Không còn chỉ là "ông trùm cao su”, GVR tăng tốc trong cuộc chơi bất động sản khu công nghiệp

Mới đây, Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (Mã: GVR) đã họp với Ban Quản lý Khu kinh tế tỉnh Tây Ninh về việc sắp khởi công dự án xây dựng và kinh doanh hạ tầng khu công nghiệp (KCN) Hiệp Thạnh – giai đoạn 1 vào ngày 19/12 tới đây.

Dự án KCN Hiệp Thạnh – giai đoạn 1 được triển khai tại xã Phước Thạnh, tỉnh Tây Ninh. Dự án có quy mô hơn 495 ha và tổng vốn đầu tư 2.350 tỷ đồng, do GVR làm chủ đầu tư.

Nguồn thu chính của GVR sẽ khó chứng kiến mức tăng đột biến

Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam (Mã: GVR) được thành lập từ năm 1975 và cổ phần hóa từ tháng 6/2018. GVR được xem là “anh cả” ngành cao su tự nhiên khi đang quản lý 394.782 ha diện tích trồng cao su, sản lượng bình quân 500.000 tấn cao su/năm, chiếm 30% tổng sản lượng cao su Việt Nam.

Ngoài ra, GVR hiện có 5 công ty sản xuất sản phẩm công nghiệp, 18 nhà máy sản xuất gỗ cao su, MDF và phát triển 11 KCN tại các công ty con, công ty liên kết.

Hằng năm, mảng sản xuất - kinh doanh mủ cao su đóng góp lớn vào cơ cấu doanh thu của tập đoàn, với tỷ trọng đều đặn trên 70%. Riêng năm 2024, doanh thu từ mảng này tăng mạnh hơn 21% so với năm trước, kéo tỷ trọng đóng góp trong doanh thu thuần của GVR từ 76% lên gần 78%.

Chỉ tính riêng trong quý III/2025, trong bối cảnh giá bán mủ cao su duy trì ở mức cao nhất kể từ năm 2014 và sản lượng tiêu thụ cao, nguồn thu từ mảng này của GVR tăng vọt, đạt hơn 7.600 tỷ đồng, tăng 25% so với cùng kỳ.

Nguồn: Báo cáo tài chính GVR.

Trả lời câu hỏi của cổ đông về dự báo giá bán và sản lượng cao su sáng 5/11, ông Lê Thanh Hưng, Tổng giám đốc Tập đoàn dự kiến đến cuối năm, giá bán sẽ duy trì quanh mức hiện tại hoặc giảm nhẹ. Tuy nhiên, việc dự báo cho năm 2026 được đánh giá là khó khăn do phụ thuộc vào tình hình thế giới, biến động kinh tế và địa chính trị toàn cầu.

Số liệu từ Cục Hải quan cho thấy tháng 10 vừa rồi, xuất khẩu cao su giảm 20% về lượng và giảm tới 29% về trị giá, dù so với tháng trước đó vẫn tăng nhẹ. Về thị trường, xuất khẩu sang Trung Quốc - thị trường tiêu thụ lớn nhất của Việt Nam – đã giảm 19%, xuống còn 141.170 tấn. Các thị trường quan trọng khác như Ấn Độ, Malaysia và Hoa Kỳ đều ghi nhận mức giảm sâu hai chữ số.

Theo dự báo của các cơ quan chức năng, xuất khẩu cao su của Việt Nam trong thời gian tới có thể đối mặt với nhiều thách thức khi nhu cầu từ Trung Quốc có dấu hiệu chững lại. Dữ liệu từ cơ quan Hải quan Trung Quốc cho biết trong tháng 10/2025, tổng lượng cao su tự nhiên và tổng hợp nhập khẩu của nước này chỉ tăng nhẹ 1,2% so với cùng kỳ năm 2024.

Trong bối cảnh nhu cầu toàn cầu biến động, các doanh nghiệp xuất khẩu cao su Việt Nam được dự báo sẽ tiếp tục đối diện nguy cơ thiếu đơn hàng trong các tháng tới. Tuy vậy, mức giá xuất khẩu bình quân vẫn duy trì xu hướng tăng nhẹ tính theo năm.

Như vậy trước mắt, trong ngắn hạn mảng kinh doanh và xuất khẩu cao su của GVR sẽ khó để tìm kiếm sự tăng trưởng nổi bật. SSI Research dự báo doanh thu mảng cao su của GVR sang năm 2026 sẽ đạt 25.000 tỷ đồng (giảm 3% so với cùng kỳ), với biên lợi nhuận gộp giảm còn 24,7% từ mức 26,8% năm 2025, do sản lượng khai thác giảm bởi thời tiết xấu và chi phí vận hành tăng do khôi phục cây cao su.

“Mảnh ghép” tạo xung lực mới cho GVR

Trong khi đó, GVR đang có động thái đẩy thật nhanh mảng kinh doanh bất động sản khu công nghiệp, xem đây là một động lực tăng trưởng mới trong dài hạn.

Công ty Chứng khoán An Bình (ABS) đánh giá, bản thân GVR nắm tiềm năng lớn về phát triển khu công nghiệp trong dài hạn nhờ chiến lược chuyển đổi đất trồng cao su sang đất khu công nghiệp (kế hoạch 20.000 ha đất chuyển đổi (giai đoạn 2025-2030) với các lợi thế về vị trí đắc địa, cũng như sự thuận lợi trong giải phóng mặt bằng.

GVR sở hữu quỹ đất trồng cao su chuyển đổi thành đất khu công nghiệp rộng lớn hàng chục nghìn hecta. Ảnh minh họa: GVR.

Hiện GVR đang quản lý và khai thác 14 khu công nghiệp với tổng diện tích hơn 4.200 ha, thu hút hơn 820 nhà đầu tư và tạo việc làm cho khoảng 260.000 lao động.

Tập đoàn cũng đang triển khai đầu tư thêm 5 khu công nghiệp đã được Chính phủ chấp thuận chủ trương, nâng tổng số lên 19 khu với gần 6.300 ha, gồm: Bắc Đồng Phú, Dầu Giây, Nam Tân Uyên, An Điền, Tân Bình, Long Khánh, Bình Long, Công Hòa, Thống Nhất, VRG Long Thành và Nam Pleiku, với tổng quỹ đất hơn 6.566 ha.

Bên cạnh đó, theo cập nhật mới nhất vào đầu tháng 11, GVR đang triển khai thủ tục chuẩn bị đầu tư cho nhiều dự án khu công nghiệp trên đất cao su chuyển đổi với tổng diện tích đã phê duyệt là 2.604 ha tại TP HCM, Tây Ninh và Gia Lai. Các dự án gồm: KCN Hiệp Thành giai đoạn 1, Nam Tân Uyên Mở rộng giai đoạn 2, Rạch Bắp Mở rộng, Bắc Đồng Phú giai đoạn 2, Minh Hưng III giai đoạn 2, Nam Đồng Phú giai đoạn 2, KCN Nam Pleiku.

Tại Đại hồi đồng cổ đông thường niên 2025 hồi tháng 6/2025, Phó Tổng giám đốc Đỗ Hữu Phước cho biết,hiện nay với tỷ lệ lấp đầy các KCN khoảng 92%, cho thấy mức độ thu hút đầu tư và cung cầu đất thành phẩm là rất lớn, làn sóng chuyển dịch vốn FDI về Việt Nam cũng là các lợi thế cho công ty. Vị lãnh đạo cho biết, các dự án mà tập đoàn đã triển khai có tỷ lệ lấp đầy cao, các dự án khởi công trong năm 2026 dự báo có thể thu hút được nhà đầu tư.

Để “chắc ăn”, tập đoàn đang xây dựng các mô hình, vừa hợp tác vừa làm chủ đầu tư, hiệu quả cao hơn chủ đầu tư, bình quân 40-50 triệu đồng/ha.

Thực vậy, theo thống kê của người viết, mặc dù mảng kinh doanh cao su đóng góp chính vào nguồn thu cùng với biên lãi gộp loanh quanh 30% như đã đề cập ở trên, mảng bất động sản KCN lại đang cho thấy hiệu quả sinh lời rõ nét, thậm chí riêng trong quý III vừa rồi đã trở thành mảng có biên lãi gộp cao nhất trong các mảng của GVR.

Nguồn: GVR.

Trong quý III, mảng bất động sản KCN đã đem về 246 tỷ đồng, tăng tới 95% so với cùng kỳ. Đà tăng doanh thu của mảng này là do thay đổi chính sách ghi nhận doanh thu tại các KCN như Nam Tân Uyên, chuyển từ ghi nhận đều sang ghi nhận một lần sau khi điều chỉnh tổng mức đầu tư. Biên lãi gộp của mảng này vào quý III/2025 đã đạt hơn 40%, cao nhất trong các mảng.

Lũy kế 9 tháng, bất động sản KCN tạo 470 tỷ đồng doanh thu, trong khi giá vốn chưa đạt một nửa, đưa biên lãi gộp ở mức 54%.

Doanh thu mảng bất động sản KCN duy trì đều đặn quanh 700 - 1.000 tỷ đồng mỗi năm, trong khi tạo ra được biên lãi gộp trên 50%. Nguồn: Báo cáo tài chính GVR.

Trong báo cáo mới đây của SSI Research, bộ phận phân tích này dự báo diện tích cho thuê KCN mới của GVR đạt 95 ha trong năm 2025 (tăng 35% so với cùng kỳ), tương ứng doanh thu 1.300 tỷ đồng (tăng 30%). Nguồn cho thuê chủ yếu đến từ các KCN mới như Nam Tân Uyên 3 và Bắc Đồng Phú giai đoạn 2, khi tập đoàn đã ký kết biên bản ghi nhớ (MOU) với khách hàng. Biên lợi nhuận gộp đạt 52% (giảm 4% so với cùng kỳ), với mức tăng lợi nhuận chậm hơn do biên gộp thấp hơn tại các KCN mới so với các KCN hiện hữu.

Dòng vốn FDI tăng tốc và cơ hội cho bất động sản khu công nghiệp

Dòng vốn FDI vào Việt Nam đang gia tăng tích cực. Theo Cục Thống kê (Bộ Tài chính), tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam tính đến ngày 31/10 (bao gồm vốn đăng ký cấp mới, vốn đăng ký điều chỉnh và giá trị góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài) đạt 31,52 tỷ USD, tăng gần 16% so với cùng kỳ năm 2024. Trong đó, vốn FDI thực hiện tại Việt Nam ước đạt 21,3 tỷ USD, tăng 8,8% so với cùng kỳ năm trước. Đây là số vốn FDI thực hiện cao nhất của 10 tháng trong 5 năm qua.

Mức tăng mạnh này cho thấy niềm tin toàn cầu ngày càng lớn vào môi trường đầu tư của Việt Nam và vai trò của nước ta trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

"Nhiều yếu tố toàn cầu đang đồng thời thúc đẩy làn sóng FDI vào Việt Nam. Thứ nhất, là chiến lược đa dạng hóa chuỗi cung ứng, thường gọi là “Trung Quốc + 1”. Căng thẳng thương mại Mỹ - Trung cùng với áp lực thuế quan toàn cầu khiến các doanh nghiệp, tập đoàn đa quốc gia có xu hướng tìm kiếm điểm đến ổn định về chính trị và ưu đãi thuế như Việt Nam", ông John Campbell - Giám đốc Bộ phận Dịch vụ công nghiệp Savills TP.HCM phân tích.

Theo số liệu thống kê của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Tài chính) mới nhất, Việt Nam hiện đã có 478 KCN đã thành lập với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 145.970 ha, tạo ra quỹ đất công nghiệp đạt khoảng 101.600 ha.

Tổng diện tích đất công nghiệp đã cho thuê của các KCN cả nước đạt khoảng 54.100 ha, đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 53,72%. Nếu tính riêng các KCN đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 78,8%.

Giá cho thuê đất khu công nghiệp (USD/m2/chu kỳ thuê, bên trái) và lượng hấp thụ ròng đất khu công nghiệp (ha, bên phải). (Nguồn: CBRE, Chứng khoán SSI)

Dòng vốn FDI lập kỷ lục, trong khi đó thống kê của CBRE chỉ ra giá thuê đất khu công nghiệp tiếp tục tăng và tỷ lệ lấp đầy được cải thiện trong những tháng gần đây, cho thấy niềm tin nhà đầu tư và nhu cầu mở rộng sản xuất tại Việt Nam vẫn duy trì tích cực.