Nhà ở xã hội - "miếng bánh" không dễ xơi. Bài XI: Phát triển nhà ở xã hội cho thuê là hướng đi phù hợp

Thiếu nhà ở xã hội cho thuê

Chị Nguyễn Thúy An (34 tuổi) làm việc tại Hà Nội, có thu nhập thấp và chưa có nhà, chị và gia đình đã tích cóp được một số tiền nhỏ khoảng 200 triệu, hy vọng mua nhà xã hội khi có dự án. Tuy nhiên, thông báo của Sở Xây dựng nêu rõ "Hộ gia đình đã được hưởng chính sách hỗ trợ nhà ở xã hội”. Chính sách "được hưởng" ở đây chính là căn hộ mà gia đình chị đang thuê tại một khu nhà xã hội ở thành phố. Vậy nên, chị hết hy vọng, đành phải tiếp tục thuê nhà trọ tại khu vực Mễ Trì.

Quốc hội cũng đã nhiều lần thảo luận về việc phát triển nhà ở xã hội. Một số đại biểu cho rằng, cần phát triển nhiều nhà ở xã hội cho thuê vì phân khúc này đang thiếu. Thực tế, sản phẩm nhà xã hội cho thuê hoàn toàn không đáp ứng được nhu cầu của cả chủ đầu tư lẫn khách hàng (chỉ tính đến những đối tượng được pháp luật cho phép thuê).

Theo đó, việc phát triển và quản lý nhà ở xã hội để bán, cho thuê, cho thuê mua là một trong tám nhóm chính sách quan trọng trong sửa đổi Luật Nhà ở. Trên thực tế, không chỉ địa bàn Hà Nội, ở rất nhiều đô thị khác, nhà ở xã hội được ưu đãi nhưng vẫn không phát triển được hoặc phát triển rất chậm.

Hiện nay, nhà ở xã hội mới đạt được hơn 36% so với nhu cầu nhà ở. Trong khi đó, nhà ở cho thuê do gia đình, hộ cá nhân đầu tư dù không có ưu đãi gì nhưng lại phát triển rất nhanh và đang cung cấp lượng lớn chỗ ở cho nhu cầu của công nhân, sinh viên, người lao động nói chung.

Đặc biệt, với công nhân khu công nghiệp và sinh viên, phân khúc nhà ở xã hội cho thuê, thuê mua dành cho đối tượng này vẫn rất thiếu so với nhu cầu hiện tại. Hướng đúng địa bàn, trúng đối tượng là mấu chốt của vấn đề.

Giá thuê nhà ở xã hội không hề rẻ

Theo khảo sát của phóng viên Doanhnghiephoinhap.vn, tại một số dự án nhà ở xã hội, giá cho thuê nhà ở xã hội từ 6 - trên 10 triệu đồng tùy vào vị trí, diện tích và nội thất của từng căn hộ khác nhau. Ví dụ, tại dự án nhà ở xã hội Ecohome 1, giá cho thuê căn hộ 49m2 với nội thất cơ bản là trên 6 triệu, căn hộ diện tích 36m2 có giá cho thuê lại tầm 5,5 triệu. Trong khi đó, một căn hộ có diện tích 60m2 ở Tam Trinh đang rao cho thuê vơi giá 8,5 triệu đồng.

Theo tìm hiểu, những căn hộ cho thuê này không phải do chủ đầu tư cho thuê mà là những người mua suất nhà ở xã hội định giá cho thuê lại để lấy lãi là chủ yếu. Vậy nên, quy hoạch phát triển nhà ở xã hội cho thuê là rất cần thiết, tránh tình trạng phát triển nhà cho thuê tràn lan trong các ngõ hẻm, dẫn đến nhiều rủi ro như sự việc cháy toà chung cư 9 tầng ở Khương Hạ.

Điều đáng nói, việc thuê nhà ở tại các chung cư mini hay nhà dân cải tạo lại để cho thuê phòng trọ, các căn hộ dịch vụ, chung cư cho thuê, tập thể cũ cho thuê đều không cần các thủ tục hành chính, chỉ cần thỏa thuận trong hợp đồng là người thuê nhà có thể chuyển đến ở.

Trong khi đó, việc thuê nhà ở xã hội đòi hỏi thủ tục rất phức tạp. Người thuê phải chứng minh mình thuộc một trong 10 nhóm đối tượng quy định; phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập cá nhân (thu nhập dưới 11 triệu/tháng); phải thuộc một trong bảy loại hình khó khăn về nhà ở và phải có hộ khẩu thường trú tại tỉnh/thành phố có dự án.

Một bộ hồ sơ thuê không khác gì bộ hồ sơ mua. Nếu may mắn không bị loại, các quy trình này cũng tiêu tốn mất hai tháng chờ đợi của người dân.

Phát triển nhà ở xã hội phải phù hợp với nhu cầu của từng địa bàn

Theo các chuyên gia, phát triển nhà ở xã hội là chủ trương quan trọng nhưng cần triển khai hợp lý, khoa học và phù hợp với khả năng, mục tiêu cuộc sống của người dân trong tình hình có nhiều biến động và thay đổi về việc làm, thu nhập.

Người có thu nhập thấp hiện nay, nhất là tại các đô thị chủ yếu là công nhân, người mới đi làm, có thu nhập thấp hơn mức trung bình. Trong khi đó, nhà ở là tài sản quá lớn, quá sức đối với đại bộ phận người có thu nhập thấp. Bởi vậy, việc mua, sở hữu một căn hộ dù là nhà ở xã hội trả góp cũng là gánh nặng tài chính lớn.

Tuy nhiên, phát triển nhà ở xã hội dù dưới loại hình nào cũng phải phù hợp với nhu cầu của từng địa bàn cụ thể, hướng tới đối tượng thụ hưởng nhất định. Ông Nguyễn Văn Đỉnh - chuyên gia pháp lý đầu tư, kinh doanh bất động sản nhận xét, đây là một đề xuất đúng đắn, có tính xây dựng tuy nhiên khó thực hiện hiệu quả.

Ông Đỉnh phân tích, nhiều quốc gia đã làm nhà xã hội chủ yếu để cho thuê, không phải để bán. Bởi việc mua nhà với phần đa người lao động thu nhập thấp là quá khó, trừ khi có đột phá về tín dụng và ưu đãi. Người nghèo đi thuê nhà là lẽ đương nhiên, xã hội nào cũng thế.

Theo chuyên gia này, nhà ở xã hội cho thuê ở Việt Nam kém phát triển bởi hai yếu tố. Trước tiên là do trở ngại tâm lý “an cư lạc nghiệp” của người dân. Nhà ở xã hội cho thuê hiện chỉ giải quyết được nhu cầu chỗ ở của người dân ở hai đô thị lớn là Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh. Ở những địa phương khác, người dân không hào hứng với việc này.

“Đơn cử như dự án nhà ở xã hội tại Thạch Linh, thành phố Hà Tĩnh do Quỹ Đầu tư Phát triển Hà Tĩnh làm chủ đầu tư có khoảng 500 căn, 400 căn bán rất tốt với giá rất ưu đãi. Còn 20% quỹ căn còn lại dành cho thuê, thông báo tới 15 lần nhưng chỉ có khoảng 1-2 hồ sơ nộp trong khi giá thuê chỉ vài chục ngàn/m2. Người dân không có nhu cầu thuê, thậm chí có phần "sỹ diện" khi cho rằng ở nhà thuê là điều xấu hổ” - ông Đỉnh dẫn chứng.

Nhiều người nước ngoài coi chuyện thuê nhà là điều bình thường. Nếu tâm lý chấp nhận ở nhà thuê được người Việt hưởng ứng thì bài toán cho thuê nhà ở xã hội sẽ được giải quyết và góp phần giảm bớt gánh nặng tài chính cho những người thực sự có nhu cầu tạo lập chỗ ở.

Ở góc độ chủ đầu tư, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư phải dành tối thiểu 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Đây cũng là vướng mắc khiến nhiều nhà đầu tư muốn tháo gỡ quy định này để thu hồi vốn được sớm.

Trên thực tế, quy định này đã khiến nhiều doanh nghiệp gặp khó trong nhiều năm qua vì căn hộ không cho thuê được cũng không được bán. Sau khi nhiều đơn vị kiến nghị, dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã tiếp thu, sửa đổi thành các chủ đầu tư xây dựng không bắt buộc phải dành 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê, tức là việc nhà ở xã hội cho thuê gần như “thả nổi.”

Theo ông Đỉnh, để thu hút doanh nghiệp thực hiện dự án nhà ở xã hội cho thuê, quan trọng nhất là chính sách tín dụng ưu đãi. Việc Nhà nước bỏ tiền ra đầu tư để cho thuê sẽ dẫn đến câu chuyện tăng bộ máy biên chế và tiềm ẩn nguy cơ thất thoát tham nhũng.

Đại biểu Quốc hội Nguyễn Lâm Thành (Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Thái Nguyên) cho rằng, Nhà nước cần có chính sách mạnh mẽ, đột phá để xây dựng các dự án nhà ở cho thuê, cả nhà ở cho thuê thương mại và nhà ở cho thuê đối tượng chính sách. Các loại hình này có thể xây dựng độc lập hoặc kết hợp trong cùng một dự án để bảo đảm cho thuê là một loại hình kinh doanh khép kín, trách nhiệm thuộc về chủ đầu tư hoặc ban quản lý.

Việc chú trọng xây dựng nhà ở xã hội để bán sẽ không đáp ứng được nhu cầu của xã hội cả về nguồn cung cũng như khả năng tài chính của đại bộ phận người dân. Đây cũng là định hướng phát triển thị trường nhà ở một cách bền vững, cần được quy định trong Luật Kinh doanh Bất động sản.

Nghệ Nhân