Bộ Tư pháp: Hợp đồng đặt cọc nhà đất không thuộc diện bắt buộc công chứng

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng

Bộ trưởng Bộ Tư pháp Hoàng Thanh Tùng đã ký báo cáo tiếp thu, giải trình bước đầu ý kiến của các đại biểu Quốc hội về dự luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Công chứng. Một trong những nội dung được quan tâm là phạm vi các giao dịch bất động sản phải công chứng và thẩm quyền công chứng theo địa giới hành chính.

Theo báo cáo, nhiều đại biểu Quốc hội cơ bản đồng tình với định hướng xác định rõ hơn và từng bước mở rộng phạm vi các giao dịch bất động sản được công chứng mà không phụ thuộc vào địa giới hành chính. Đây được xem là hướng đi phù hợp với xu thế cải cách thủ tục, tạo thuận lợi hơn cho hoạt động dân sự, đầu tư và kinh doanh.

Tuy nhiên, một số ý kiến cho rằng chưa nên mở rộng ngay trong giai đoạn hiện nay. Thay vào đó, cần giao Chính phủ quy định lộ trình thực hiện để bảo đảm tính khả thi, phù hợp với thực trạng xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng, đồng thời hạn chế rủi ro pháp lý đối với các giao dịch bất động sản.

Thu hẹp phạm vi công chứng theo “địa hạt”

Giải trình về vấn đề này, Bộ Tư pháp cho biết so với Luật Công chứng năm 2024, dự thảo luật đã thu hẹp phạm vi các giao dịch phải thực hiện công chứng theo thẩm quyền địa hạt.

Cụ thể, những giao dịch không có đối tượng trực tiếp là bất động sản, như hợp đồng ủy quyền liên quan đến bất động sản hoặc hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán bất động sản, sẽ không bắt buộc phải công chứng theo địa hạt. Cách tiếp cận này nhằm giảm bớt thủ tục cho người dân và doanh nghiệp, trong khi vẫn không làm ảnh hưởng đến yêu cầu bảo đảm tính xác thực và hợp pháp của giao dịch.

Song song với đó, dự thảo luật cũng quy định Chính phủ sẽ ban hành lộ trình thực hiện thẩm quyền công chứng giao dịch trong phạm vi toàn quốc sau khi cơ sở dữ liệu công chứng theo quy định tại Điều 66 của luật được vận hành, đồng thời các cơ sở dữ liệu liên quan được cơ quan chủ quản công bố.

Điều này đồng nghĩa, việc công chứng giao dịch bất động sản không phụ thuộc địa giới hành chính sẽ chưa triển khai đồng loạt ngay lập tức, mà được thực hiện từng bước, thận trọng, theo điều kiện hạ tầng dữ liệu thực tế. Mục tiêu là bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch, đồng thời giữ được tính chặt chẽ và khả thi trong quá trình thực hiện.

Đặt cọc mua bán nhà đất không thuộc diện bắt buộc công chứng

Nội dung đáng chú ý khác được Bộ Tư pháp làm rõ là giao dịch đặt cọc để mua bán, chuyển nhượng bất động sản có thuộc nhóm “phải công chứng” hay không.

Theo cơ quan này, quy định về các giao dịch phải công chứng được nêu tại Điều 3 của Luật Công chứng năm 2024. Trong khi đó, Điều 44 của luật này, được sửa đổi, bổ sung tại khoản 13 Điều 1 của dự thảo luật, chỉ là quy định về thẩm quyền công chứng đối với một số loại giao dịch cụ thể.

Từ cách tiếp cận đó, Bộ Tư pháp khẳng định quy định hiện hành và nội dung sửa đổi không đặt ra yêu cầu giao dịch đặt cọc để mua bán, chuyển nhượng bất động sản bắt buộc phải công chứng.

Nói cách khác, hợp đồng đặt cọc trong giao dịch nhà đất không nằm trong nhóm giao dịch buộc phải qua thủ tục công chứng theo luật.

Tuy vậy, nếu các bên có nhu cầu tự nguyện yêu cầu công chứng giao dịch đặt cọc này, việc công chứng vẫn được thực hiện theo đúng thẩm quyền. Cụ thể, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố nơi có bất động sản sẽ là chủ thể có thẩm quyền thực hiện.

Giảm thủ tục, nhưng không buông lỏng an toàn pháp lý

Từ góc độ thị trường, việc làm rõ giao dịch đặt cọc mua bán nhà đất không bắt buộc công chứng có thể giúp giảm bớt chi phí và thời gian chuẩn bị hồ sơ cho người dân, doanh nghiệp, đặc biệt trong các giao dịch sơ bộ hoặc giai đoạn đàm phán ban đầu.

Tuy nhiên, đây không đồng nghĩa với việc giá trị pháp lý của hợp đồng đặt cọc được bảo đảm tuyệt đối nếu các bên không kiểm soát chặt nội dung thỏa thuận. Trong thực tế, đặt cọc vẫn là bước dễ phát sinh tranh chấp nếu thông tin về chủ thể, tài sản, điều kiện chuyển nhượng, nghĩa vụ thanh toán hoặc chế tài vi phạm không được quy định rõ ràng.

Vì vậy, dù không bắt buộc công chứng, đối với những giao dịch có giá trị lớn hoặc cấu trúc pháp lý phức tạp, doanh nghiệp và người mua bán bất động sản vẫn cần cân nhắc kỹ lưỡng việc sử dụng dịch vụ công chứng hoặc tư vấn pháp lý để giảm rủi ro.

Việc Bộ Tư pháp chủ động làm rõ ranh giới giữa giao dịch bắt buộc công chứng và giao dịch được quyền tự nguyện công chứng được xem là tín hiệu tích cực trong quá trình hoàn thiện hành lang pháp lý cho thị trường bất động sản. Điều này không chỉ góp phần minh bạch hóa quy định pháp luật, mà còn hỗ trợ môi trường đầu tư, kinh doanh vận hành thuận lợi hơn trong thời gian tới.