Đầu tư vào giai đoạn trước khi bong bóng hình thành, trong khi nhu cầu vốn đầu tư trực tiếp cho sản xuất kinh doanh để thực hiện mục tiêu chung rất lớn. Lượng vốn đầu tư phát triển theo yêu cầu/GDP thường khoảng trên 33%, nhưng trong quý I/2021 chỉ đạt 26,5% GDP, thấp nhất trong nhiều năm.
Ở giai đoạn khi giá bất động vượt qua đỉnh sang dốc bên kia (bong bóng vỡ) thì hệ lụy, rủi ro rất khó lường. Đối với nhà đầu tư/đầu cơ với giấc mơ đổi đời, nhưng đó chỉ là những người đầu tư đầu, đầu tư giữa, đã thoát hàng khi giá ở đỉnh; còn những nhà đầu tư cuối, khi giá đã vượt đỉnh sang dốc bên kia thì dễ rơi vào cái kết trong chuyện “Ông lão đánh cá và con cá vàng” - tức là trở về với cái máng lợn!
Đối với các tổ chức tín dụng cho vay bất động sản, khi giá bất động sản lên cao sẽ là thời cơ tranh thủ lúc giá cao để bán những bất động sản đang nắm giữ, nhưng vẫn tiếp tục cho vay. Trong khi bất động sản cần một lượng vốn rất lớn, tính thanh khoản rất thấp; khi vay, mức vay chỉ được khoảng 70% giá trị tài sản lúc giá cao. Đến khi giá xuống, lãi chồng lên vốn làm cho số tiền phải trả cao lên... Khi đó, vòng luẩn quẩn đối với việc vay vốn đầu tư vào bất động sản sẽ xuất hiện với mô hình.
“Bong bóng” bất động sản do nhiều yếu tố tác động.
Thứ nhất, có yếu tố do quan hệ cung cầu. Cung tăng chậm lại do số dự án phát triển nhà ở giảm; một số dự án chậm hoàn thành, chậm bán ra chờ giá cao... “Người đẻ nhưng đất không đẻ”, thậm chí trước đây nhờ có phù sa lớn mà còn tiến ra biển, nay xuất hiện biển lở... Dân số trung bình tăng trên/dưới 1 triệu người/năm; diện tích bình quân 1 người liên tục tăng (từ 17,9m2 năm 2010 lên 23,8m2 năm 2018) và tiếp tục tăng do nhu cầu tách hộ, nhu cầu cải thiện về nhà ở, đô thị hóa... Nhu cầu đất đai sử dụng đầu tư để công nghiệp hóa, hiện đại hóa, nâng cấp phát triển hạ tầng cơ sở, thu hút FDI...
Thứ hai, có yếu tố do sự chuyển dịch của dòng tiền. Tín dụng vào bất động sản tăng 3%, cao hơn tốc độ tăng chung; nhưng nếu kể cả các kênh khác, thì còn lớn hơn nhiều. Các doanh nghiệp bất động sản phát hành trái phiếu doanh nghiệp bất động sản gần 5,5 nghìn tỷ đồng... Giá vàng ở trong nước hiện xuống thấp hơn đỉnh điểm (62 triệu đồng/lượng); thị trường chứng khoán có đợt tăng, đợt giảm, đã mấy lần đỉnh 1.200 điểm...
Thứ ba, có yếu tố do sự hoạt động của “cò đất”, với sự đông đảo về số lượng, đa dạng về tầng lớp, độ nhanh nhạy, lại có chỗ dựa về thông tin chung và chi tiết các dự án, công trình từ dự kiến phác thảo, quy hoạch, đến tiến độ thi công...; có sự cộng hưởng của thông tin trên các phương tiện thông tin đại chúng...
Thứ tư, có yếu tố có tính chu kỳ. Trong gần 30 năm qua, giá bất động sản đã qua 5 cơn sốt. Cơn sốt thứ nhất diễn ra vào năm 1993-1994. Cơn sốt thứ hai diễn ra vào năm 2000-2001. Cơn sốt thứ ba diễn ra vào năm 2008-2009. Cơn sốt thứ tư diễn ra vào năm 2014-2015. Cơn sốt thứ năm diễn ra từ cuối 2020 đến nay. Tính chu kỳ thể hiện ở khoảng cách giữa 2 cơn sốt khoảng 6-7 năm; thời gian diễn ra cơn sốt từ 1 đến 2 năm; sau khi vượt đỉnh sang dốc bên kia giá sẽ xuống, nhưng không xuống sâu ngay mà xuống từ từ, thậm chí gần như đi ngang, nằm ở đó đến 5-6 năm sau mới lên cơn sốt mới.
Cơn sốt thứ nhất xuất hiện sau khi có Luật Đất đai, cho phép được chuyển nhượng quyền sử dụng đất công khai, khi Việt Nam thoát ra khỏi cuộc bao vây cấm vận, bình thường hóa quan hệ với Mỹ và khu vực...
Cơn sốt thứ hai xuất hiện sau khi Việt Nam ký Hiệp định Thương mại song phương với Mỹ, đầu tư nước ngoài, ODA, kiều hối gia tăng...
Cơn sốt thứ ba xuất hiện sau khi gia nhập WTO, mở rộng cửa hội nhập, VN-Index vượt qua đỉnh sang dốc bên kia, dòng tiền từ chứng khoán đổ sang bất động sản.
Cơn sốt thứ tư xuất hiện khi cuộc khủng hoảng tài chính và suy thoái kinh tế toàn cầu kết thúc (thế giới kết thúc sớm hơn, còn Việt Nam ảnh hưởng chậm hơn và chịu tác động lâu hơn).
Cơn sốt thứ năm xuất hiện khi giá vàng vượt qua đỉnh (thế giới là 2.087 USD/ounce, trong nước là 62 triệu đồng/lượng), khi cả thế giới bị đại dịch Covid-19 hoành hành, cùng với lượng tiền khủng mà các nước đưa ra để phòng chống dịch, phòng chống suy thoái kinh tế, thất nghiệp...
Đó cũng là yếu tố làm cho giá đất ở nhiều nước trên thế giới, tác động cộng hưởng với cơn sốt giá ở trong nước.
Theo tính chu kỳ như đã nêu ở trên, thời gian diễn ra các cơn sốt chỉ kéo dài khoảng từ 1 đến 2 năm. Cơn sốt hiện nay bắt đầu từ nửa cuối 2020, khả năng kéo dài đến hết năm 2021. Theo đó, đưa vốn đầu tư vào thị trường bất động sản lúc này ở một nơi nào đó, ở một loại sản phẩm nào đó, nếu giá chưa đến đỉnh (thường là những nhà đầu tư đầu, đầu tư giữa) thì có thể còn có lãi; nhưng ở một nơi nào đó, ở một sản phẩm nào đó, nếu giá đã lên tới đỉnh rồi (thường là những nhà đầu tư cuối) thì rất nguy hiểm, bởi khi vượt qua đỉnh sang dốc bên kia sẽ chưa biết lăn xuống theo tốc độ nào.
Hiện nay, các ngân hàng cần tranh thủ thời cơ để thu hồi nợ bất động sản hoặc tranh thủ bán tài sản thế chấp đã thu hồi được, để vừa tăng cung cho thị trường, vừa giảm tỷ lệ nợ xấu của mình. Các ngân hàng cũng nên xem xét nâng lãi suất tiết kiệm để người gửi giảm rút ra, tăng gửi vào, bởi ưu thế an toàn, có lãi suất danh nghĩa và trở lại thực dương như mấy năm trước.
PV
