Nhà ở xã hội- “miếng bánh” không dễ xơi. Bài I: Nhiều cơ chế, chính sách phát triển nhà ở xã hội

Hành lang pháp lý đầy đủ, cụ thể

Khái niệm nhà ở xã hội (NƠXH) chính thức xuất hiện trong văn bản pháp luật là Luật Nhà ở 2005 với định nghĩa NƠXH là “Nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân đầu tư xây dựng để cho các đối tượng quy định tại Điều 53 và Điều 54 của Luật này thuê hoặc thuê mua”. Khái niệm NƠXH đã được luật hóa trong văn bản luật tiếp theo cho đến nay đều sử dụng định nghĩa gián tiếp, NƠXH là một loại hình nhà ở được xây dựng dành cho các nhóm yếu thế trong xã hội.

Những năm qua, Quốc hội, Chính phủ đã ban hành nhiều cơ chế chính sách phát triển NƠXH để hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng có khó khăn, thu nhập thấp tại cả khu vực đô thị và nông thôn. Trong đó có Luật Nhà ở 2014 và Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 về phát triển và quản lý NƠXH với các quy định cụ thể về hỗ trợ, ưu đãi để tạo điều kiện thuận lợi thông thoáng cho các tổ chức, nước ngoài tham gia đầu tư phát triển NƠXH. Đặc biệt, ngày 25/1/2017 Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Chỉ thị số 03/CT-TTg về đẩy mạnh phát triển NƠXH. Chỉ thị nêu rõ: Nghị quyết Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XII của Đảng đã chỉ rõ, trong giai đoạn 2016-2020 cần phải “thực hiện tốt các chính sách hỗ trợ nhà ở cho các đối tượng chính sách, người nghèo, nhân dân sống ở vùng sâu, vùng xa, vùng khó khăn; phát triển NƠXH cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp, khu chế xuất và sinh viên”.

Việc chăm lo giải quyết nhà ở cho người dân luôn được Đảng, Nhà nước quan tâm và xác định là một vấn đề an sinh xã hội.

Trước đó, ngày 30/11/2011, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 và tầm nhìn đến năm 2030 tại Quyết định số 2127/QĐ-TTg. Mục tiêu Chiến lược đề ra trong giai đoạn 2011- 2015, phấn đấu xây dựng tối thiểu khoảng 10 triệu m2 nhà ở xã hội để giải quyết chỗ ở cho người có thu nhập thấp tại khu vực đô thị (chủ yếu là nhà căn hộ chung cư). Đặc biệt, đáp ứng cho khoảng 60% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và 50% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu về chỗ ở, hoàn thành việc hỗ trợ cho khoảng 400 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở… Trong giai đoạn 2016 - 2020, phấn đấu thực hiện đầu tư xây dựng tối thiểu khoảng 12,5 triệu m2 NƠXH tại khu vực đô thị; đáp ứng cho khoảng 80% số sinh viên, học sinh các trường đại học, cao đẳng, trung cấp chuyên nghiệp, dạy nghề và khoảng 70% công nhân lao động tại các khu công nghiệp có nhu cầu được giải quyết chỗ ở; hỗ trợ cho khoảng 500 nghìn hộ gia đình (theo chuẩn nghèo mới) tại khu vực nông thôn cải thiện nhà ở.

Bộ Xây dựng theo thẩm quyền cũng đã ban hành hàng loạt các Thông tư để triển khai các quy định về chính sách NƠXH được giao trong Luật Nhà ở năm 2014 cũng như các Nghị định của Chính phủ, cụ thể là: Thông tư số 19/2016/TT-BXD (nhà ở xã hội thuộc sở hữu nhà nước), Thông tư số 20/2016/TT-BXD, Thông tư số 09/2021/TT-BXD. Một số Bộ, ngành khác theo chức năng, nhiệm vụ được giao cũng đã ban hành các văn bản theo thẩm quyền: Bộ Tài chính đã ban hành Thông tư số 76/2014/TT-BTC ngày 16/6/2014 hướng dẫn một số điều của Nghị định số 45/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 của Chính phủ quy định về thu tiền sử dụng đất, Thông tư số 139/2016/TT-BTC ngày 12/9/2016 hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại hoặc khấu trừ vào nghĩa vụ tài chính cho chủ đầu tư khi đầu tư xây dựng NƠXH và phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp khi người mua, thuê mua được phép bán lại NƠXH; Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách NƠXH, Thông tư số 20/2021/TT-NHNN ngày 30/11/2021 sửa đổi, bổ sung một số điều của Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách NƠXH...

UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương cũng đã chủ động rà soát các điều, khoản được giao về chính sách NƠXH trong Luật Nhà ở 2014 và các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở, các Thông tư hướng dẫn để ban hành các văn bản theo thẩm quyền. Điều này đã làm cho các quy định của Luật Nhà ở 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành đi vào cuộc sống thực tiễn, tạo hành lang pháp lý cho các hoạt động trong lĩnh vực NƠXH của các chủ thể, góp phần đưa công tác quản lý nhà nước về NƠXH đi vào nề nếp...

Với những quy định của Luật Nhà ở và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Nhà ở nêu trên đã tạo ra hành lang pháp lý tương đối đầy đủ, cụ thể để điều chỉnh hầu hết các hoạt động của các tổ chức, cá nhân cũng như các chủ thể có liên quan trong lĩnh vực phát triển và quản lý NƠXH.

Theo Quyết định 338/QĐ-TTg ngày 3/4/2023, Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030". Thực hiện Nghị quyết 33/NQ-CP của Chính phủ ban hành về một số giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, Ngân hàng Nhà nước đã chủ trì triển khai Chương trình tín dụng 120.000 tỷ đồng để chỉ đạo các NHTM; trong đó, chủ lực là 4 NHTM nhà nước (Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank) cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất trong thời gian ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất cho vay trung dài hạn VND bình quân của các NHTM nhà nước trên thị trường. Tuy nhiên, việc giải ngân gói tín dụng 120.000 tỷ đồng còn nhiều thách thức, hiện nay vẫn chưa phát sinh dư nợ cho vay gói này.

Nhiều chính sách hỗ trợ, kích cầu NƠXH

Để kích cầu NƠXH, gói vay tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng được xem là một trong những chính sách tích cực được Chính phủ đưa ra. Thế nhưng trên thực tế, gói vay này cũng chưa thật sự phát huy tác dụng vì điều kiện xét duyệt cho vay quá ngặt nghèo. Cuối năm 2015, Chính phủ đã ban hành Nghị định 100/2015/NĐ-CP về phát triển và quản lý NƠXH. Sau khi gói 30.000 tỷ đồng kết thúc, người thu nhập thấp có thể vay mua NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội với lãi suất 4,8% theo Quyết định của Thủ tướng.

Trong năm 2016 cùng với việc gia hạn vay 30.000 tỷ đồng đến hết năm 2016, Chính phủ cũng phê duyệt mức lãi suất ưu đãi với NƠXH tại Ngân hàng chính sách với mức lãi suất ưu đãi 4,8%/năm. Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định 370/QĐ-TTg về lãi suất cho vay ưu đãi NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định tại Nghị định 100/2015/NĐ-CP. Theo đó, lãi suất cho vay ưu đãi NƠXH tại Ngân hàng Chính sách xã hội trong năm 2018 là 4,8%/năm (0,4%/tháng). Lãi suất nợ quá hạn được tính bằng 130% lãi suất khi cho vay.

Sau khi gói vay tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng kết thúc, cơ hội tiếp cận NƠXH của người dân khó khăn hơn dù có gói tín dụng mới từ Ngân hàng Chính sách xã hội, nhưng người thu nhập thấp không dễ tiếp cận. Cụ thể, tháng 3/2020, Chính phủ giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư cân đối thêm 1.000 tỷ đồng cho Ngân hàng Chính sách xã hội theo Nghị định số 71/2018/QH14 và bổ sung 2.000 tỷ đồng cho 4 ngân hàng thương mại do Ngân hàng Nhà nước chỉ định để thực hiện hỗ trợ cho vay NƠXH.

Về cơ chế, chính sách, các dự án phát triển NƠXH được hưởng một số hỗ trợ, ưu đãi nhất định về đất đai, thuế và các chính sách ưu đãi khác về đầu tư… miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng NƠXH đã được phê duyệt; được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế gia tăng; được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp; được miễn thực hiện thủ tục thẩm định thiết kế cơ sở đối với trường hợp dự án áp dụng thiết kế mẫu, thiết kế điển hình NƠXH do cơ quan có thẩm quyền ban hành; được sử dụng nhà ở và công trình xây dựng hình thành trong tương lai trong phạm vi dự án phát triển NƠXH làm tài sản thế chấp khi vay vốn đầu tư cho dự án đó…

Đặc biệt, chủ đầu tư dự án được dành 20% tổng diện tích đất ở được giao trong phạm vi dự án phát triển NƠXH (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại, kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua NƠXH và giảm chi phí dịch vụ quản lý, vận hành NƠXH sau khi đầu tư. Trường hợp dự án phát triển NƠXH không bố trí quỹ đất riêng để xây dựng công trình kinh doanh thương mại trong phạm vi dự án thì chủ đầu tư được phép dành 20% tổng diện tích sàn nhà ở của dự án đó để bán, cho thuê, thuê mua theo giá kinh doanh thương mại.

Hiện nay, các Bộ, ngành, địa phương đã và đang tích cực triển khai các chương trình hỗ trợ nhà ở cho đối tượng thuộc diện được ảnh hưởng chính sách cơ bản hỗ trợ về NƠXH theo quy định của Luật Nhà ở năm 2014.Tuy nhiên, theo đánh giá của Bộ Xây dựng, kết quả phát triển NƠXH thời gian qua chưa đạt yêu cầu đề ra trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030 (đạt khoảng 34,3% so với mục tiêu đã đề ra trong Chiến lược phấn đấu đến năm 2020 là xây dựng 12.500.000 m2 NƠXH). Theo nhận định của Chính phủ và Bộ Xây dựng, một trong những nguyên nhân dẫn đến NƠXH chậm được triển khai chủ yếu do vốn và quỹ đất tại một số địa phương dành cho phân khúc này chưa nhiều; việc triển khai chính sách còn gặp khó khăn.

“Dù nhu cầu rất cao nhưng nhiều dự án NƠXH vẫn đang bị đóng băng, triển khai chậm chạp, còn nhiều vướng mắc trong các thủ tục triển khai… Cụ thể, thủ tục pháp lý khi vay vốn đầu tư xây dựng chưa thông thoáng. Do nguồn cung hạn chế nên quy định về đối tượng mua nhà ngặt nghèo. Trong khi đó, doanh nghiệp muốn đầu tư phát triển loại hình này lại gặp vướng mắc về chính sách, không thể làm nổi nhà ở giá rẻ nếu tuân thủ theo quy định của Nhà nước”, Bộ Xây dựng cho biết.

Trí Kiên