Sáu "điểm nghẽn" trong quản lý vận hành chung cư cần được tháo gỡ

Từ thực tiễn quản lý hàng trăm tòa nhà, tại tọa đàm chuyên đề "Cập nhật chính sách thuế trong quản lý vận hành nhà chung cư – Góp ý Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)", Hiệp hội Quản lý Vận hành Nhà chung cư TP.HCM (HCMO) đã tổng hợp hàng loạt bất cập, đồng thời đề xuất hoàn thiện Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) và các chính sách thuế nhằm xây dựng hành lang pháp lý thống nhất, minh bạch cho lĩnh vực quản lý vận hành chung cư. Hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư đang đứng trước nhiều thách thức khi hệ thống pháp luật liên quan đến nhà ở, thuế, phòng cháy chữa cháy, môi trường và quản trị đô thị chưa thực sự đồng bộ.

Sáu "điểm nghẽn" lớn cần được tháo gỡ

Từ thực tiễn hoạt động, HCMO tổng hợp sáu nhóm vấn đề nổi bật cần được xem xét khi sửa đổi Luật Nhà ở.

Tọa đàm "Cập nhật chính sách thuế trong quản lý vận hành nhà chung cư – Góp ý Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)"

Thứ nhất, quyền hạn và trách nhiệm của các chủ thể chưa đi cùng nhau. Trong khi Hội nghị nhà chung cư là cơ quan quyết định, Ban quản trị thực hiện vai trò đại diện, đơn vị quản lý vận hành tổ chức thực hiện và chủ đầu tư chịu trách nhiệm trong phạm vi pháp luật, thì trên thực tế vẫn tồn tại tình trạng người trực tiếp thực hiện phải chịu trách nhiệm nhưng không có đầy đủ quyền quyết định.

Thứ hai, Ban quản trị đang gánh trách nhiệm ngày càng lớn nhưng chưa có cơ chế bảo đảm tương xứng. Theo HCMO, Ban quản trị phải quản lý tài khoản, ký kết hợp đồng, lưu trữ hồ sơ và giải quyết nhiều vấn đề pháp lý phức tạp, trong khi tiêu chuẩn năng lực, cơ chế kiểm soát và giới hạn thẩm quyền vẫn chưa được quy định đầy đủ. Điều này khiến không ít Ban quản trị rơi vào tình trạng e ngại trách nhiệm hoặc ngược lại là vượt quá thẩm quyền được giao.

Thứ ba là tranh chấp về sở hữu chung, sở hữu riêng và kinh phí bảo trì. Theo HCMO, chỉ một thiết bị như đồng hồ nước, cửa sổ, đường ống kỹ thuật hoặc hệ thống báo cháy cũng có thể trở thành điểm khởi đầu của tranh chấp nếu không xác định rõ quyền sở hữu, trách nhiệm sửa chữa và nguồn kinh phí thực hiện.

Thứ tư là các dòng tiền trong chung cư chưa được gọi đúng bản chất pháp lý. Đây là vấn đề được cộng đồng doanh nghiệp đặc biệt quan tâm khi nhiều khoản thu hiện vẫn chưa được phân định rõ đâu là doanh thu của đơn vị quản lý vận hành, đâu là khoản thu hộ – chi hộ, ai là người lập hóa đơn, ai kê khai thuế và các khoản đưa vào quỹ bảo trì có thuộc đối tượng chịu thuế hay không. Theo HCMO, cùng một mô hình quản lý nhưng mỗi địa phương, mỗi doanh nghiệp lại áp dụng theo một cách khác nhau, tạo ra rủi ro pháp lý đáng kể cho cả Ban quản trị, doanh nghiệp và cư dân.

Bên cạnh đó, HCMO cho rằng quá trình phát triển của đô thị đang đặt ra những yêu cầu mới đối với công tác quản lý nhà chung cư, đặc biệt là việc đầu tư hạ tầng cho xe điện, yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường và xử lý chất thải. Tuy nhiên, nhiều chung cư cũ chưa có hạ tầng phù hợp, trong khi quy định về nguồn vốn đầu tư, tiêu chuẩn kỹ thuật và lộ trình chuyển đổi vẫn chưa rõ ràng.

Đáng chú ý, HCMO nhận định quản lý vận hành là một nghề thiết yếu nhưng đến nay vẫn chưa có bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp thống nhất, chưa có chuẩn năng lực theo từng vị trí và cũng chưa có thước đo chất lượng dịch vụ rõ ràng. Việc cạnh tranh chủ yếu bằng giá thấp khiến nhiều doanh nghiệp buộc phải cắt giảm nhân sự, đào tạo và chi phí bảo trì dự phòng – những yếu tố có ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng vận hành và an toàn của cư dân.

Kiến nghị xây dựng khung pháp lý riêng cho quản lý vận hành nhà chung cư

Một trong những nội dung đáng chú ý tại tọa đàm là tham luận của Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO, với chủ đề "Làm dâu trăm họ: Người giữ nhịp sống đô thị và khoảng trống tiêu chuẩn của một nghề thiết yếu".

Luật sư Nguyễn Thị Mỹ Viễn, Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký HCMO.

Theo bà Nguyễn Thị Mỹ Viễn, cùng với tốc độ đô thị hóa nhanh và sự gia tăng của các khu chung cư, lực lượng quản lý vận hành đang đảm nhận vai trò ngày càng quan trọng trong việc duy trì hoạt động an toàn, liên tục của các tòa nhà. Công việc của họ không chỉ dừng ở quản lý hệ thống kỹ thuật, an ninh hay phòng cháy chữa cháy mà còn là cầu nối giữa chủ đầu tư, Ban quản trị và cư dân, góp phần xử lý những tình huống phát sinh trong quá trình vận hành.

Tuy nhiên, theo HCMO, đây lại là một nghề đang chịu áp lực lớn nhưng chưa có hệ thống tiêu chuẩn nghề nghiệp thống nhất. Người làm quản lý vận hành phải đồng thời am hiểu nhiều lĩnh vực như pháp luật nhà ở, xây dựng, thuế, môi trường, phòng cháy chữa cháy và kỹ thuật, trong khi ranh giới trách nhiệm giữa các chủ thể vẫn còn nhiều khoảng trống. Điều đó khiến không ít doanh nghiệp và người hành nghề phải đối mặt với rủi ro pháp lý ngay cả khi thực hiện nhiệm vụ hằng ngày.

Từ thực tiễn đó, HCMO kiến nghị xây dựng bộ tiêu chuẩn nghề nghiệp thống nhất, hoàn thiện cơ chế pháp lý và phân định rõ trách nhiệm của Ban quản trị, chủ đầu tư, đơn vị quản lý vận hành cũng như cư dân. Theo Hiệp hội, đây là nền tảng để nâng cao chất lượng dịch vụ, hạn chế tranh chấp và xây dựng môi trường quản lý vận hành chuyên nghiệp, đáp ứng yêu cầu phát triển của các đô thị hiện đại.

Từ việc phân tích những tồn tại trong quá trình quản lý, sử dụng nhà chung cư, HCMO cho rằng đã đến lúc cần nghiên cứu xây dựng một khung pháp lý chuyên biệt dành cho lĩnh vực này, thay vì tiếp tục điều chỉnh bằng nhiều văn bản rời rạc như hiện nay.

Theo Hiệp hội, hoạt động quản lý vận hành hiện liên quan đồng thời đến Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, pháp luật thuế, phòng cháy chữa cháy, môi trường, lao động và nhiều quy chuẩn kỹ thuật khác. Việc mỗi đạo luật chỉ điều chỉnh một phần khiến người trực tiếp quản lý phải tự kết nối các quy định thành một quy trình vận hành thống nhất. Khi các quy định chưa đồng bộ, mỗi chủ thể lại hiểu và áp dụng theo một cách khác nhau, làm gia tăng tranh chấp và rủi ro pháp lý.

Thuế và hóa đơn điện tử cần được hiểu đúng bản chất

Một trong những chuyên đề quan trọng của tọa đàm là tham luận của ông Lê Văn Sơn, Trưởng Ban Đào tạo Hội Tư vấn và Đại lý Thuế TP.HCM, với chủ đề "Hiểu đúng nghĩa vụ kế toán, thuế để hạn chế rủi ro pháp lý trong hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư".

Ông Lê Văn Sơn, Trưởng Ban Đào tạo Hội Tư vấn và Đại lý Thuế TP.HCM.

Theo ông Lê Văn Sơn, cùng với quá trình đô thị hóa, hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư đã trở thành một loại hình dịch vụ đặc thù với phạm vi công việc ngày càng mở rộng, từ quản lý kỹ thuật, bảo vệ, vệ sinh, chăm sóc cây xanh, thu gom rác thải, trông giữ xe đến quản lý điện, nước và khai thác các khu vực sở hữu chung. Chính vì đặc thù này, việc xác định đúng bản chất của từng khoản thu, khoản chi có ý nghĩa quyết định đối với công tác kế toán và nghĩa vụ thuế của doanh nghiệp.

Theo tham luận, nếu không phân loại đúng bản chất pháp lý của các khoản thu, doanh nghiệp rất dễ gặp rủi ro trong việc ghi nhận doanh thu, lập hóa đơn điện tử, kê khai thuế giá trị gia tăng, xác định chi phí được trừ cũng như thực hiện nghĩa vụ thuế thu nhập doanh nghiệp.

Ông Lê Văn Sơn cũng phân tích rõ vai trò pháp lý giữa Ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành. Theo đó, Ban quản trị là tổ chức đại diện cho cư dân, được bầu theo quy định của Luật Nhà ở để thực hiện quyền và trách nhiệm được giao, nhưng không phải là doanh nghiệp. Việc Ban quản trị có con dấu, tài khoản ngân hàng hoặc mã số thuế không đồng nghĩa mọi khoản tiền đi qua tài khoản Ban quản trị đều là doanh thu chịu thuế. Trong khi đó, đơn vị quản lý vận hành là doanh nghiệp được lựa chọn theo hợp đồng để trực tiếp tổ chức hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư. Việc xác định đúng vai trò của từng chủ thể là điều kiện tiên quyết để thực hiện đúng nghĩa vụ kế toán và thuế.

Dự thảo Luật Nhà ở hướng đến chuyên nghiệp hóa công tác quản lý

Bên cạnh nội dung về thuế, tọa đàm cũng dành nhiều thời gian thảo luận những điểm mới trong Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do ông Đỗ Phi Hùng trình bày. Theo chương trình, nội dung tập trung vào việc hoàn thiện các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư; nâng cao vai trò của Ban quản trị; hoàn thiện cơ chế lựa chọn đơn vị quản lý vận hành; đồng thời cập nhật các quy định mới về hạ tầng phục vụ xe điện, quản lý quỹ bảo trì và tổ chức hội nghị nhà chung cư theo hướng linh hoạt, phù hợp với thực tiễn phát triển đô thị.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) do ông Đỗ Phi Hùng – Nguyên Phó Giám Đốc Sở Xây Dựng TP. HCM trình bày.

Đây cũng là cơ sở để HCMO tập hợp ý kiến từ cộng đồng doanh nghiệp nhằm kiến nghị các cơ quan soạn thảo tiếp tục hoàn thiện dự thảo luật theo hướng đồng bộ với các quy định về thuế, đầu tư, phòng cháy chữa cháy và môi trường.

Một thông điệp xuyên suốt được HCMO nhấn mạnh tại tọa đàm là cần nhìn nhận đúng vị trí của nghề quản lý vận hành nhà chung cư trong quá trình phát triển đô thị.

Theo Hiệp hội, đây không đơn thuần là dịch vụ hỗ trợ sau khi bán nhà mà là một nghề đòi hỏi kiến thức đa ngành, khả năng xử lý khủng hoảng và tinh thần trách nhiệm rất cao. Trong bối cảnh các đô thị lớn ngày càng phát triển theo mô hình chung cư, người làm quản lý vận hành chính là lực lượng duy trì sự vận hành an toàn của hệ thống hạ tầng, bảo đảm cuộc sống thường nhật của hàng triệu cư dân.

Quang cảnh buổi tọa đàm.

Từ thực tiễn gần hai thập kỷ hoạt động, HCMO cho rằng việc chuẩn hóa nghề quản lý vận hành, hoàn thiện cơ chế pháp lý và xác định rõ trách nhiệm của từng chủ thể không chỉ góp phần hạn chế tranh chấp mà còn tạo nền tảng để nâng cao chất lượng dịch vụ, bảo đảm quyền lợi của cư dân, doanh nghiệp và các bên liên quan.

Thông qua tọa đàm, Hiệp hội kỳ vọng những kiến nghị được tổng hợp từ thực tiễn sẽ trở thành cơ sở tham khảo quan trọng trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, góp phần xây dựng một hành lang pháp lý thống nhất, minh bạch và phù hợp với yêu cầu phát triển của các khu chung cư cũng như quá trình đô thị hóa tại Việt Nam trong giai đoạn mới.