Thứ bảy 12/07/2025 17:13
Hotline: 024.355.63.010
Bất động sản

Nhà ở xã hội - "miếng bánh" không dễ xơi. Bài XI: Phát triển nhà ở xã hội cho thuê là hướng đi phù hợp

14/09/2023 11:32
Các chuyên gia cho rằng, nhà ở xã hội là chủ trương quan trọng nhưng cần triển khai hợp lý và phù hợp với khả năng, mục tiêu cuộc sống của người dân trong tình hình có nhiều biến động và thay đổi về việc làm, thu nhập.
Ảnh minh họa
Phân khúc nhà ở xã hội cho thuê đang thiếu trầm trọng

Thiếu nhà ở xã hội cho thuê

Chị Nguyễn Thúy An (34 tuổi) làm việc tại Hà Nội, có thu nhập thấp và chưa có nhà, chị và gia đình đã tích cóp được một số tiền nhỏ khoảng 200 triệu, hy vọng mua nhà xã hội khi có dự án. Tuy nhiên, thông báo của Sở Xây dựng nêu rõ "Hộ gia đình đã được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội”. Chính sách "được hưởng" ở đây chính là căn hộ mà gia đình chị đang thuê tại một khu nhà xã hội ở thành phố. Vậy nên, chị hết hy vọng, đành phải tiếp tục thuê nhà trọ tại khu vực Mễ Trì.

Quốc hội cũng đã nhiều lần thảo luận về việc phát triển nhà ở xã hội. Một số đại biểu cho rằng, cần phát triển nhiều nhà ở xã hội cho thuê vì phân khúc này đang thiếu. Thực tế, sản phẩm nhà xã hội cho thuê hoàn toàn không đáp ứng được nhu cầu của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng (chỉ tính đến những đối tượng được pháp luật cho phép thuê).

Theo đó, việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua là một trong tám nhóm chính sách quan trọng trong sửa đổi Luật Nhà ở. Trên thực tế, không chỉ địa bàn Hà Nội, ở rất nhiều đô thị khác, nhà ở xã hội được ưu đãi nhưng vẫn không phát triển được hoặc phát triển rất chậm.

Hiện nay, nhà ở xã hội mới đạt được hơn 36% so với nhu cầu nhà ở. Trong khi đó, nhà ở cho thuê do gia đình, hộ cá nhân đầu tư dù không có ưu đãi gì nhưng lại phát triển rất nhanh và đang cung cấp lượng lớn chỗ ở cho nhu cầu của công nhân, sinh viên, người lao động nói chung.

Đặc biệt, với công nhân khu công nghiệp và sinh viên, phân khúc nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua dành cho đối tượng này vẫn rất thiếu so với nhu cầu hiện tại. Hướng đúng địa bàn, trúng đối tượng là mấu chốt của vấn đề.

Giá thuê nhà ở xã hội không hề rẻ

Theo khảo sát của phóng viên Doanhnghiephoinhap.vn, tại một số dự án nhà ở xã hội, giá cho thuê nhà ở xã hội từ 6 - trên 10 triệu đồng tùy vào vị trí, diện tích và nội thất của từng căn hộ khác nhau. Ví dụ, tại dự án nhà ở xã hội Ecohome 1, giá cho thuê căn hộ 49m2 với nội thất cơ bản là trên 6 triệu, căn hộ diện tích 36m2 có giá cho thuê lại tầm 5,5 triệu. Trong khi đó, một căn hộ có diện tích 60m2 ở Tam Trinh đang rao cho thuê vơi giá 8,5 triệu đồng.

Ảnh minh họa
Giá thuê nhà ở xã hội rao trên các trang mạng.

Theo tìm hiểu, những căn hộ cho thuê này không phải do chủ đầu tư cho thuê mà là những người mua suất nhà ở xã hội định giá cho thuê lại để lấy lãi là chủ yếu. Vậy nên, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội cho thuê là rất cần thiết, tránh tình trạng phát triển nhà cho thuê tràn lan trong các ngõ hẻm, dẫn đến nhiều rủi ro như sự việc cháy toà chung cư 9 tầng ở Khương Hạ.

Điều đáng nói, việc thuê nhà ở tại các chung cư mini hay nhà dân cải tạo lại để cho thuê phòng trọ, các căn hộ dịch vụ, chung cư cho thuê, tập thể cũ cho thuê đều không cần các thủ tục hành chính, chỉ cần thỏa thuận trong hợp đồng là người thuê nhà có thể chuyển đến ở.

Trong khi đó, việc thuê nhà ở xã hội đòi hỏi thủ tục rất phức tạp. Người thuê phải chứng minh mình thuộc một trong 10 nhóm đối tượng quy định; phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (thu nhập dưới 11 triệu/tháng); phải thuộc một trong bảy loại hình khó khăn về nhà ở và phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh/thành phố có dự án.

Một bộ hồ sơ thuê không khác gì bộ hồ sơ mua. Nếu may mắn không bị loại, các quy trình này cũng tiêu tốn mất hai tháng chờ đợi của người dân.

Phát triển nhà ở xã hội phải phù hợp với nhu cầu của từng địa bàn

Theo các chuyên gia, phát triển nhà ở xã hội là chủ trương quan trọng nhưng cần triển khai hợp lý, khoa học và phù hợp với khả năng, mục tiêu cuộc sống của người dân trong tình hình có nhiều biến động và thay đổi về việc làm, thu nhập.

Người có thu nhập thấp hiện nay, nhất là tại các đô thị chủ yếu là công nhân, người mới đi làm, có thu nhập thấp hơn mức trung bình. Trong khi đó, nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức đối với đại bộ phận người có thu nhập thấp. Bởi vậy, việc mua, sở hữu một căn hộ dù là nhà ở xã hội trả góp cũng là gánh nặng tài chính lớn.

Chuyên gia pháp lý về bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh.
Chuyên gia pháp lý về bất động sản Nguyễn Văn Đỉnh.

Tuy nhiên, phát triển nhà ở xã hội dù dưới loại hình nào cũng phải phù hợp với nhu cầu của từng địa bàn cụ thể, hướng tới đối tượng thụ hưởng nhất định. Ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý đầu tư, kinh doanh bất động sản nhận xét, đây là một đề xuất đúng đắn, có tính xây dựng tuy nhiên khó thực hiện hiệu quả.

Ông Đỉnh phân tích, nhiều quốc gia đã làm nhà xã hội chủ yếu để cho thuê, không phải để bán. Bởi việc mua nhà với phần đa người lao động thu nhập thấp là quá khó, trừ khi có đột phá về tín dụng và ưu đãi. Người nghèo đi thuê nhà là lẽ đương nhiên, xã hội nào cũng thế.

Theo chuyên gia này, nhà ở xã hội cho thuê ở Việt Nam kém phát triển bởi hai yếu tố. Trước tiên là do trở ngại tâm lý “an cư lạc nghiệp” của người dân. Nhà ở xã hội cho thuê hiện chỉ giải quyết được nhu cầu chỗ ở của người dân ở hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Ở những địa phương khác, người dân không hào hứng với việc này.

“Đơn cử như dự án nhà ở xã hội tại Thạch Linh, thành phố Hà Tĩnh do Quỹ Đầu tư Phát triển Hà Tĩnh làm chủ đầu tư có khoảng 500 căn, 400 căn bán rất tốt với giá rất ưu đãi. Còn 20% quỹ căn còn lại dành cho thuê, thông báo tới 15 lần nhưng chỉ có khoảng 1-2 hồ sơ nộp trong khi giá thuê chỉ vài chục ngàn/m2. Người dân không có nhu cầu thuê, thậm chí có phần "sỹ diện" khi cho rằng ở nhà thuê là điều xấu hổ” - ông Đỉnh dẫn chứng.

Nhiều người nước ngoài coi chuyện thuê nhà là điều bình thường. Nếu tâm lý chấp nhận ở nhà thuê được người Việt hưởng ứng thì bài toán cho thuê nhà ở xã hội sẽ được giải quyết và góp phần giảm bớt gánh nặng tài chính cho những người thực sự có nhu cầu tạo lập chỗ ở.

Ở góc độ chủ đầu tư, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Đây cũng là vướng mắc khiến nhiều nhà đầu tư muốn tháo gỡ quy định này để thu hồi vốn được sớm.

Trên thực tế, quy định này đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó trong nhiều năm qua vì căn hộ không cho thuê được cũng không được bán. Sau khi nhiều đơn vị kiến nghị, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tiếp thu, sửa đổi thành các chủ đầu tư xây dựng không bắt buộc phải dành 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, tức là việc nhà ở xã hội cho thuê gần như “thả nổi.”

Theo ông Đỉnh, để thu hút doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội cho thuê, quan trọng nhất là chính sách tín dụng ưu đãi. Việc Nhà nước bỏ tiền ra đầu tư để cho thuê sẽ dẫn đến câu chuyện tăng bộ máy biên chế và tiềm ẩn nguy cơ thất thoát tham nhũng.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Lâm Thành (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Thái Nguyên) cho rằng, Nhà nước cần có chính sách mạnh mẽ, đột phá để xây dựng các dự án nhà ở cho thuê, cả nhà ở cho thuê thương mại và nhà ở cho thuê đối tượng chính sách. Các loại hình này có thể xây dựng độc lập hoặc kết hợp trong cùng một dự án để bảo đảm cho thuê là một loại hình kinh doanh khép kín, trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư hoặc ban quản lý.

Việc chú trọng xây dựng nhà ở xã hội để bán sẽ không đáp ứng được nhu cầu của xã hội cả về nguồn cung cũng như khả năng tài chính của đại bộ phận người dân. Đây cũng là định hướng phát triển thị trường nhà ở một cách bền vững, cần được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản.

Nghệ Nhân

Tin bài khác
“Săn lùng” thấp tầng Vinhomes Green City với suất đầu tư chỉ từ 550 triệu đồng

“Săn lùng” thấp tầng Vinhomes Green City với suất đầu tư chỉ từ 550 triệu đồng

Trong bối cảnh lãi suất tiết kiệm duy trì ở mức thấp, lạm phát có dấu hiệu gia tăng, dòng tiền đang dịch chuyển đến các tài sản đầu tư thực, đặc biệt là bất động sản thấp tầng gắn liền với đất tại các đô thị vệ tinh như Vinhomes Green City nhờ nền giá thấp, hạ tầng đang hoàn thiệnchính sách tài chính vượt trội.
Chủ đầu tư tung nhiều chiêu ưu đãi “kích” khách mua nhà

Chủ đầu tư tung nhiều chiêu ưu đãi “kích” khách mua nhà

Phần lớn giao dịch tập trung ở những dự án hoàn thiện hạ tầng, pháp lý… Đồng thời, nhiều chính sách ưu đãi được áp dụng rộng rãi nhằm gia tăng thanh khoản trong giai đoạn này.
Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thấy dấu hiệu phục hồi

Bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thấy dấu hiệu phục hồi

Sức cầu ở loại hình bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục ở mức thấp, đà giảm kéo dài đến hết năm 2025. Giá sơ cấp duy trì ổn định, khó có những biến động rõ nét trong thời gian ngắn.
Bất động sản công nghiệp miền Nam phản ứng trước thuế quan Mỹ-Việt

Bất động sản công nghiệp miền Nam phản ứng trước thuế quan Mỹ-Việt

Bất động sản công nghiệp phía Nam có giá thuê và tỷ lệ lấp đầy vẫn duy trì ổn định, dù ảnh hưởng từ thuế đối ứng. Nhưng giá thuê trung bình vẫn đạt 179 USD/m2/kỳ hạn thuê còn lại, và tỷ lệ lấp đầy đạt 89%.
TP. Hồ Chí Minh có 17 dự án nhà ở được phép bán cho người nước ngoài

TP. Hồ Chí Minh có 17 dự án nhà ở được phép bán cho người nước ngoài

TP. Hồ Chí Minh vừa công bố 17 dự án nhà ở thương mại được phép bán cho người nước ngoài. Việc này nhằm đảm bảo minh bạch, tuân thủ quy định pháp luật.
Chuyển dịch thuê toàn cầu: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở đâu?

Chuyển dịch thuê toàn cầu: Bất động sản công nghiệp Việt Nam đang ở đâu?

Sự thay đổi chiến lược thuê của các tập đoàn toàn cầu đang tạo bước ngoặt cho bất động sản công nghiệp. Việt Nam đứng trước cơ hội vàng – nhưng liệu có đủ năng lực để nắm bắt?
Đà Nẵng: Phê duyệt dự án nhà ở xã hội  hơn 1.200 tỷ đồng

Đà Nẵng: Phê duyệt dự án nhà ở xã hội hơn 1.200 tỷ đồng

Ủy ban nhân dân TP. Đà Nẵng đã ban hành Quyết định số 1942/QĐ-UBND chấp thuận chủ trương đầu tư đối với Dự án Nhà ở xã hội tại khu đất A2-4 đường Ngũ Hành Sơn và đường dẫn lên cầu Tuyên Sơn với tổng kinh phí dự kiến 1.225 tỷ đồng.
Chủ tịch TP Đà Nẵng yêu cầu xử lý dứt điểm các vướng mắc Dự án đường vành đai phía Bắc

Chủ tịch TP Đà Nẵng yêu cầu xử lý dứt điểm các vướng mắc Dự án đường vành đai phía Bắc

"Điện thoại cũng được, nhắn tin cũng được. Đừng đợi văn bản, rồi để trôi mất tiến độ. Đây là công trình dư luận rất quan tâm, đặc biệt sau sáp nhập địa giới hành chính, nên phải lưu ý đặc biệt" - ông Lương Nguyễn Minh Triết – Chủ tịch UBND TP Đà Nẵng yêu cầu xử lý khẩn.
Green Valley City: Khu đô thị sống xanh chữa lành giữa lòng TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Green Valley City: Khu đô thị sống xanh chữa lành giữa lòng TP. Hồ Chí Minh mở rộng

Trong bối cảnh Bình Dương sáp nhập vào TP. Hồ Chí Minh, khu vực Tân Uyên đang trải qua làn sóng đầu tư mạnh mẽ. Giữa xu thế phát triển này, Green Valley City nổi lên như một mô hình tiên phong cho khái niệm "sống xanh" tại vùng đô thị mới.
Cải cách hành chính: Đòn bẩy mới cho bất động sản “bứt phá”

Cải cách hành chính: Đòn bẩy mới cho bất động sản “bứt phá”

Triển khai mô hình chính quyền đô thị hai cấp và sáp nhập địa giới hành chính từ 1/7/2025 mở ra cơ hội vàng giúc thị trường bất động sản chuyển mình vượt rào cản.
Chủ tịch VACC: Cần giải quyết tình trạng “giá đất đuổi giá nhà”

Chủ tịch VACC: Cần giải quyết tình trạng “giá đất đuổi giá nhà”

Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu Xây dựng Nguyễn Quốc Hiệp đề xuất cải cách thủ tục hành chính và quy định đấu thầu để xử lý tình trạng “giá đất đuổi giá nhà”, thúc đẩy bất động sản bền vững.
Gần 500 tỷ đồng xây cầu Rạch Tôm: Cú hích vùng liên kết TP.Hồ Chí Minh – Tây Ninh

Gần 500 tỷ đồng xây cầu Rạch Tôm: Cú hích vùng liên kết TP.Hồ Chí Minh – Tây Ninh

Sáng ngày 10/7/2025, Ban Quản lý dự án đầu tư xây dựng các công trình giao thông TP. Hồ Chí Minh phối hợp với Sở Xây dựng, Sở Nông nghiệp và Môi trường, Ủy ban nhân dân xã Hiệp Phước cùng các đơn vị liên quan đã tổ chức khởi công Dự án Xây dựng cầu Rạch Tôm trên địa bàn xã Hiệp Phước Thành phố Hồ Chí Minh.
Tăng 30%/năm, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2

Tăng 30%/năm, giá căn hộ tại TP. Hồ Chí Minh đạt 82 triệu đồng/m2

Thị trường căn hộ bán tại TP. Hồ Chí Minh đạt mức giá bình quân 82 triệu đồng/m2 thông thủy, tăng gần 30% trong vòng một năm qua; trong khi giá nhà đất ở mức 300 triệu đồng/m2.
Trung tâm thương mại TP. Hồ Chí Minh: Tăng tỷ lệ trống, dù ồ ạt các nhãn hàng Trung Quốc “đổ bộ”

Trung tâm thương mại TP. Hồ Chí Minh: Tăng tỷ lệ trống, dù ồ ạt các nhãn hàng Trung Quốc “đổ bộ”

Các chủ đầu tư trung tâm thương mại ở TP. Hồ Chí Minh hiện đang tái cơ cấu khách thuê, tập trung vào các thương hiệu lớn theo mô hình lifestyle, "one-stop shop".
Mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp

Mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chỉ đạo đẩy nhanh dự án mở rộng cao tốc TP. Hồ Chí Minh - Long Thành theo diện khẩn cấp, tổng mức đầu tư hơn 15.337 tỉ đồng, dự kiến khởi công vào 19/8/2025.