GS.TS. Hoàng Văn Cường: Gỡ vướng nguồn vốn và pháp lý doanh nghiệp địa ốc sẽ có dự án “sạch” ra thị trường

Doanh nghiệp rất cần nguồn vốn từ ngân hàng làm vốn mồi

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội, Phó Hiệu trưởng Trường Đại học Kinh tế Quốc dân, thị trường bất động sản năm 2023 cho đến thời điểm này vẫn đang trong giai đoạn trầm lắng. Tuy nhiên, trạng thái thị trường đã có tín hiệu thay đổi so với thời điểm cuối năm.

Ông Cường cho rằng, việc tìm kiếm và thực hiện các giải pháp tháo gỡ vướng mắc về vốn và pháp lý sẽ giúp doanh nghiệp đẩy được các dự án “sạch” ra thị trường, đa dạng hóa nguồn cung, cải thiện thanh khoản, cân đối tài chính. Từ đó, doanh nghiệp có thể đáp ứng đủ điều kiện vay vốn tín dụng và thu hút vốn trái phiếu.

Theo GS.TS. Hoàng Văn Cường, trước hết, giải pháp ngắn hạn là giải quyết thủ tục pháp lý cho các dự án đang trong quá trình chuẩn bị đầu tư hoặc sẵn sàng được tung ra thị trường để bổ sung nguồn cung mới.

Cũng theo ông Cường, nếu vướng mắc của dự án thuộc thẩm quyền xử lý của các cấp chính quyền tại địa phương, cơ quan này cần mạnh dạn đưa ra các phương án giải quyết trong khuôn khổ pháp lý hiện có, kể cả có liên quan đến định giá đất, xác định nghĩa vụ tài chính của các bên, xác định phương thức đấu thầu, đấu giá quyền sử dụng đất.

“Khi địa phương có quyết sách mạnh mẽ để tháo gỡ cho doanh nghiệp, chủ đầu tư có thể sớm đưa các dự án đang trong quá trình hoàn tất thủ tục pháp lý hoặc triển khai rồi nhưng vướng pháp lý ra thị trường, giúp đa dạng hóa nguồn cung và cân bằng cán cân cung - cầu”, ông Cường nói.

Ông cho biết, hiện các doanh nghiệp rất cần nguồn vốn từ ngân hàng làm vốn “mồi”, cũng là để nhà đầu tư và người mua có cơ sở đánh giá tín nhiệm của doanh nghiệp. Do đó, việc cần làm là tháo gỡ khó khăn từ phía ngân hàng để doanh nghiệp tiếp cận được vốn tín dụng, bắt đầu từ quy trình cho vay, thủ tục và điều kiện vay, vạch rõ các tiêu chí đánh giá tài sản và đánh giá năng lực tài chính của doanh nghiệp cũng như nghĩa vụ của các bên.

“Về giải pháp lâu dài, những vướng mắc hiện nay đang tập trung vào sửa đổi các Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản. Lý tưởng nhất là cuối năm nay Quốc hội sẽ thông qua 3 luật này để làm cơ sở giải quyết khó khăn về pháp lý và hỗ trợ doanh nghiệp”, ông Cường nói thêm.

Cần tập trung vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân và nhà ở thương mại giá rẻ

Hiện Chính phủ đang dự thảo sửa đổi Nghị định 44 về định giá đất. Về cơ bản, các ý kiến được Chính phủ tiếp thu đã bao hàm hầu hết các trường hợp đưa vào định giá. Nếu nghị định mới được xem xét thông qua, vấn đề sẽ được giải quyết.

GS.TS. Hoàng Văn Cường phân tích, định giá đất đối với các nghĩa vụ tài chính của nhà đầu tư dự án bất động sản không chỉ là một quyết định thu tiền mà còn là biện pháp xác định đúng sự đóng góp của đất đai vào quá trình đầu tư dự án bất động sản. Nếu dự án mang lại hiệu quả thì nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án không chỉ dừng lại ở giá tiền mà còn xác định nghĩa vụ sử dụng đất đã được điều tiết thông qua các chính sách thuế.

“Vì thế, giải pháp chính là tổng hợp các biện pháp tài chính liên quan đến đất đai và dự án bất động sản để không quá lệ thuộc vào phương pháp định giá đất trong việc xác định nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư dự án”, ông chia sẻ.

Sau cùng, những giải pháp gỡ vướng về vốn và pháp lý cho doanh nghiệp bất động sản cũng cần cân bằng giữa lợi ích và rủi ro; giữa quản lý, kiểm tra, giám sát và tạo điều kiện, không gian phát triển thuận lợi; giữa tăng trưởng ngắn hạn và dài hạn. Hơn hết, chúng ta cần đặt quyết tâm thiết lập thị trường bất động sản bền vững, lành mạnh, minh bạch và có đủ động lực để bước vào chu kỳ mới.

Cùng quan điểm trên, PGS.TS. Nguyễn Thị Mùi - Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ Quốc gia khẳng định, thị trường bất động sản hiện gặp phải nhiều vướng mắc. Trong đó, khó khăn về pháp lý là chủ yếu. Bởi vậy, việc tháo gỡ những vướng mắc, khó khăn này cần phối hợp đồng bộ các giải pháp, chính sách từ nhiều phía.

Bà Mùi nhấn mạnh, các tổ chức tín dụng cần tiếp tục rà soát các văn bản hiện hành, quy trình, điều kiện cho vay cũng như tiết giảm chi phí quản lý để giảm lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp và để cho các doanh nghiệp bất động sản vay vốn trên cơ sở thực hiện theo đúng quy định hiện hành.

Tiếp đó, tổ chức này cần tập trung nguồn vốn tín dụng vào các dự án, phương án vay vốn đảm bảo tính pháp lý, các dự án có khả năng hoàn thành, sớm đưa vào sử dụng, có khả năng tiêu thụ, có khả năng trả nợ vay đầy đủ, đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Vị chuyên gia này cho rằng, cần tập trung vốn cho các dự án nhà ở xã hội, nhà ở công nhân, dự án nhà ở thương mại giá rẻ có hiệu quả cao. Đồng thời, cần rà soát kỹ các điều kiện để hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản và cá nhân, tổ chức mua, nhận chuyển nhượng bất động sản tiếp cận vốn khi đáp ứng đầy đủ điều kiện vay theo quy định.

Theo PGS. TS Nguyễn Thị Mùi, để tăng tính thanh khoản cho thị trường bất động sản, các tổ chức tín dụng cần xem xét cho vay đối với cả chủ đầu tư, nhà thầu xây dựng, người mua nhà và các đơn vị sản xuất cung cấp vật tư, vật liệu xây dựng. Tổ chức cũng cần thường xuyên kiểm soát mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng, đến hạn chủ động thu nợ đầy đủ để tăng vòng quay của vốn. Thêm vào đó, đơn vị này cần phối hợp chặt chẽ với chủ đầu tư trong cùng một dự án để có thể cho người mua nhà vay và thu nợ người bán nhà. Đối với phân khúc bất động sản cao cấp đang dư thừa nguồn cung, bất động sản không bám sát nhu cầu thực, hoạt động kinh doanh có tính chất đầu cơ bất động sản, tổ chức tín dụng cần kiểm soát chặt chẽ vốn tín dụng để tránh tiếp tục đọng vốn lớn.

Nghệ Nhân