Con đường nào cho Condotel?

Theo quan niệm truyền thống, mỗi một loại hình bất động sản đều có chức năng phân biệt. Từ đấy, kể cả các nhà quản lý lẫn các nhà phát triển bất động sản đều quen với tư duy truyền thống dựa trên quan niệm BĐS đơn chức năng.

Chính vì vậy, khung pháp luật về các bất động sản du lịch kiểu mới vẫn chỉ được bàn định trong suốt 5 năm qua.

Luật vẫn chưa thể... "dẫn đường"

Khung pháp luật này bao gồm 3 nhóm vấn đề.

Một là, thời hạn sử dụng đất của các bất động sản du lịch kiểu mới là bao lâu, lâu dài như đất ở hay có thời hạn như đất kinh doanh du lịch.

Hai là, vận hành các bất động sản này theo kiểu nào, khách sạn hay chung cư hay một kiểu hỗn hợp nào khác. 

Ba là, các dự án bất động sản du lịch này có được áp dụng phương thức bán bất động sản hình thành trong tương lai như nhà ở không.

Thủ tướng Chính phủ đã có chỉ thị số 11/2019/CT-TTg  trong đó yêu cầu Bộ Xây dựng ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng đối với các loại hình nhà ở, trong đó có Condotel.

Trong hoàn cảnh không có khung pháp luật dẫn đường, các bên tham gia vào phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới lại đều dựa vào tư duy bất động sản truyền thống đơn công năng. Các địa phương cấp tỉnh đã tùy theo hoàn cảnh mà áp dụng pháp luật để kéo đầu tư về tỉnh mình.

Đa số giao đất để phát triển bất động sản du lịch được dài hạn như đất ở. Các cơ quan chịu trách nhiệm xây dựng pháp luật cũng đã đề xuất sử dụng đất có thời hạn cho loại bất động sản này vì mục đích chính là kinh doanh du lịch. Các nhà phát triển dự án cũng coi đây là khách sạn toàn căn hộ nên đặt ra phương thức chủ sở hữu căn hộ phải trao căn hộ cho mình kèm theo các cam kết lợi nhuận hàng năm với mức lợi nhuận cao hơn lãi suất ngân hàng.

Đến nay, sự phát triển thiếu minh bạch pháp luật đã làm cho phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới rơi vào "đổ bể". Khi biết được thời hạn sử dụng đất chỉ là hữu hạn thì các nhà đầu tư thứ cấp quay lưng với loại hình bất động sản này. Chủ đầu tư dự án phải xin điều chỉnh quy hoạch để chuyển các bất động sản du lịch kiểu mới thành nhà ở hoặc khách sạn theo quan niệm truyền thống, vì thế mà phải xóa bỏ các cam kết lợi nhuận. Dự án lớn đầy tham vọng Cocobay là một ví dụ điển hình. Nhiều dự án khác cũng đang phải chuyển hướng như Cocobay đã làm.

Đừng để hiệu ứng domino

Tình trạng nêu trên cho thấy hiệu ứng domino có thể xảy ra, làm tê liệt phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới. Hậu quả là chủ trương đưa kinh tế du lịch Việt Nam trở thành ngành kinh tế mũi nhọn đang gặp một trở ngại lớn. Nguyên nhân chỉ đơn giản là pháp luật không theo kịp sự phát triển của cuộc sống. Lời giải duy nhất là phải sớm nhất hoàn thiện khung pháp luật cho các bất động sản đa công năng theo tư duy của kinh tế chia sẻ sao cho phù hợp với hoàn cảnh của nước ta.

Điểm chốt của khung pháp luật cần đổi mới là thời hạn sử dụng đất đối với các bất động sản du lịch kiểu mới. Sử dụng đất lâu dài thì hút được các nhà đầu tư thứ cấp, sử dụng đất có thời hạn thì các nhà đầu tư thứ cấp ra đi. Vậy thì để giải quyết vấn đề ách tắc hiện nay, Luật Đất đai sửa đổi cần quy định về thời hạn sử dụng đất để phát triển các bất động sản du lịch kiểu mới theo hướng các chủ đầu tư dự án được quyền lựa chọn phương thức sử dụng đất lâu dài hoặc có thời hạn để phù hợp với phuương án kinh doanh của mình. Chỉ có cách sửa đổi pháp luật như vậy mới phục hồi được phân khúc bất động sản du lịch kiểu mới. Đây chính là đặc thù của tư duy người Việt ta cho đến nay - trọng tài sản hơn hiệu quả kinh doanh.

Trong tương lai xa, để thay đổi tư duy chuyển sang lấy hiệu quả kinh doanh làm trọng thì phải đổi mới chính sách thuế đối với bất động sản. Đối với diện tích nhà ở trong hạn mức thì mức thuế phù hợp với thu nhập trung bình trong xã hội, đối với diện tích nhà ở còn lại bao gồm cả các bất động sản du lịch kiểu mới thì mức thuế đánh lũy tiến cao khi lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản lâu dài, lũy tiến thấp hơn khi lựa chọn quyền sử dụng đất như một tài sản có thời hạn và miễn thuế khi thuê đất của nhà nước trả tiền hàng năm.

Các bất động sản du lịch kiểu mới có vai trò quan trọng trong phát triển du lịch, động viên được toàn dân tham gia làm du lịch dựa trên tạo hiệu suất cao trong sử dụng bất động sản của kinh tế chia sẻ. Cần chuyển từ tư duy kinh tế truyền thống sang tư duy kinh tế chia sẻ để sửa đổi pháp luật đất đai. Mục tiêu chính là kinh tế du lịch phải trở thành kinh tế mũi nhọn.

Cuộc sống luôn vận động

Cuộc sống luôn vận động và khái niệm kinh tế chia sẻ được hình thành dựa trên nguyên tắc mọi nguồn lực cần phải được chia sẻ để sử dụng sao cho đạt hiệu suất cao nhất. Các dạng bất động sản du lịch kiểu mới không ngoài vòng quay đó.

Các BĐS du lịch kiểu mới luôn có sức hút lớn (Ảnh: Dự án Grand World Phú Quốc)

Theo GS Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên Môi trường