Thị trường nhà kho xây sẵn cao cấp tại miền Nam bước vào năm 2026 với diễn biến tích cực hơn so với giai đoạn trước. Trong quý I/2026, tổng hấp thụ ròng đạt hơn 110.000 m2, kéo tỷ lệ trống toàn thị trường giảm xuống còn 16,7%, tương ứng giảm 2,85 điểm phần trăm so với quý trước. Mặt bằng giá thuê ghi nhận mức tăng nhẹ 0,5%, lên 5,07 USD/m2/tháng. Hoạt động thuê tiếp tục được dẫn dắt bởi các nhóm khách hàng sản xuất, bán lẻ và thương mại điện tử.
 |
| Thị trường nhà kho xây sẵn hiện đại tại cả miền Bắc và miền Nam vẫn duy trì đà phát triển vững chắc, dù bối cảnh kinh tế còn nhiều biến động. |
Điểm đáng chú ý là nhu cầu trên thị trường không còn đi theo hướng mở rộng ồ ạt. Thay vào đó, doanh nghiệp có xu hướng chọn lọc kỹ hơn, ưu tiên những nhà kho có vị trí thuận lợi, hạ tầng hoàn chỉnh, tiêu chuẩn vận hành cao và khả năng kết nối tốt với cảng biển, khu công nghiệp và trung tâm tiêu dùng. Trong bối cảnh chi phí logistics, tồn kho và vận chuyển đều là áp lực thường trực, nhà kho không còn chỉ là nơi chứa hàng, mà trở thành một mắt xích ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả vận hành của cả chuỗi cung ứng.
Diễn biến này cho thấy thị trường kho bãi đang bước sang một giai đoạn mới, nơi chất lượng tài sản quan trọng không kém quy mô nguồn cung. Những dự án có hạ tầng tốt, vị trí chiến lược và tỷ lệ lấp đầy cao đang có lợi thế rõ rệt trong việc giữ giá thuê. Ngược lại, những sản phẩm kém khác biệt sẽ chịu áp lực cạnh tranh lớn hơn, nhất là khi khách thuê ngày càng tính toán chặt chẽ hơn về hiệu quả sử dụng từng mét vuông kho bãi.
 |
| Bà Lê Thị Huyền Trang, Tổng Giám đốc JLL Việt Nam cho biết kết quả trong quý I/2026 phản ánh sự cải thiện đáng kể về hiệu quả vận hành của phân khúc nhà kho xây sẵn. Theo bà, nhu cầu đối với kho logistics chất lượng cao vẫn duy trì tích cực, cho thấy các doanh nghiệp đang chủ động điều chỉnh chiến lược và tái cấu trúc chuỗi cung ứng trong bối cảnh môi trường toàn cầu nhiều biến động. |
Ở góc độ vận hành, kho xây sẵn cao cấp đang được nhìn nhận như một công cụ hỗ trợ doanh nghiệp rút ngắn thời gian giao hàng, tối ưu phân phối nội địa và phục vụ xuất khẩu tốt hơn. Điều này đặc biệt quan trọng với các doanh nghiệp bán lẻ, thương mại điện tử và sản xuất có chu kỳ hàng hóa nhanh, yêu cầu cao về tốc độ luân chuyển và độ ổn định của mạng lưới logistics. Khi áp lực giao hàng nhanh tăng lên, lợi thế không còn nằm ở việc có kho, mà là có kho đúng chỗ, đúng chuẩn và vận hành hiệu quả.
Về nguồn cung, thị trường nhà kho xây sẵn miền Nam ghi nhận gần 50.000 m2 diện tích mới gia nhập trong quý, tập trung tại Đồng Nai và được phát triển bởi Khu công nghiệp Việt Nam. Phần bổ sung này đưa tổng nguồn cung toàn khu vực lên khoảng 2,5 triệu m2, đồng thời nâng thị phần của Khu công nghiệp Việt Nam trong phân khúc nhà kho xây sẵn cao cấp tại miền Nam lên 6,9%. Nguồn hàng mới tiếp tục cho thấy sức hút của khu vực phía Nam, nơi hội tụ đồng thời lợi thế sản xuất, tiêu dùng và kết nối xuất khẩu.
 |
| Hai động lực chính thúc đẩy sự phát triển kho xưởng xây sẵn là sự bùng nổ của thương mại điện tử tại Việt Nam và làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng của các doanh nghiệp nước ngoài. |
Qua tìm hiểu được biết, miền Nam vẫn là tâm điểm của phân khúc kho cao cấp nhờ lợi thế kết nối với TP.HCM, hệ thống cảng biển, các tuyến vành đai, cao tốc và mạng lưới khu công nghiệp lớn. Đây là nền tảng giúp các dự án kho chất lượng cao tại Đồng Nai, Bình Dương, Long An hay khu vực lân cận TP.HCM giữ được sức hút tốt hơn so với các khu vực thiếu liên kết hạ tầng. Trong cuộc chơi mới của bất động sản công nghiệp, vị trí không chỉ quyết định khả năng lấp đầy, mà còn quyết định khả năng tham gia sâu vào chuỗi cung ứng của khách thuê.
Dù vậy, thị trường này không thiếu thách thức. Biến động thương mại quốc tế, cạnh tranh gia tăng tại một số địa bàn và áp lực chi phí đầu tư, vận hành vẫn là những yếu tố doanh nghiệp phát triển kho phải tính toán kỹ. Khi khách thuê ngày càng khó tính hơn, nhà phát triển không thể chỉ đưa ra thêm diện tích, mà phải chứng minh được hiệu quả khai thác, chất lượng vận hành và năng lực đáp ứng nhu cầu logistics thực tế.
Nhìn tổng thể, mức giảm của tỷ lệ trống trong quý I/2026 phản ánh một tín hiệu tích cực, nhưng điều đáng đọc hơn nằm ở bản chất của dòng cầu. Doanh nghiệp đang săn kho cao cấp không chỉ để mở rộng chỗ chứa hàng, mà để tối ưu chi phí, tăng tốc giao hàng và củng cố chuỗi cung ứng trong bối cảnh thị trường biến động mạnh. Khi nhu cầu thuê kho chuyển từ số lượng sang chất lượng, phân khúc nhà kho xây sẵn cao cấp nhiều khả năng sẽ tiếp tục là điểm sáng của bất động sản công nghiệp miền Nam trong trung và dài hạn.
