Giải phóng mặt bằng– “nỗi đau” của doanh nghiệp dự án. Bài II: Những bất cập, mâu thuẫn trong các công tác GPMB hiện nay

Không chỉ được coi là một trong những “chìa khóa” quan trọng góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện các dự án, từng bước hoàn thiện kết cấu hạ tầng đô thị, công GPMB còn tạo động lực thu hút đầu tư, thúc đẩy phát triển kinh tế-xã hội.

Những bất cập phổ biến trong các chính sách giải phóng mặt bằng

Công tác giải phóng mặt bằng (GPMB), thu hồi đất và tái định cư có vai trò quan trọng và tất yếu trong quá trình phát triển kinh tế - xã hội, nhất là trong giai đoạn tập trung đầu tư cơ sở hạ tầng, chỉnh trang đô thị, đẩy nhanh quá trình đô thị hóa và phát triển không gian đô thị. Tuy nhiên, thực tế trong thời gian qua, công tác GPMB đang bộc lộ những bất cập, khiến nhiều công trình, dự án chậm tiến độ, cần phải được quan tâm tháo gỡ.

Hiện tại có nhiều công trình, dự án, nhiều hộ dân chưa đồng tình với phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB, bàn giao mặt bằng để thi công dẫn đến các công trình dự án có nguy cơ chậm tiến độ do công tác GPMB chậm.

Đẩy mạnh thu hút đầu tư phục vụ phát triển kinh tế - xã hội đã trở thành một nhiệm vụ quan trọng của tỉnh hiện nay. Tuy nhiên, công tác GPMB được coi là một trong những khâu khó khăn trong lĩnh vực này, Vậy đâu là nguyên nhân dẫn đến những bất cập trong vấn đề này:

Thứ nhất, bất cập phổ biến do thiếu sự minh bạch và công khai trong quá trình giải GPMB. Thông tin về quyết định giải phóng mặt bằng, quy trình đền bù và các quyết định liên quan khác không được công bố rộng rãi và không đủ minh bạch cho người dân. Điều này gây ra sự hoang mang, bất bình và không tin tưởng từ phía người dân.

Thứ hai,  là việc đánh giá giá trị tài sản không công bằng và không công bằng. Có thể xảy ra tình trạng định giá thấp hơn giá trị thực của tài sản, điều này dẫn đến việc người dân không nhận được đền bù hợp lý và không công bằng.

Thứ ba,  trong một số trường hợp, chính sách GPMB có thể có ảnh hưởng tiêu cực đến quyền lợi của người dân. Điều này có thể bao gồm việc không đảm bảo quyền lợi về nhà ở, mất mát kinh tế và mất môi trường sống. Đôi khi, người dân không được tham gia và tham gia vào quyết định về giải phóng mặt bằng và quyền lợi của họ không được bảo vệ đầy đủ.

Thứ tư, là thiếu hỗ trợ tái định cư và tái định cư không thích hợp cho người dân bị giải phóng. Người dân không nhận được sự hỗ trợ đầy đủ để tái định cư và thích nghi với môi trường mới. Điều này có thể gây ra khó khăn và bất ổn cho cuộc sống của họ sau khi bị giải phóng.

Thứ năm, là thiếu giám sát và trách nhiệm trong việc thực thi chính sách GPMB. Điều này có thể dẫn đến việc lạm dụng quyền lực, tham nhũng và vi phạm quyền của người dân. Cần có sự giám sát chặt chẽ và trách nhiệm từ phía các cơ quan chính phủ và chính quyền địa phương để đảm bảo tuân thủ và thực thi chính sách một cách công bằng và minh bạch.

Bình luận về vấn đề này, GS.TS. Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội nhìn nhận, việc thu hồi đất, GPMB bao giờ cũng gắn liền với bồi thường, hỗ trợ tái định cư. Khi thu hồi, việc đầu tiên là phải bồi thường, bù đắp cho người dân có điều kiện tạo lập cuộc sống ít nhất “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”, ít nhất phải bồi thường cho họ ngôi nhà, bất động sản tương tự, như Nghị quyết 18-NQ/TW về quản lý, sử dụng đất đã đặt ra. Nếu thực hiện tốt được điều này thì người dân sẽ không gây khó khăn trong việc thu hồi đất, thậm chí họ còn mong đợi, vì sẽ có cuộc sống tốt hơn.

“Người dân đã hy sinh đất đai để xây dựng các dự án giao thông, công trình phục vụ cho sự phát triển. Vậy thì có trường hợp, người dân có thể thắc mắc tại sao họ hy sinh đất đai để phục vụ cho sự phát triển, nhưng cuộc sống lại đi xuống? Cần tổ chức đánh giá cuộc sống người dân sau thu hồi đất để có giải pháp phù hợp hơn”, GS.TS. Hoàng Văn Cường nói.

Không thể để người dân tự thỏa thuận với doanh nghiệp

Chia sẻ về công tác đền bù giải phóng mặt bằng hiện nay, GS.TS. Hoàng Văn Cường cho rằng, nếu thu hồi đất nông nghiệp của nông dân mà chỉ trả tiền đền bù, không mở ra sinh kế, tái lập cuộc sống cho họ thì rất dễ dẫn đến tệ nạn xã hội.

Ông Cường cho biết: “Chúng ta chưa làm đúng chính sách bồi thường, tái định cư. Không ít người dân gặp phải khủng hoảng, tiền tiêu hết nhưng cuộc sống về sau lại bấp bênh”.

“Rõ ràng người dân có quyền đàm phán giá đất, nhưng không phải ai cũng đủ năng lực đàm phán sòng phẳng với chủ đầu tư về những vấn đề tái lập cuộc sống về sau, nên không thể để người dân tự thỏa thuận với doanh nghiệp, mà việc này cần có vai trò của Nhà nước. Nếu chúng ta làm tốt vấn đề này, thì người dân luôn sẵn lòng giao mặt bằng cho dự án”, GS.TS. Hoàng Văn Cường nói.

Cùng quan điểm trên, TS. Cấn Văn Lực, thành viên Hội đồng Tư vấn Chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cho rằng, về lý thuyết, những vấn đề liên quan đến thỏa thuận, thu hồi, GPMB đã đặt ra là rất đúng. Nhưng, thực tiễn khó có thể thỏa thuận được với người dân một cách “mỹ mãn”.

“Có những dự án du lịch lên tới 50 - 70ha, nếu ở các vùng xa xôi hẻo lánh thì rất khác so với việc ở gần các địa bàn như Hà Nội, TP.HCM đắt đỏ. Khi ấy thì sẽ thế nào, liệu có lãng phí nguồn lực?”, TS. Cấn Văn Lực nêu vấn đề.

Theo chuyên gia này, phải lựa chọn phương án để người dân có thể được hưởng lợi tốt nhất. Ví dụ, thu hồi đất nông nghiệp để quy hoạch vùng du lịch, thì vùng bên cạnh cần xây dựng cơ sở hạ tầng để phục vụ du lịch, người nông dân chuyển từ lĩnh vực nông nghiệp sang hoạt động dịch vụ thì rõ ràng cuộc sống sẽ tốt hơn. Hay quy hoạch vùng công nghiệp, thì xây dựng cơ sở hạ tầng cho công nhân sinh sống, người nông dân cũng yên tâm chuyển đổi nghề. Những điều này hoàn toàn có thể đưa vào luật và thực hiện được.

“Đồng thời, dự án phải đấu thầu, đấu giá, khi đó việc thu hồi đất nông nghiệp giá rẻ, thông qua đấu thầu làm dự án thương mại, dịch vụ thì giá đất sẽ được đẩy lên, như vậy mới điều tiết được địa tô chênh lệch”, ông Lực chia sẻ.

Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng Giám đốc Công ty Cao ốc Quốc tế Hồ Tây, Phó Chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam khẳng định, định hướng của luật là bảo vệ quyền lợi người dân, nhưng trong mỗi dự án thì có rất nhiều đối tượng. Chủ đầu tư không được bảo vệ quyền lợi khi những người đầu cơ, người có mục đích đòi hỏi đền bù phi lý cũng góp mặt.

Ông Thanh cho biết, hiện nay nhiều dự án, trong đó các khu đô thị, bao gồm cả bất động sản để ở, du lịch, thương mại… có quy mô lên tới hàng trăm héc-ta, giá trị lên tới hàng nghìn tỷ đồng. Khi tiến hành thỏa thuận, nhà đầu tư phải bỏ hàng nghìn tỷ đồng để GPMB. Với các quy định như hiện nay của Luật Đất đai, thì chưa có hành lang pháp lý nào để bảo vệ nhà đầu tư.

“Do đó, cần một bên thứ ba là trung tâm phát triển quỹ đất tại các tỉnh thành, để đảm bảo chính sách phát triển đất đai ổn định và làm việc với các chủ đầu tư. Nếu không thỏa thuận được thì dự án sẽ bị đóng băng, nếu quy mô lên tới hàng nghìn tỷ đồng thì nhà đầu tư thiệt hại nặng nề, cũng như sẽ gây ra một số hệ lụy kinh tế - xã hội khác”, ông Nguyễn Chí Thanh nêu.

Nghệ Nhân