Nhà ở xã hội: Cung vẫn "kẹt", cầu vẫn "khát"

Từ khát vọng xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030, sau hơn hai năm triển khai, kết quả đạt được vẫn còn rất khiêm tốn. Tính đến nay, mới chỉ có hơn 66.000 căn nhà được xây dựng, đạt khoảng 15,6% kế hoạch giai đoạn 2021–2025. Trong khi nhu cầu nhà ở cho người thu nhập thấp ngày càng gia tăng, thì nguồn cung lại chững lại, gần như "đóng băng" ở nhiều địa phương do hàng loạt vướng mắc chưa được tháo gỡ.

Tính đến cuối năm 2024, cả nước mới hoàn thành khoảng 47.500 căn nhà ở xã hội, tương đương 36% kế hoạch đề ra trong năm. Trong tổng số 622 dự án được phê duyệt, chỉ có 103 dự án hoàn thành, 137 dự án đang xây dựng, còn lại vẫn dừng ở mức chấp thuận chủ trương đầu tư. Tiến độ triển khai chậm không chỉ khiến người dân mất niềm tin mà còn ảnh hưởng đến các mục tiêu an sinh xã hội.

Nhà ở xã hội hiện vẫn đang kẹt nguồn cung

Một trong những nguyên nhân chính khiến thị trường nhà ở xã hội đình trệ là thiếu quỹ đất sạch sẵn sàng triển khai. Thủ tục phân lô, giao đất, cấp phép xây dựng còn quá phức tạp và mất nhiều thời gian. Bên cạnh đó, việc thiếu nguồn lực tài chính và sự rút lui của nhiều doanh nghiệp do lợi nhuận bị khống chế khiến phân khúc này thiếu hấp dẫn với nhà đầu tư. Nhiều địa phương chưa dành quỹ đất riêng biệt cho nhà ở xã hội mà thường lồng ghép trong các dự án thương mại, dẫn đến tình trạng thiếu đồng bộ, thiếu quyết liệt trong triển khai.

Trong khi nguồn cung èo uột, thì nhu cầu về nhà ở xã hội lại tăng cao. Ước tính đến năm 2025, cả nước cần thêm khoảng 700.000 căn nhà ở xã hội. Tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng, Bình Dương… người lao động, công nhân khu công nghiệp và đối tượng thu nhập thấp vẫn gặp rất nhiều khó khăn trong việc tiếp cận nhà ở phù hợp. Giá nhà ở xã hội đã tăng 40–50% so với năm trước, và trên thị trường thứ cấp, nhiều căn hộ được giao dịch với mức giá cao gấp 2–3 lần so với giá gốc. Nguồn cơn của tình trạng này vẫn là cung không theo kịp cầu, dẫn đến mất cân bằng nghiêm trọng.

Ba nút thắt lớn nhất đang kìm hãm sự phát triển của thị trường nhà ở xã hội là: Đất đai, thủ tục và tài chính. Nhiều địa phương vẫn chưa quy hoạch và giao đất độc lập cho nhà ở xã hội. Thủ tục hành chính, từ chấp thuận chủ trương đầu tư đến cấp phép xây dựng, kéo dài từ 1–3 năm, khiến nhà đầu tư nản lòng. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng được kỳ vọng là “cú hích” cho phân khúc này đến nay mới giải ngân được một phần rất nhỏ. Mức lợi nhuận bị khống chế khiến doanh nghiệp ít động lực tham gia, trong khi chi phí đầu vào ngày một tăng.

TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam - cho rằng, nhà ở xã hội cần được nhìn nhận là một nhiệm vụ bắt buộc có KPI rõ ràng, thay vì chỉ là mục tiêu mang tính khẩu hiệu. Khi các địa phương coi đây là chỉ tiêu chính trị, có cơ chế giám sát và chế tài minh bạch, việc triển khai mới có thể đi vào thực chất. Đồng thời, cần thiết lập các chính sách tài chính khuyến khích đủ mạnh, rút ngắn thủ tục hành chính, giao đất độc lập, thí điểm chỉ định nhà đầu tư có năng lực, thay vì đấu thầu kéo dài.

Dự kiến trong năm 2025, cả nước sẽ hoàn thành khoảng 135 dự án nhà ở xã hội với gần 102.000 căn hộ, gấp đôi so với năm 2024. Những địa phương có nhu cầu lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Bình Dương đều đặt mục tiêu phát triển hàng chục nghìn căn hộ để đáp ứng nhu cầu an sinh. Tuy nhiên, nếu không có hành động quyết liệt, đồng bộ trong tháo gỡ về cơ chế đất đai, tài chính và thủ tục đầu tư, rất có thể những mục tiêu này sẽ tiếp tục “trên giấy”.