải căn cứ theo luật mới.

"Như vậy, tại sao Nghị định 148 không ban hành từ năm 2014, những nội dung này không phải căn cứ vào luật mới. Một số điều của Luật Nhà ở không tương thích với Luật Đất đai. Luật Đất đai quy định nhà đầu tư được mua các loại đất được chuyển nhượng để làm dự án, tại sao Luật Nhà ở lại không được,...", ông Châu nói.

Cũng theo vị chuyên gia này, Nghị định 148 đã bỏ ra một nội dung không đề cập liên quan đến vấn đề pháp lý cho condotel.

Tuy nhiên, ông Châu cho rằng, Nghị định 148 có 8 nội dung quan trọng. Trong đó, nội dung quan nhất là giải quyết được những thửa đất công nằm xen kẹt trong dự án đầu tư, dự án nhà ở đang bị vướng từ trước tới nay.

Ngoài ra, Nghị định này cũng giải quyết được một số vấn đề liên quan đến quy hoạch, dịch vụ công về đất đai,...

Còn theo GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, Nghị định 148 vẫn chưa lấp đầy khoảng trống pháp luật. Trong đó, có hai khoảng trống lớn. Một là việc phê duyệt dự án mà trên đó có nhiều loại đất. Khoảng trống thứ hai là các bất động sản du lịch kiểu mới như condotel, officetel, shophouse,... gặp vướng mắc ở Giấy chứng nhận sử dụng đất và thời gian sử hữu vẫn chỉ là 50 năm, có nhiều hơn nữa cũng chỉ là 70 năm.

"Điều này vô tình khiến tâm lý nhà đầu tư không mấy mặn mà, dần dần rời bỏ phân khúc này bởi họ muốn hưởng ưu đãi như đất ở. Hai khoảng trống này đều gây ra những khuyết tật trong cả phân khúc nhà ở lẫn bất động sản nghỉ dưỡng. Chủ doanh nghiệp thì không lấy được tiền từ khách hàng", ông Võ nói.

PV