Vì sao giá nhà liên tục tăng cao?

Chiều 22/9, Thủ tướng Phạm Minh Chính đã chủ trì phiên họp thứ nhất Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (BĐS). Nhiều câu hỏi được đặt ra trong hội nghị này, đặc biệt về nguồn cung nhà ở xã hội NƠXH, giá nhà, đặc biệt nhà ở chung cư vì sao đang có giá rất cao và yêu cầu phải có câu trả lời vì sao "giá liên tục tăng và cao mãi".

Thủ tướng Phạm Minh Chính tại hội nghị Ban chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản, ngày 22/9.

Thủ tướng: “Nhà trên 100 triệu đồng mỗi m2, người dân sao có tiền mua”

Thủ tướng đặt câu hỏi rất đáng suy nghĩ: “Bao nhiêu người cần nhà nhưng vì giá cao quá không thể mua được. Nhà mà cứ trên 70 triệu, 100 triệu đồng/m2, ai có tiền mà mua”?

Theo Thứ trưởng Xây dựng Nguyễn Văn Sinh, tại Hà Nội, phân khúc chung cư đạt trung bình 80 triệu đồng một m2, tăng 5,6% so với đầu năm, trong khi phân khúc nhà liền kề, biệt thự đã lên ngưỡng 100-200 triệu một m2. Tại TP. Hồ Chí Minh cũng vậy, giá chung cư đạt trung bình 89 triệu đồng/m2, còn nhà thấp tầng dao động 230-300 triệu đồng/m2.

Tại hội nghị, Bộ trưởng Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết thị trường BĐS đang có diễn biến trái ngược, khi giá tăng cao nhưng người mua thực chất ít, nhiều dự án bỏ trống nhưng giá vẫn neo ở mức cao.

Giá chung cư tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh trong quý II năm nay đã xác lập mặt bằng giá cao nhất một thập kỷ. Theo số liệu của Bộ Xây dựng, chung cư tại Hà Nội có mức trung bình 80 triệu đồng/m2, tăng 33% so với cùng kỳ năm ngoái. Còn TP. Hồ Chí Minh, giá bán cũng đắt thêm 36% cùng kỳ, lên bình quân 89 triệu đồng/m2.

Số liệu công bố tại hội nghị cho thấy, trong quý II/2025, cả nước có hơn 26.500 căn NƠXH hoàn thành từ 32 dự án. Tính từ năm 2021 đến hết quý II/2025, tổng số dự án đã hoàn thành, khởi công và chấp thuận chủ trương đầu tư đạt gần 60% chỉ tiêu tại đề án xây một triệu căn NƠXH.

Tuy nhiên theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 692 dự án NƠXH được triển khai với quy mô 633.559 căn, nhưng thực tế mới chỉ có 165 dự án đã hoàn thành với quy mô trên 110.000 căn.

Theo Bộ Xây dựng, hiện cả nước có 692 dự án NƠXH được triển khai với quy mô 633.559 căn, nhưng thực tế mới chỉ có 165 dự án đã hoàn thành với quy mô trên 110.000 căn. Ảnh: VOV

Nguồn cung NƠXH như vậy là rất ít, tình trậng khan hiếm NƠXH là tất nhiên, trong khi tình trạng giá nhà ở tăng quá qua so với thu nhập, sức mua của người dân.

Đó cũng là một phần nguyên nhân làm cho những gói tín dụng BĐS, đặc biệt với phân khúc nhà cho người thu nhập thấp giải ngân rất thấp.

Tại hội nghị này, Thủ tướng bức xúc đặt câu hỏi: Cần làm rõ "thị trường BĐS có bị thao túng hay không để chấn chỉnh tình trạng găm hàng, đội giá, thổi giá, gây méo mó thị trường”. Thủ tướng cho biết, thị trường BĐS là kênh huy động và phân bổ vốn quan trọng, có ảnh hưởng lớn đến các ngành kinh tế khác, góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Tuy nhiên, nhiều khó khăn liên quan lĩnh vực đất đai, đấu thầu, giải phóng mặt bằng, tái định cư... vẫn tồn tại. Thủ tướng chỉ rõ, phân khúc nhà ở còn bất cập khi sản phẩm chủ yếu là phân khúc cao cấp, có lúc tăng đột biến, nhất là tại các thành phố lớn.

Thủ tướng cho rằng việc tạo nguồn cung, đảm bảo cơ cấu BĐS, nhất là NƠXH cho người có thu nhập thấp - trung bình rất quan trọng. Đây là chủ trương lớn, chính sách rất nhân văn của Nhà nước, nên "không thể không làm" và nếu giải quyết được phân khúc cho người có thu nhập thấp thì sẽ kéo hệ sinh thái khác cùng phát triển.

Thủ tướng Phạm Minh Chính nhấn mạnh, quyền có chỗ ở của công dân, an cư thì mới lạc nghiệp. Phát triển NƠXH là chủ trương lớn, chính sách rất nhân văn của Đảng, Nhà nước. Nhiệm kỳ này, chúng ta đã rất quyết liệt trong cơ cấu lại thị trường BĐS, thúc đẩy nguồn cung, đặc biệt là phân khúc NƠXH, nhà ở có giá phù hợp cho người thu nhập thấp và trung bình, các đối tượng yếu thế, người trẻ…

Nhà nước rất quan tâm đầu tư cho phân khúc NƠXH, với 22 nghị quyết, 16 chỉ thị, nhiều công điện điều hành, đặc biệt về việc tạo nguồn cung, tổ chức các gói tín dụng… để làm cho được 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021- 2030.

Giải quyết bài toán đầu cơ bất động sản

Một khảo sát của một đơn vị tư vấn từ 1.000 nhà đầu tư BĐS ở nước ta cho thấy 59% mua BĐS chủ yếu với mục đích đầu tư thay vì để ở và tỉ lệ lớn người đang sở hữu BĐS muốn bán BĐS nhưng bán rất khó, vì giá quá cao.

Bộ Tài chính đã từng đề xuất áp thuế thu nhập cá nhân 20% trên phần thu nhập thực từ mỗi lần chuyển nhượng BĐS, thay cho cách tính theo tỉ lệ cố định như hiện nay nhưng đến nay chưa áp dụng. Theo các chuyên gia BĐS, mức thuế này nếu áp dụng là “con dao hai lưỡi” có thể làm giá BĐS tăng cao và làm cho thị trường càng đóng băng.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà Nước (NHNN), tính đến ngày 31/7/2025, dư nợ tín dụng BĐS đạt hơn 4,1 triệu tỷ đồng, chiếm 23,68% tổng dư nợ nền kinh tế. Trong đó, dư nợ cho kinh doanh BĐS đạt 1,79 triệu tỷ đồng (tăng 23,87%), dư nợ cho tiêu dùng gắn với BĐS đạt 2,28 triệu tỷ đồng (tăng 12,4%). Tỷ lệ nợ xấu chỉ ở mức 2,43% - mà theo NHNN là vẫn nằm trong giới hạn kiểm soát.

Có thể nhận thấy, đây là mức tăng trưởng vượt xa tốc độ mở rộng tín dụng toàn hệ thống, vốn ngân hàng đang chảy mạnh mẽ vào khâu cung, làm méo mó phân bổ vốn và tạo rủi ro thanh khoản và có thể cả nợ xấu.

Đây là yếu tố quan trọng làm cho giá nhà đất khó có thể giảm đúng giá thực của nó.

Liên quan đến lo ngại tín dụng đang chảy mạnh vào BĐS và chứng khoán, Thống đốc NHNN Nguyễn Thị Hồng cho biết tốc độ tăng tín dụng vào hai lĩnh vực này đúng là cao hơn mức bình quân chung, song điều đó phù hợp với định hướng tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Khi dự án được gỡ vướng về pháp lý, nhu cầu vốn để triển khai là tất yếu.

Thực tế, theo các chuyên gia ngân hàng, chưa bao giờ thấy lãi suất thấp như hiện nay. Lãi suất thấp cũng giúp cho giới đầu cơ BĐS tạm thời “sống được”, nhưng người vay mua nhà ở thật không dám vay vì giá BĐS cao quá sức mua.

Vấn đề là giải quyết các điểm nghẽn để khai thông thị trường BĐS, trong đó có phân khúc NƠXH. Các thủ tục đầu tư BĐS vẫn còn rất nhiêu khê, kể cả phân khúc NƠXH, rất ít dự án giải quyết các thủ tục trong vài tháng, thường là kéo dài nhiều năm, dù Chính phủ đã nhiều lần tháo g.

Lệch pha cung cầu

Tại diễn đàn của Quốc hội về hoạt động giám sát mới đây, TS Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia, cho rằng thị trường BĐS hiện nay không có nhà cho người thu nhập trung bình và thấp. TS Lịch ví von” hiện thị trường BĐS “giống như chiếc máy bay chỉ có hạng thương gia, hạng nhất mà không có hạng phổ thông”.

Thị trường BĐS hiện nay đang lệch pha cung cầu, dù Chính phủ đang rất tích cực đầu tư cho phân khúc NƠXH.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh, cho rằng, trong năm 2024 và 6 tháng đầu năm 2025 (trước khi sáp nhập) thị trường nhà ở TP HCM từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại vừa túi tiền, giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu NƠXH. Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp từ năm 2020 - 2023 liên tục chiếm tuyệt đại đa số trên thị trường. Ông Châu cho biết, đến năm 2024, lần đầu tiên các dự án nhà ở mở bán chỉ toàn nhà ở cao cấp, nhà ở trung cấp cũng không còn, dẫn đến thị trường nhà ở phát triển không cân bằng, không bền vững, như mô hình kim tự tháp bị "lộn ngược đầu".

Điều đó dẫn đến nghịch lý là lượng hàng tồn kho của hơn 100 doanh nghiệp BĐS trên sàn chứng khoán Việt Nam đạt hơn 531.000 tỷ đồng, tăng 11% từ đầu năm. Đây là con số cao nhất từ trước đến nay, có thể làm cho một số công ty bị rủi ro.

Tồn kho nhưng đó không phải là phân khúc BĐS mà người dân bình thường có thể mua được.

Vấn đề là giải quyết nguồn cung cho phân khúc thị trường NƠXH. Đặc biệt phải đẩy nhanh tiến độ xây dựng các dự án NƠXH, tháo ngay các điểm nghẽn làm chậm tiến độ.

Cũng tại hội nghị trên, Thủ tướng Phạm Minh Chính nêu các giải pháp để kéo giảm giá nhà ở. Theo đó Thủ tướng yêu cầu thực hiện các giải pháp để tăng nguồn cung, giải quyết các dự án tồn đọng, thúc đẩy các dự án NƠXH, giảm giá đất, giảm chi phí, giải quyết vấn đề hạ tầng về giao thông, điện nước, viễn thông…

Thủ tướng giao Bộ Xây dựng nghiên cứu để Chính phủ ban hành nghị quyết, giao một số doanh nghiệp có năng lực, có tâm, triển khai một số dự án NƠXH theo nguyên tắc hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp. Việc góp phần tạo nguồn cung, cơ cấu BĐS, đặc biệt là phân khúc NƠXH cho người thu nhập thấp và trung bình hiện nay rất quan trọng, phải làm, không thể không làm.