Cân nhắc điều chỉnh ngưỡng chịu thuế đối với thu nhập từ cho thuê nhà

Hiện tại quy định tại Biểu thuế ban hành kèm theo Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính, thì hoạt động cho thuê tài sản không kèm theo dịch vụ lưu trú sẽ chịu thuế 10% (VAT 5%, Thu nhập cá nhân 5%).

Ngày 17/5, bà Tạ Thị Phương Lan - Phó vụ trưởng Vụ Quản lý thuế doanh nghiệp nhỏ, vừa và hộ kinh doanh, cá nhân - Tổng cục Thuế cho biết, cơ quan thuế tiếp nhận ý kiến đề xuất nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế đối với cá nhân kinh doanh nói chung, trong đó có liên quan đến cá nhân cho thuê nhà.

Mức cụ thể bao nhiêu còn phải nghiên cứu và đưa ra có cơ sở. Tổng cục Thuế ghi nhận ý kiến của các chuyên gia và đang nghiên cứu để đề xuất với Bộ Tài chính xem xét báo cáo Chính phủ trình Quốc hội nâng ngưỡng doanh thu chịu thuế trong chương trình sửa luật Thuế Giá trị gia tăng trong thời gian tới để phù hợp với tình hình thực tế.

Một số chuyên gia đề xuất ngưỡng nộp thuế cần phải điều chỉnh tăng từ 30% đến 40% để phù hợp với tỉ lệ lạm phát đã tăng trên 20% và mức giảm trừ gia cảnh cho cá nhân có thu nhập từ tiền lương, tiền công đã được điều chỉnh tăng 22%.

Chuyên gia cho rằng nhà ở là nhu cầu thiết yếu, cần chính sách phải hài hòa để không đẩy khó cho người yếu thế. Tổng cục Thuế cần đánh giá lại mức thuế, ngưỡng đánh thuế đối với cho thuê nhà. Mức thuế hiện khá cao và ngưỡng đánh thuế lại quá thấp. Cần nâng ngưỡng chịu thuế lên 120 triệu đồng. Mức thuế thu nhập cá nhân là 5% và giá trị gia tăng 5% với doanh thu cho thuê nhà cần giảm xuống một nửa, sau này tùy tình hình có thể nâng lên.

Lý giải về ngưỡng và thuế suất với hoạt động cho thuê nhà, bà Tạ Thị Phương Lan cho biết, theo quy định của Luật Thuế giá trị gia tăng và Luật Thuế thu nhập cá nhân, thì cá nhân kinh doanh có mức doanh thu từ 100 triệu trở xuống không thuộc diện chịu thuế. Các trường hợp cá nhân có bất động sản cho thuê có doanh thu trên 100 triệu đồng/năm (trên 8,3 triệu đồng/tháng) được xác định là đối tượng phải kê khai, nộp thuế.

Mức thuế 10% và ngưỡng chịu thuế 100 triệu đồng/năm với người cho thuê nhà đang bị cho là không còn hợp lý.

Như vậy, mặc dù thuế suất đối với hoạt động cho thuê bất động sản ở mức cao hơn so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác, nhưng đã loại trừ các hoạt động mang tính lưu trú, các hoạt động cho thuê đối với những đối tượng yếu thế trong xã hội như sinh viên, công nhân và những đối tượng tương tự. Những trường hợp cho thuê bất động sản thuộc diện chịu thuế 10% đều được xác định là những trường hợp kinh doanh bất động sản (theo Luật Kinh doanh bất động sản).

Việc kinh doanh bất động sản theo hình thức cho thuê trong thời gian vừa qua mặc dù không bằng lãi tiết kiệm khi để tiền ngân hàng, khách hàng thuê không ổn định nhưng vẫn thu hút nhiều cá nhân có tiền nhàn rỗi hoặc tiền vay (nhưng khả năng trả nợ tiền vay tốt) đầu tư vào lĩnh vực này.

Bà Tạ Thị Phương Lan cũng cho rằng, việc tính toán các khoản chi phí cho hoạt động cho thuê bất động sản (gồm tiền mua bất động sản, chi phí lãi vay...) là không phù hợp vì phải tính đến các yếu tố sở hữu bất động sản lâu dài, bất động sản có thể tăng giá trong tương lai. Đối với hoạt động cho thuê thông thường, chỉ có thể tính đến các chi phí mang tính phát sinh thường xuyên trong thời gian cho thuê hoặc để phục vụ cho mục đích cho thuê (gồm chi phí bảo trì, bảo dưỡng, sửa chữa, lắp đặt thiết bị nội thất...).

Để xử lý vấn đề không được trừ chi phí hợp lý như nêu trên của cá nhân cho thuê bất động sản, chính sách thuế đã xây dựng mức thuế của cá nhân thấp hơn so với doanh nghiệp. Cụ thể, thuế GTGT của cá nhân là 5% trong khi của doanh nghiệp là 10%. Thuế TNCN là 5% trong khi thuế thu nhập doanh nghiệp là 20% trên chênh lệch (doanh thu trừ chi phí).

TS. Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) nhấn mạnh, giải pháp căn cơ để giải quyết là Tổng cục Thuế cần đánh giá lại mức thuế, ngưỡng đánh thuế đối với cho thuê nhà đã phù hợp chưa.

Trước mắt, Cục thuế TPHCM đề xuất thí điểm thu thuế cho thuê căn hộ, mặt bằng kinh doanh tại 6 chung cư ở Quận 11. Cục thuế TP Hà Nội cũng chỉ đạo các chi cục thuế trực thuộc tăng cường rà soát, quản lý các hộ, cá nhân cho thuê nhà, hộ kinh doanh nhà nghỉ, lưu trú.

Pham.Giang