Trái đắng đầu tư shophouse

Hiện tại, ở các dự án bất động sản (BĐS) mới, chủ đầu tư thường dành một phần diện tích để xây dựng shophouse. Đây là dòng sản phẩm một thời được giới đầu tư “làm mưa, làm gió” khi mua đi bán lại trao tay thu lời vài tỷ đồng/căn. Tuy nhiên, đầu tư dài hạn vào loại hình này không phải điều dễ dàng vì phụ thuộc khá nhiều yếu tố.

Thời hoàng kim

Thời điểm năm 2017, shophouse nhanh chóng tạo nên cơn sốt trên thị trường BĐS, trở thành sản phẩm được nhiều nhà đầu tư săn tìm, nhất là tại các thành phố lớn như Hà Nội, Tp.HCM và một số thành phố du lịch nổi tiếng. Do đó, dòng sản phẩm này đã được chủ đầu tư và các nhà đầu tư đẩy lên cao.

Theo khảo sát, tại Hà Nội, nhà đầu tư muốn sở hữu một căn shophouse thường phải chi từ hơn 10 tỷ đồng đến hơn 20 tỷ đồng/ căn, tuỳ diện tích. Đơn cử như một dự án tại đường Nguyễn Cơ Thạch (Mỹ Đình, Nam Từ Liêm), căn diện tích 94m2 có giá 14 tỷ đồng và căn 154m2 có giá 22 tỷ đồng. Khi dự án chưa hoàn thiện thì hơn 100 căn đã có chủ.

Shophouse tại Tp.HCM cũng không “kém cạnh” ở Hà Nội, khi các dự án tại một số quận trung tâm có giá từ 15-25 tỷ đồng, tuỳ diện tích và vị trí. Thế nhưng, căn shophouse nào ra hàng cũng đều hết.

Còn tại Đà Nẵng, trên một số kênh mua bán nhà đất, giá mỗi căn shophouse khá đa dạng, dao động 2,5 - 12 tỷ đồng/căn tuỳ vị trí. Thậm chí, có dự án shophouse tại quận Liên Chiểu được rao bán với giá hơn 21 tỷ đồng/căn.

Với sức nóng của shouphouse, nhiều nhà đầu tư đã “xuống tiền lướt sóng”. Chị Thu Thuỷ (Văn Quán, Hà Đông) cho biết đầu tư một căn shophouse tại một dự án ở Đại Lộ Thăng Long, ban đầu là 7 tỷ đồng/ căn, nhưng qua 2,5 năm hoàn thiện, chị đã bán được 16 tỷ đồng.

Tương tự, chị Thu Lan (Mai Động, Hai Bà Trưng) đầu tư căn shophouse trên đường Nguyễn Xiển, mua đi bán lại, qua một năm cũng thu lời chênh lệch được 3 tỷ đồng.

Ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc Bộ phận Tư vấn Savills Hà Nội, cho biết hiện nay, hầu hết các dự án nhà ở trên toàn thị trường Việt Nam đều có xu hướng tối đa hóa sản phẩm shophouse, bởi mô hình này được khách hàng khá ưa chuộng với ưu điểm chính là tiềm năng thương mại cũng như quy mô đầu tư.

Vốn dĩ shophouse được ưa chuộng bởi tâm lý nhà đầu tư Việt Nam thường muốn đầu tư vào nhà đất hơn là căn hộ hay condotel. Hơn nữa, diện tích của shophouse không quá lớn, đồng nghĩa với lượng vốn đầu tư vừa phải, phù hợp với khả năng đầu tư của một tập khách hàng lớn hơn.

Đầu tư kém hiệu quả

Nói về tính hấp dẫn của phân khúc này, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc cấp cao của CBRE, cho rằng thị trường bán lẻ Việt Nam đang trên đà bùng nổ. Tuy nhiên, bên cạnh tính ưu việt đó thì sau một thời gian đi vào hoạt động, nhiều nhà đầu tư phải ôm “trái đắng” khi nhận thấy tỷ suất sinh lời thấp, không tương xứng với số vốn khủng mà họ bỏ ra ban đầu.

Chị Nguyễn Thu Quyên, chủ một nhà hàng lẩu nấm tại một khu đô thị ở quận Nam Từ Liêm, cho biết mỗi tháng phải chi 50 triệu đồng tiền thuê căn shophouse tại đây để kinh doanh. Với kỳ vọng nhà hàng nằm trong một quần thể dân cư đông đúc thì hiệu quả kinh doanh tốt, nhưng từ khi thuê đến nay là 5 tháng, doanh thu cả cửa hàng chỉ xấp xỉ 35 triệu đồng/tháng.

Một số nhà đầu tư còn mắc kẹt trong khâu cho thuê do thị trường khu vực đó không có nhu cầu, trường hợp khách có nhu cầu thì giá thuê mặt bằng lại quá cao.

Tương tự, một dự án shophouse tại phố Nguyễn Chánh có giá chào bán tới 40 tỷ đồng nhưng chào thuê chỉ 70 triệu đồng đến hơn 100 triệu đồng/tháng, thấp hơn nhiều lãi suất gửi ngân hàng.

Giới kinh doanh BĐS đánh giá không phải dự án shophouse nào khi mở bán cũng sẽ thành công, nhất là các dự án xa trung tâm do khoảng cách và thiếu nhiều tiện ích so với khu vực trung tâm. Chỉ những dự án sở hữu vị trí đắc địa, cũng như có tiềm năng tăng giá mạnh mới có thể hấp dẫn được khách hàng.

Ông Phạm Thanh Hưng, Phó Chủ tịch HĐQT Cen Group, cho rằng trong lĩnh vực đầu tư bao giờ cũng có hai chiều, khi nóng lên đủ sẽ phải hạ nhiệt. Đối với shophouse, sau một thời gian khá nóng, phân khúc BĐS thương mại đạt được quy mô nhất định, nên có sự chững lại.

Bên cạnh đó, sự phát triển của thương mại điện tử đã làm cho shophouse truyền thống mất dần vị thế. Việt Nam nằm trong top 10 quốc gia phát triển thương mại điện tử nhanh nhất trên toàn cầu. Hiện nay, nền tảng thương mại điện tử của Việt Nam phát triển mạnh mẽ, số người sử dụng smartphone và thương mại điện tử ước tính lên đến trên 33 triệu người.

“Trong số 33 triệu người này đã từng ít nhất một lần mua bán trên thương mại điện tử. Đây là một trong những yếu tố khiến shophouse truyền thống giảm sự hấp dẫn”, ông Hưng chia sẻ.

Nhận định về sự phát triển thời gian tới, ông Hưng cho rằng shophouse phải đi theo sự phát triển của đô thị, nếu shophouse được xây dựng ở những vùng chưa phát triển sẽ rất khó khăn. Do đó, khi đầu tư phải nhìn dài hơi hơn, nếu mua shophouse ở vùng mới thì phải có thời gian chờ đợi.

Phạm Minh