Thứ sáu 16/10/2026 15:51
Hotline: 024.355.63.010
Email: banbientap.dnhn@gmail.com
Theo dữ liệu thị trường của CBRE, quý III/2026, Hà Nội ghi nhận khoảng 6.200 căn hộ chung cư mở bán mới, giảm 28% so với quý II và giảm 40% so với cùng kỳ năm 2025. Một số chủ đầu tư đã chủ động lùi kế hoạch mở bán sang các quý tiếp theo trong bối cảnh thanh khoản còn nhiều thách thức.
Lũy kế 9 tháng đầu năm 2026, tổng nguồn cung căn hộ mở bán mới tại Hà Nội đạt khoảng 22.820 căn, tăng 8% so với cùng kỳ năm 2025 và tăng 20% so với cùng kỳ năm 2024. Đáng chú ý, hơn 50% nguồn cung mới trong quý III đến từ các dự án đại đô thị tại Văn Giang, tỉnh Hưng Yên, khu vực giáp ranh Hà Nội. Tính chung 9 tháng, tỷ trọng này vào khoảng 40%.
Dù nguồn cung mới vẫn tăng so với các năm trước, sức hấp thụ của thị trường lại có dấu hiệu suy yếu rõ rệt. Trong quý III, lượng căn hộ bán được tại Hà Nội đạt hơn 3.900 căn, giảm 33% so với quý trước và giảm 66% so với cùng kỳ năm ngoái. Đây cũng là mức hấp thụ theo quý thấp nhất kể từ quý I/2024.
Diễn biến này cho thấy khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn, đặc biệt với người mua có nhu cầu ở thực nhưng phải sử dụng vốn vay.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Chi nhánh Hà Nội, lãi suất thả nổi tại một số ngân hàng thương mại ở mức 13-15%/năm đã tạo rào cản đáng kể đối với nhóm khách hàng sử dụng đòn bẩy tài chính.
Để duy trì sức mua, một số chủ đầu tư triển khai các gói lãi suất cố định kéo dài đến 5 năm, thậm chí áp dụng cả sau thời điểm bàn giao nhà. Các chính sách này nhằm giảm áp lực chi phí vốn trong ngắn hạn, hỗ trợ người mua cân đối dòng tiền và tạo động lực cho giao dịch.
 |
| Căn hộ chung cư tại Hà Nội giảm giá, thanh khoản chạm đáy thấp nhất từ đầu năm 2024 |
Áp lực thanh khoản cũng phản ánh rõ nét vào diễn biến giá bán căn hộ. Trong quý III/2026, giá chào bán sơ cấp bình quân toàn thị trường Hà Nội đạt khoảng 86 triệu đồng/m² thông thủy, chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng, kinh phí bảo trì và các khoản chiết khấu. Mức giá này giảm 9% so với quý trước và giảm 6% so với cùng kỳ năm 2025.
Riêng tại khu vực nội đô Hà Nội, giá bán sơ cấp bình quân đạt khoảng 102 triệu đồng/m², giảm 6% theo quý và 3% theo năm. Mặt bằng giá vẫn ở mức cao trong khi thanh khoản suy yếu, cho thấy người mua ngày càng cân nhắc kỹ hơn về giá trị tài sản, chi phí vốn và khả năng chi trả dài hạn.
Trên thị trường thứ cấp, giá chào bán căn hộ bình quân tại Hà Nội đạt khoảng 60 triệu đồng/m², giảm 5% so với quý II và giảm 8% so với cùng kỳ năm ngoái.
Đáng chú ý, dù giá thứ cấp đã bắt đầu điều chỉnh từ quý I/2026, quý III là lần đầu tiên giá chào bán ghi nhận mức giảm theo năm sau khoảng hai năm tăng trưởng nóng.
Áp lực giảm giá chủ yếu đến từ nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Khi chi phí lãi vay gia tăng và vượt quá khả năng chịu đựng trong trung hạn, một bộ phận nhà đầu tư buộc phải hạ giá chào bán để cải thiện khả năng thanh khoản.
Việc giá thứ cấp điều chỉnh tạo ra thêm những lựa chọn có mức giá cạnh tranh hơn cho người mua. Tuy nhiên, giao dịch vẫn chưa thực sự khởi sắc do tâm lý thận trọng còn phổ biến, kể cả ở nhóm khách hàng mua nhà để ở.
Trong khi mặt bằng giá căn hộ có dấu hiệu điều chỉnh, khả năng tiếp cận nhà ở của người dân vẫn là vấn đề đáng quan tâm. Theo nghiên cứu của Savills Hà Nội, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền tiếp tục hạn chế. Kể từ năm 2022, nguồn cung căn hộ sơ cấp hạng C giảm trung bình 27% mỗi năm và dự kiến chỉ chiếm khoảng 12% nguồn cung tương lai.
Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao Bộ phận Nghiên cứu và tư vấn Savills Hà Nội, nhận định nhu cầu nhà ở thực vẫn duy trì tính bền vững, được hỗ trợ bởi quá trình đô thị hóa, thu nhập tăng và hạ tầng được cải thiện, dù người mua vẫn đối mặt với thách thức về khả năng chi trả.
Thực tế này cho thấy sự điều chỉnh của thị trường chưa đồng nghĩa với việc nhà ở đã trở nên dễ tiếp cận hơn. Với nhóm người mua có nhu cầu ở thực, quyết định xuống tiền vẫn phụ thuộc vào mức giá phù hợp, nguồn vốn tự có và khả năng đáp ứng nghĩa vụ trả nợ trong dài hạn.
Bước sang quý IV/2026, thị trường căn hộ Hà Nội dự kiến đón thêm nguồn cung mới. Theo kế hoạch, 11 dự án có thể bổ sung khoảng 7.000 căn hộ, góp phần mở rộng lựa chọn cho người mua.
Bà Nguyễn Hoài An cho rằng nguồn cung mới có khả năng tăng trở lại nếu các chủ đầu tư đưa những giỏ hàng đã trì hoãn trong quý III ra thị trường. Tuy nhiên, tiến độ mở bán vẫn phụ thuộc đáng kể vào diễn biến lãi suất và tâm lý người mua.
Với tổng nguồn cung mở bán mới trong 9 tháng đạt 22.820 căn, tương đương khoảng 63% tổng nguồn cung mới cả năm 2025, CBRE dự báo nguồn cung cả năm 2026 có thể đạt khoảng 30.000-32.000 căn hộ, tương đương 83-88% mức của năm 2025.
Trong bối cảnh lãi suất chưa có tín hiệu hạ nhiệt rõ rệt, thanh khoản và giá chào bán được dự báo có thể duy trì tương đối ổn định nếu mặt bằng lãi suất không thay đổi đáng kể. Các chủ đầu tư nhiều khả năng tiếp tục điều chỉnh chính sách bán hàng, từ hỗ trợ lãi suất đến giãn tiến độ thanh toán, nhằm cải thiện sức hấp thụ.
Tuy nhiên, hiệu quả của những chính sách này sẽ phụ thuộc vào khả năng tài chính thực tế của người mua. Khi chi phí vay vốn vẫn ở mức cao, ưu đãi thanh toán có thể hỗ trợ quyết định mua nhà trong ngắn hạn, nhưng khó thay thế yêu cầu căn bản về mức giá phù hợp với thu nhập và khả năng chi trả bền vững.
Diễn biến trong những tháng cuối năm vì vậy không chỉ phụ thuộc vào lượng căn hộ được đưa ra thị trường, mà còn nằm ở khả năng thu hẹp khoảng cách giữa giá bán, chi phí vốn và sức mua thực tế.
