Nhà ở xã hội - "miếng bánh" không dễ xơi. Bài XIII: Lý do khiến các doanh nghiệp không muốn làm nhà ở xã hội

Lý do khiến nhà ở xã hội không nhận được sự quan tâm của doanh nghiệp

Bộ Xây dựng dự báo, từ nay tới năm 2030, nhu cầu nhà ở tại các khu đô thị, khu công nghiệp sẽ thiếu khoảng 2,4 triệu căn hộ. Đây là lý do cơ quan này đưa ra đề án “xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội” và được Chính phủ thông qua vào tháng 4/2023.

Quyết tâm của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương trong đề án này được đại đa số người dân ủng hộ vì thể hiện tính nhân văn đối với những người yếu thế trong xã hội.

Từng trực tiếp gặp gỡ và làm việc với nhiều doanh nghiệp đã và đang phát triển loại hình nhà ở này, cũng như tiếp xúc với nhiều người dân có nhu cầu thuê, thuê mua, mua nhà ở xã hội, người viết thấy rằng, còn nhiều “điểm nghẽn” cần phải tháo gỡ để đề án này có thể triển khai thành công trên thực tiễn.

Có một số lý do mà các doanh nghiệp có thể không muốn đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội. Trong đó, nhà ở xã hội thường được xây dựng để cung cấp nhà ở cho nhóm người có thu nhập thấp hoặc trung bình thấp. Do đó, giá bán hoặc giá thuê nhà thường được giới hạn và không cao. Điều này có nghĩa là lợi nhuận từ dự án nhà ở xã hội có thể thấp hơn so với các dự án nhà ở thương mại. Điều này làm cho lĩnh vực này trở nên ít hấp dẫn với các doanh nghiệp tìm kiếm lợi nhuận cao.

Đặc biệt, nhà ở xã hội thường yêu cầu quy định và sự tham gia của các cơ quan chính phủ và các tổ chức xã hội. Quy trình phê duyệt và giám sát chặt chẽ có thể làm tăng chi phí và thời gian đầu tư. Ngoài ra, quản lý và vận hành dự án nhà ở xã hội cũng có thể gặp phải những thách thức đặc biệt, bao gồm việc đảm bảo tuân thủ các quy định về thuê, bảo trì và quản lý khu dân cư.

Như vậy, lĩnh vực nhà ở xã hội có thể đối mặt với các rủi ro pháp lý và quy định phức tạp. Quyền sở hữu và quyền sử dụng đất có thể gây tranh chấp hoặc không rõ ràng, và quy trình pháp lý có thể tốn nhiều thời gian và tiền bạc. Điều này gây ra không chắc chắn về quyền sở hữu và tạo ra rủi ro cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, để thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội, chính phủ thường phải cung cấp các chính sách hỗ trợ và cơ chế kích thích đầu tư. Tuy nhiên, nếu không có sự cam kết và hỗ trợ đủ từ phía chính phủ, các doanh nghiệp có thể không thấy đủ động lực để đầu tư vào lĩnh vực này.

Bên cạnh đó, xây dựng nhà ở xã hội yêu cầu vốn đầu tư lớn và thời gian hoàn vốn kéo dài. Điều này có thể khiến các doanh nghiệp không có khả năng tài chính đủ để đầu tư vào dự án nhà ở xã hội.

Tóm lại, các doanh nghiệp có thể không muốn đầu tư vào nhà ở xã hội do lợi nhuận thấp, khó khăn trong quản lý và vận hành, rủi ro pháp lý, thiếu hỗ trợ từ chính phủ và khả năng tài chính hạn chế. Tuy nhiên, cần nhìn nhận rằng, có các doanh nghiệp và tổ chức đang hoạt động trong lĩnh vực này với mục tiêu xã hội và sự phát triển bền vững.

Vì sao doanh nghiệp không mặn mà?

Ông Nguyễn Hoàng Nam - Tổng Giám đốc G-Home cho rằng, bên cạnh hành lang pháp lý, nguồn vốn phát triển nhà ở xã hội cũng là điều cần bàn tới. Hiện nay, Ngân hàng Nhà nước có gói ưu đãi tín dụng 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội, nhưng mức lãi suất cho vay 8,2%/năm vẫn vượt quá khả năng chi trả đối với người thu nhập thấp, tức là có mức thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng (sau giảm trừ gia cảnh) - mức không phải nộp thuế để được tiếp cận gói vay theo quy định hiện hành, trong khi mức thu nhập này cũng chỉ đủ chi trả cho các chi phí sinh hoạt hàng ngày như ăn uống, học hành, đi lại…, nên gần như không có tích lũy để mua nhà.

“Thực tế này dẫn chúng ta quay trở lại câu chuyện đã đề cập ở trên, đó là sẽ chỉ có những người có thu nhập đủ lớn từ “nghề tay trái” mới có thể tiếp cận gói vay ưu đãi, hay nói cách khác, ngân hàng vì lý do an toàn sẽ chỉ ưu tiên cho vay những người có đủ khả năng trả nợ”, ông Nam nói.

Ông Nam cho biết, một số đại biểu Quốc hội đưa ra đề xuất cần phát triển nhà ở xã hội theo hình thức cho thuê, thay vì để bán, nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở cho người lao động ngày càng tăng cao hiện nay. Tuy nhiên, ở Việt Nam, hình thức này rất khó triển khai vì nhiều lý do, đầu tiên là giá thuê.

Ông nam lấy dẫn chứng, tại 2 dự án nhà ở xã hội tại Hà Nội và Hạ Long mới mở bán gần đây, đơn giá thuê công khai niêm yết trên cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng vào khoảng 100.000 đồng/m2/tháng, tương đương 6 triệu đồng/tháng cho mỗi căn diện tích 60 m2, cao hơn giá thuê căn hộ chung cư cùng diện tích tại dự án nhà ở thương mại với tiện ích và dịch vụ đầy đủ hơn nhiều.

Theo ông Nam, việc thuê nhà ở xã hội đòi hỏi thủ tục phức tạp và mất nhiều thời gian khi người thuê phải chứng minh thuộc 1 trong 10 nhóm đối tượng được tiếp cận theo quy định; phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (thu nhập dưới 11 triệu đồng/tháng); phải thuộc 1 trong 7 loại hình khó khăn về nhà ở và có hộ khẩu thường trú tại địa phương có dự án…

Ông chia sẻ, người đi thuê nhà ở xã hội sẽ chịu thiệt thòi lớn bởi theo quy định tại Điều 51 - Luật Nhà ở, người muốn mua nhà ở xã hội phải “chưa được mua hoặc thuê nhà ở xã hội, chưa được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở, đất ở dưới mọi hình thức”, tức là nếu “trót” đi thuê thì toàn bộ mã số định danh cá nhân người thuê cùng những người đứng tên trong hộ khẩu sẽ được lưu lại như là bằng chứng “đã được hưởng ưu đãi” và khi đó, cơ hội được mua nhà ở xã hội sẽ không còn.

“Chưa kể, các nhà phát triển bất động sản cũng không muốn làm nhà ở xã hội chỉ để cho thuê khi Khoản 3, Điều 54 - Luật Nhà ở năm 2014 quy định, chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Thực tế, với mỗi dự án nhà ở xã hội, chủ đầu tư chỉ được hưởng lợi nhuận tối đa 10%, trong khi họ phải dành ra tới 20% diện tích để cho thuê nên gần như không còn lợi nhuận”, ông Nam nói thêm.

Cũng theo ông Nam, trong phát triển chính sách, việc lấy kinh nghiệm từ quốc tế để áp dụng tại Việt Nam là bình thường, song cần quan tâm tới bản chất vấn đề. Tại các nước phát triển, doanh nghiệp xây nhà ở xã hội theo đơn đặt hàng của chính quyền và sau khi xây xong, chính quyền sẽ mua lại để cho thuê hoặc bán cho những người đủ điều kiện và có nhu cầu, nên vai trò chủ đầu tư thuộc về chính quyền, họ sẽ phải chịu hoàn toàn trách nhiệm nếu sản phẩm bị thị trường quay lưng.

Nghệ Nhân