Luật Đất đai 2024 cho phép áp dụng bảng giá đất hiện tại do UBND cấp tỉnh ban hành để tính thuế đất và các thủ tục liên quan, cho đến hết ngày 31/12/2025. Các tỉnh thành khác vẫn áp dụng như vậy và mọi thủ tục liên quan đến đất đai vẫn bình thường, chỉ có TP. HCM bị ách tắc. Vì sao vậy?
Cái gì cũng xin ý kiến cấp trên!
Sau khi Sở Tài nguyên Môi trường (TN-MT) công bố bảng giá đất mới theo Luật Đất đai 2024, (dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đến hết tháng 12/2024), tình hình thủ tục đất đai ở TP. HCM trở nên rất phức tạp. Những ngày qua, nhiều hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất (SDĐ) của người dân nộp từ ngày 1/8 đang bị "treo". Các cơ quan thuế quận, huyện và TP. Thủ Đức vẫn tiếp nhận hồ sơ nhưng chưa thể tính tiền SDĐ phải nộp vì đang chờ hướng dẫn cách tính thuế mới.
Cục Thuế TP. HCM cho rằng, căn cứ Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024 và Khoản 2 Điều 1 Luật số 43/2024 thì kể từ ngày 1/8, Quyết định số 02/2020 do UBND TP. HCM ban hành quy định về bảng giá đất trên địa bàn TP giai đoạn 2020 - 2024 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025. Tuy nhiên, việc áp dụng Quyết định số 02/2020 đối với các trường hợp áp dụng giá đất tại bảng giá đất theo quy định tại Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 sẽ phát sinh những bất cập, vướng mắc trong quá trình giải quyết hồ sơ tại cơ quan thuế. Trong đó phương pháp tính hệ số điều chỉnh giá đất - hệ số K (giá đất tại bảng giá đất 2020 - 2024 nhân hệ số K năm 2024).
Để giải quyết những khúc mắc trên, UBND TP. HCM sẽ có báo cáo các cơ quan trung ương cho ý kiến xử lý gỡ vướng trong việc thực hiện thủ tục đất đai, nhất là khâu tính thuế chuyển mục đích SDĐ từ 1/8.
Lại xin ý kiến cấp trên như mọi lần, đó không phải là cách làm của một TP năng động, dám nghĩ, dám làm. TP HCM đang lấy đá ghè lên chân mình!
Luật Đất đai 2024 vẫn cho phép bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của Luật Đất đai 2013 được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025.
Luật Đất đai 2024 áp dụng cho cả nước, thế nhưng trên thực tế chỉ có mỗi TP. HCM là công bố dự thảo bảng giá đất mới, bị vướng nhiều thủ tục, còn các tỉnh khác thì không, hoàn toàn bình thường.
Toàn bộ các tỉnh thành khác, kể cả Hà Nội, Bình Dương... vẫn đang áp dụng bảng giá đất và hệ số K hiện hành, chưa có gì thay đổi.
Cách ứng xử của các địa phương vừa nêu trên hoàn toàn phù hợp với luật.
Trong khi đó Bộ Tài chính cũng vừa có văn bản về triển khai các quy định Luật Đất đai năm 2024, gửi tới các bộ, cơ quan chức năng, các địa phương. Văn bản khẳng định bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định Luật Đất đai năm 2013 (bảng giá đất cũ) được tiếp tục áp dụng đến hết 31/12/2025.
Cũng theo văn bản này, trường hợp cần thiết, UBND cấp tỉnh quyết định điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của luật này để phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương. Trình tự điều chỉnh bảng giá đất nếu có sẽ thực hiện theo quy định tại điều 17, Nghị định số 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất.
Bộ Tài chính cho biết, đến nay Chính phủ đã ban hành Nghị định 103/2024/NĐ-CP quy định về tiền SDĐ, tiền thuê đất; Nghị định 104/2024/NĐ-CP quy định về quỹ phát triển đất.
Các nghị định này có quy định về cách tính, thu, nộp, miễn, giảm tiền SDĐ, tiền thuê đất, về tổ chức, hoạt động và cơ chế tài chính của quỹ phát triển đất; xử lý chuyển tiếp về tiền SDĐ, tiền thuê đất đối với các trường hợp đã được giao đất trước ngày Luật Đất đai 2024 có hiệu lực (1/8/2024).
Chẳng lẽ TP. HCM không biết các nghị định này để áp dụng?
Giá đất mới quá cao, ảnh hưởng nghiêm trọng đến dân, doanh nghiệp
Tại hội nghị phản biện xã hội về dự thảo bảng giá đất mới (điều chỉnh Quyết định 02/2020 của TP. HCM), do Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam TP. HCM tổ chức hôm 12/8, hầu hết các đại biểu đều phản đối việc ban hành bảng giá đất mới vì tăng quá cao, ảnh hưởng nghiêm trọng cuộc sống người dân.
Phó Chủ tịch Hội Luật gia TP. HCM- bà Ung Thị Xuân Hương, cho rằng, từ 1/8 Luật Đất đai mới có hiệu lực, nên không thể không ban hành bảng giá đất. Tuy nhiên do bảng giá đất mới tăng cao, tác động rất lớn đến người dân nên việc ban hành gấp gáp mà không có thời gian để người dân phản biện là sai. Trong khi phương pháp định giá đất mới cũng không được sát và không đúng thực tế.
Theo bà Hương, Bộ TN-MT đã khẳng định bảng giá đất và hệ số K hiện hành vẫn áp dụng được đến ngày 31/12/2025, vì vậy Sở TN-MT không cần phải lăn tăn hay lo sợ về chuyện này. Còn việc ngành thuế dừng tính thuế của người dân là sai vì luật không hồi tố. Bảng giá đất mới chưa ban hành, bảng giá đất cũ vẫn còn hiệu lực nên phải tính thuế cho người dân theo bảng giá đất cũ.
Còn Luật sư (LS) Trương Thị Hòa cho rằng, quy định việc tăng giá đất là cần thiết nhưng tăng như thế nào cho phù hợp? Để đảm bảo tính pháp lý, LS Hòa kiến nghị cần phải thông qua HĐND TP. Khi tăng giá đất cũng cần có lộ trình, điều tra sâu rộng để lắng nghe ý kiến người dân, doanh nghiệp (DN) bị tác động như thế nào.
Phó Chủ nhiệm Đoàn LS TP. HCM - LS Nguyễn Văn Hậu, cho rằng, nội dung của dự thảo bảng giá đất mới chưa thực sự phù hợp với tình hình thực tế, tạo áp lực tài chính lớn. Đặc biệt đối với người dân tại các huyện trên địa bàn TP đang có nhu cầu chuyển mục đích SDĐ từ nông nghiệp sang đất ở để cho con cái xây nhà, an cư là khá lớn.
Theo LS Hậu, giá đất tăng sẽ ảnh hưởng đến tâm lý thị trường. Khi giá đất tăng mạnh, nhiều người đang muốn bán thì sẽ không bán nữa để chờ giá tiếp tục tăng. Khi giá đất tăng sẽ khiến chi phí vốn đầu vào tăng lên, làm ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả đầu tư, hiệu quả của việc thực hiện dự án. Khi chi phí đầu vào quá cao sẽ "bóp nghẹt" động lực đầu tư của DN.
LS Hậu phân tích, mặc dù giá đất tăng có những tác động tích cực như người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn; giúp nguồn thu ngân sách từ đất tăng thêm trong thời gian tới; chênh lệch địa tô được xử lý thỏa đáng hơn... Tuy nhiên, khi bảng giá đất tăng, kéo theo đó là chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng sẽ tăng lên, làm tăng chi phí đầu tư, kể cả dự án đầu tư công và dự án của các DN tư nhân.
Từ đó dẫn đến chi phí đầu vào tăng, tạo sức ép tăng giá nhà đất, giá nhà cho thuê, giá cho thuê đất trong các khu công nghiệp và các dự án đầu tư, kinh doanh, thương mại dịch vụ, du lịch, dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa và tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do DN thỏa thuận về nhận chuyển quyền SDĐ để thực hiện dự án. Cũng cần đặc biệt lưu ý việc giá cho thuê đất trong khu công nghiệp tăng có thể làm giảm tính cạnh tranh của nền kinh tế trong việc thu hút nguồn vốn đầu tư nước ngoài...
Theo LS Hậu, cần phải đánh giá tác động toàn diện vì bảng giá đất mới tác động đến nhiều nhóm đối tượng; đặc biệt là đời sống kinh tế, xã hội của người dân. Từ đó, xác định được mức giá tối ưu, đúng nguyên tắc bảo đảm hài hòa lợi ích giữa nhà nước, người SDĐ và nhà đầu tư.
LS Nguyễn Văn Dũng đề nghị Sở TN-MT cần xem xét cấp sổ đỏ cho người dân đang ùn ùn đi kê khai nhà đất đối với trường hợp SDĐ trước ngày 1/7/2014. "Người dân đi nộp hồ sơ hợp thức hóa nhà đất, cơ quan chức năng vẫn nhận hồ sơ nhưng ngành thuế không tính thuế mà kêu chờ, giam hồ sơ, không tính thuế cho dân là sai luật. Hiện nay thị trường bất động sản đang đóng băng, giá đất đang ổn định, không sốt nóng. Và theo luật, đến ngày 1/1/2026 mới áp dụng bảng giá đất mới theo Luật Đất đai mới, sao không tính thuế cho dân, để người dân không thấy bất an. Nếu tăng thuế, người dân sẽ không đi làm sổ, đổi sổ đỏ, sẽ gây hệ quả rất lớn.
Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM (HoREA), đưa ra giải pháp đơn giản mà theo ông là hợp lý: Dự thảo bảng giá đất điều chỉnh nên được tính theo công thức: Giá đất của dự thảo bảng giá đất điều chỉnh bằng giá đất của bảng giá đất hiện hành nhân hệ số điều chỉnh giá đất hiện hành. Như vậy vừa chấp hành đúng quy định tại Khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, vừa khắc phục được tình trạng giá đất tăng quá cao, vừa không gây sốc cho người dân có nhu cầu xin cấp sổ đỏ.
Ông Châu còn cho rằng, thẩm quyền ban hành bảng giá đất là của HĐND TP. HCM chứ không phải UBND TP. HCM, và đề nghị Sở TN-MT trình văn bản theo đúng quy định.
Vĩnh Hy
