FDI tăng tốc gom quỹ đất, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Tập đoàn FDI như Keppel, CapitaLand, Trump Organization… đang rầm rộ gom quỹ đất tại khu đô thị vệ tinh và vùng ven các thành phố lớn như Hà Nội hay TP. Hồ Chí Minh. Keppel đã đầu tư hơn 3,8 tỷ USD vào 25 dự án nội địa, gần đây thu về khoảng 55 triệu USD lợi nhuận từ việc chuyển nhượng dự án Palm City (30 ha) tại quận 2, TP. Hồ Chí Minh. Cùng lúc, Trump Organization cùng Kinh Bắc City cũng chi mạnh cho dự án nghỉ dưỡng golf rộng gần 1.000 ha tại Hưng Yên, tổng vốn dự kiến lên tới 1,5 tỷ USD, dự kiến khởi công từ 2025 đến 2029, và đang tiếp tục triển khai kế hoạch xây tháp 60 tầng ở Thủ Thiêm trị giá khoảng 1 tỷ USD.

Trong năm qua, từ khu công nghiệp Bắc Giang đến Bình Dương, Long An, nhiều tập đoàn FDI đua nhau tích trữ quỹ đất, bất chấp thủ tục hành chính phức tạp. Họ đặt cược vào việc Việt Nam sắp mở rộng đô thị, nâng cấp hành chính và hoàn thiện hạ tầng như cao tốc, vành đai, giúp giá trị đất nền gia tăng.

FDI tăng tốc gom quỹ đất, thị trường bất động sản sẽ ra sao?

Động thái này ghi điểm ở khía cạnh chiến lược đầu tư dài hạn: Tập đoàn ngoại tích trữ hàng trăm hecta đất, chuẩn bị dự án big-ticket, tăng cường vị thế khi thị trường phục hồi sau dịch. Song các chuyên gia cũng cảnh báo diễn biến này dễ dẫn đến “găm hàng”, kích giá ảo, làm méo mó nền tảng cung – cầu thực tế. Giá đất nhiều nơi đã tăng từ 50%, có nơi gấp đôi chỉ trong vài tháng mà hạ tầng vẫn giậm chân tại chỗ.

Chẳng hạn, tại Hưng Yên, đất vùng ven quanh dự án golf Trump tăng nhanh dù đường sá, điện nước chưa hoàn chỉnh. Các nhà đầu tư nhỏ lẻ, doanh nghiệp trong nước khó cạnh tranh khi quỹ tài lực và thủ tục chậm trễ khiến họ khó săn đất kịp thời.

Sự cạnh tranh bị nghiêng hẳn về tay FDI. Các doanh nghiệp Việt như Novaland, Hưng Thịnh Land đã phải thay đổi chiến lược: Chuyển hướng sang phân khúc trung cấp, cải tiến quy hoạch và đẩy mạnh hợp tác M&A quỹ đất. Hưng Thịnh giờ nắm giữ khoảng 4.500 ha ở TP. Hồ Chí Minh và vùng phụ cận, dùng chính đà FDI làm động lực để mở rộng.

Các chuyên gia cho rằng, để dòng vốn ngoại phát huy tích cực, Việt Nam cần điều chỉnh chính sách: Minh bạch quy hoạch, công khai tiến độ dự án, thiết lập thuế giữ đất không triển khai, phạt doanh nghiệp “ôm đất chờ thời” hoặc lấn chiếm không có kế hoạch rõ ràng. Các phương án đáng cân nhắc gồm phê duyệt nhanh cho dự án sử dụng đất hiệu quả, áp dụng cơ chế thanh kiểm tra thường xuyên và công khai tiến độ triển khai định kỳ.

Thêm nữa, cải cách đất đai và luật M&A năm 2024 đã quy định rõ định nghĩa “doanh nghiệp đầu tư nước ngoài” giúp tháo gỡ bớt rào cản mua đất, đồng thời yêu cầu minh bạch hơn trong giao dịch quỹ đất quy mô lớn. Cải cách này giúp tiến trình được rút ngắn nhưng cũng cần giám sát chặt chẽ để tránh lợi dụng, thao túng thị trường.

Câu hỏi đặt ra là: liệu việc gom đất của các ông lớn FDI có tạo ra đột phá hạ tầng và nâng cao chất sống cho vùng ven – vệ tinh, hay cuối cùng lại biến thành đòn bẩy kích giá đất ảo? Với tốc độ tăng nóng hiện tại, thị trường cần những cơ chế điều tiết nhanh và mạnh hơn nhằm tránh tình trạng bong bóng địa ốc, gây sốc tâm lý cho người dân và các nhà đầu tư nội.