Thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh bước vào giai đoạn tái cấu trúc và nâng chuẩn

Nhu cầu duy trì, nhưng hành vi thuê thay đổi

Động lực chính của thị trường văn phòng tiếp tục đến từ các ngành tài chính, bảo hiểm, bất động sản và công nghệ – những lĩnh vực có mức độ phục hồi nhanh và khả năng hấp thụ diện tích lớn. Đà phục hồi của nền kinh tế cùng với dòng vốn đầu tư nước ngoài vào các ngành dịch vụ và kinh tế số đang góp phần giữ nhịp cầu thuê ổn định.

Tuy nhiên, điểm đáng chú ý là hành vi của khách thuê đã có sự thay đổi theo hướng thực dụng và linh hoạt hơn. Doanh nghiệp không còn mở rộng diện tích theo chiều rộng một cách đơn thuần, mà chuyển sang tối ưu hóa hiệu suất sử dụng không gian. Áp lực kiểm soát chi phí vận hành khiến nhiều doanh nghiệp ưu tiên các tòa nhà có giá thuê hợp lý, vị trí thuận tiện thay vì chỉ tập trung vào yếu tố hạng sang.

Trong bối cảnh đó, văn phòng hạng C nổi lên như lựa chọn phù hợp với đa số doanh nghiệp nhờ mức giá cạnh tranh, trong khi nhóm doanh nghiệp công nghệ tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt nhu cầu thuê mới. Xu hướng “làm việc hiệu quả trên mỗi mét vuông” dần trở thành tiêu chí quan trọng, thay thế cho tư duy mở rộng diện tích truyền thống.

Nguồn cung mới tạo áp lực nâng chuẩn thị trường

Ở chiều ngược lại, nguồn cung văn phòng trong năm 2026 dự kiến bổ sung khoảng 53.684 m² từ 7 dự án, trong đó dự án hạng A The Kross chiếm tới 61% nguồn cung mới. Điều này cho thấy sự tập trung rõ rệt vào phân khúc cao cấp – nơi các chủ đầu tư kỳ vọng vào nhu cầu nâng cấp không gian làm việc của doanh nghiệp.

Trong trung hạn, đến năm 2028, thị trường dự kiến đón thêm khoảng 173.402 m² từ 13 dự án, chủ yếu tập trung tại khu vực trung tâm trước khi lan tỏa ra các vùng lân cận. Làn sóng nguồn cung mới, đặc biệt ở phân khúc hạng A, không chỉ gia tăng lựa chọn cho khách thuê mà còn tạo áp lực cạnh tranh trực tiếp lên các tòa nhà hiện hữu.

Thực tế này buộc các chủ đầu tư phải tái định vị sản phẩm, từ nâng cấp tiện ích, cải thiện chất lượng vận hành đến áp dụng tiêu chuẩn xanh, thông minh nhằm giữ chân khách thuê. Cuộc cạnh tranh vì thế không còn dừng ở giá thuê, mà chuyển sang chất lượng không gian và trải nghiệm người dùng.

Tín hiệu phục hồi rõ nét, nhưng phân hóa tiếp tục sâu sắc

Dữ liệu thị trường cho thấy năm 2025 ghi nhận mức hấp thụ hơn 127.000 m² – cao nhất trong ba năm trở lại đây, trong đó ngành công nghệ thông tin và truyền thông chiếm khoảng 35% tổng diện tích thuê mới. Giá thuê trung bình toàn thị trường tăng 6% theo năm, phản ánh nhu cầu ổn định và xu hướng nâng cấp không gian làm việc.

Dù vậy, bức tranh chung của thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh vẫn mang tính hai chiều rõ rệt. Trong khi phân khúc văn phòng duy trì trạng thái tương đối ổn định, các phân khúc khác, đặc biệt là nhà ở, vẫn đối mặt với bài toán nguồn cung hạn chế và mặt bằng giá cao.

Xu hướng dịch chuyển nhu cầu ra khu vực vùng ven và các đô thị vệ tinh ngày càng rõ nét, không chỉ ở phân khúc nhà ở mà lan sang cả bán lẻ và văn phòng. Sự phát triển của hạ tầng liên vùng và các đại đô thị đang từng bước tái định hình lại không gian thị trường, mở rộng biên độ phát triển ra ngoài khu vực lõi trung tâm.

Có thể thấy, thị trường văn phòng TP. Hồ Chí Minh đang chuyển từ giai đoạn phục hồi sang giai đoạn tái cấu trúc. Nhu cầu vẫn hiện hữu, nhưng không còn dễ dãi; nguồn cung gia tăng, nhưng đi kèm áp lực nâng chuẩn.

Trong bối cảnh đó, lợi thế sẽ không còn thuộc về những dự án chỉ sở hữu vị trí, mà thuộc về các tòa nhà đáp ứng được đồng thời ba yếu tố: hiệu quả chi phí, chất lượng không gian và khả năng thích ứng với mô hình làm việc mới. Đây chính là “thước đo” mới định hình lại trật tự cạnh tranh của thị trường trong những năm tới.