Bỏ khung giá đất sẽ mở tiền đề cho việc bỏ hệ thống hai giá hiện hành (giá nhà nước và giá ngoài nhà nước). Hiện nay, nhà nước định giá đất rất thấp, trong khi giá thị trường rất cao. Đây là cội nguồn của tất cả các hiện tượng/vấn đề sai phạm, tham nhũng, vi phạm. Nó cũng làm ảnh hưởng tới "cái gọi là giá thị trường". Chính hệ thống hai giá này làm cho giá thị trường không còn đúng nghĩa là giá thị trường nữa, mà ít nhiều mang tính chất lạm dụng, trục lợi, đầu cơ.
Từ trước đến nay, khung giá đất vẫn do nhà nước xác định, duy trì. Mặc dù có sự điều chỉnh tại một số thời điểm, nhưng về cơ bản giá đất vẫn được quy định, áp đặt từ trước và "không có tính thị trường".
Trong khi đó, tính thị trường của giá đất cũng tương tự như các loại hàng hóa khác, được xác định trên cơ sở thống nhất giữa người mua – người bán, quyết định bởi ý chí và mong muốn của các bên.
Dù vậy, TS. Nguyễn Minh Phong lưu ý, không nên cứng nhắc hiểu “tính thị trường” theo nghĩa đồng loạt ở tất cả các địa điểm và tất cả các thời giá đều giống nhau. Theo đó, phải hiểu rõ giá thị trường là giá đối với loại đất được sử dụng cho mục tiêu thị trường, ví dụ như nhà ở thương mại, đất để hoạt động kinh doanh, còn những vùng đất dành cho những nhiệm vụ đặc biệt (ví dụ như an ninh quốc gia, những mục tiêu đặc biệt khác) thì không thể theo giá thị trường, bởi không có tính cạnh tranh và đấu giá, chỉ có giao đất.
Để xác định giá thị trường, theo ông Phong, nhất định phải công khai đấu giá quyền sử dụng đất, công khai các hoạt động về giao đất, cho thuê đất.
Cần phải nhận thức rõ: Đấu giá sử dụng đất tức là tất cả những người có cùng mục đích sử dụng đất sẽ đấu giá với nhau, chứ không phải những người không cùng mục đích (không cùng nhóm mục tiêu, điều kiện tham gia đấu giá) tham gia gia đấu giá để gây ra nhũng nhiễu.
Nói cách khác, đấu giá ở đây tức là nhà nước tổ chức công khai đấu giá quyền sử dụng đất với những đối tượng thỏa mãn tiêu chí trước. Tùy theo mục tiêu sử dụng đất mà nhà nước đề ra để lựa chọn những đối tượng tham gia đấu giá khác nhau. Không thể tổ chức đấu giá giữa người làm nhiệm vụ công ích và không công ích; hay giữa nhiệm vụ kinh doanh và nhiệm vụ thờ tự.
Theo ông Phong, tư tưởng của Nghị quyết 18 sử dụng công cụ tài chính thị trường rất mạnh. Việc này, thứ nhất là giúp khắc phục tình trạng hai giá, hai là dùng công cụ giá tài chính để giảm thiểu tất cả các hiện tượng nắm giữ đất không phải trả tiền hoặc trả rất rẻ, đầu cơ đất mà không phải trả giá cũng như để đất bỏ hoang, lãng phí.
"Những quy định đó chắc chắn sẽ giải quyết cơ bản rất nhiều sai phạm, bức xúc, thất thoát và sự thiếu hiệu quả trong quản lý đất đai của luật pháp hiện hành, bao gồm cả các nghị quyết trung ương trước đây" - ông nói.
Lâm Nghi
