Ngân hàng không thể ưu tiên tín dụng bất động sản trong điều hành vĩ mô hiện nay

Trong bối cảnh nền kinh tế đang bước vào giai đoạn phục hồi nhưng vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro, câu chuyện điều hành tín dụng tiếp tục trở thành tâm điểm của các cuộc thảo luận chính sách. Tại diễn đàn khơi thông dòng vốn mới đây, đại diện Ngân hàng Nhà nước đã đưa ra thông điệp rõ ràng: không thể dành ưu tiên riêng cho bất động sản, dù lĩnh vực này đang gặp nhiều khó khăn về vốn.

Quan điểm này phản ánh cách tiếp cận thận trọng của cơ quan điều hành trong việc duy trì cân bằng giữa mục tiêu tăng trưởng và ổn định hệ thống tài chính. Theo đó, tín dụng không chỉ là “dòng máu” nuôi dưỡng doanh nghiệp mà còn là công cụ vĩ mô nhạy cảm, nếu phân bổ thiếu hợp lý có thể gây ra hệ lụy lan rộng tới toàn bộ nền kinh tế.

Ngân hàng không thể ưu tiên tín dụng bất động sản trong điều hành vĩ mô hiện nay.

Dữ liệu cập nhật cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: tăng trưởng tín dụng đang vượt xa tốc độ huy động vốn. Tính đến giữa tháng 5, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đã lên tới khoảng 19,4 triệu tỷ đồng, tăng hơn 18% so với cùng kỳ, trong khi huy động vốn mới đạt khoảng 18 triệu tỷ đồng, tăng chưa tới 15%. Khoảng cách này tạo ra áp lực thanh khoản ngày càng rõ nét đối với hệ thống ngân hàng.

Trong điều kiện đó, việc tiếp tục mở rộng tín dụng, đặc biệt cho những lĩnh vực có độ rủi ro cao như bất động sản, cần được cân nhắc kỹ lưỡng. Nếu dòng tiền cho vay tăng nhanh hơn khả năng huy động, ngân hàng sẽ phải đối mặt với nguy cơ mất cân đối nguồn vốn, từ đó ảnh hưởng tới khả năng cung ứng tín dụng bền vững cho toàn nền kinh tế.

Chính vì vậy, định hướng tăng trưởng tín dụng khoảng 15% trong năm 2025 được đưa ra không phải là một “giới hạn cứng”, mà là ngưỡng điều tiết nhằm đảm bảo hài hòa giữa hai mục tiêu: hỗ trợ tăng trưởng và giữ vững an toàn hệ thống. Trong bối cảnh hiện nay, ổn định tài chính được đặt ngang, thậm chí cao hơn mục tiêu mở rộng tín dụng ngắn hạn.

Tuy nhiên, từ phía doanh nghiệp bất động sản, áp lực về vốn lại đang trở nên cấp bách hơn bao giờ hết. Sau giai đoạn vướng mắc pháp lý kéo dài, nhiều doanh nghiệp đã cạn kiệt nguồn lực tài chính, trong khi khả năng tiếp cận tín dụng vẫn bị kiểm soát chặt chẽ. Điều này dẫn tới nguy cơ thiếu hụt nguồn cung nhà ở, đặc biệt ở phân khúc phục vụ nhu cầu thực.

Các ý kiến từ hiệp hội ngành và doanh nghiệp đều cho rằng cần có cách tiếp cận linh hoạt hơn, thay vì áp dụng một “mặt bằng tín dụng” chung cho toàn bộ thị trường bất động sản. Việc không phân loại rõ ràng giữa nhà ở thương mại giá hợp lý, nhà ở xã hội với các phân khúc cao cấp, nghỉ dưỡng có thể khiến chi phí vốn bị đẩy lên, kéo theo giá nhà tăng và làm suy giảm khả năng tiếp cận của người dân.

Dù vậy, cơ quan quản lý cho biết thực tế dòng vốn vào bất động sản vẫn đang tăng trưởng cao hơn mức bình quân chung của nền kinh tế. Điều này cho thấy lĩnh vực này vẫn nhận được sự quan tâm đáng kể từ hệ thống ngân hàng, thay vì bị “siết” hoàn toàn như một số quan điểm nhận định.

Vấn đề cốt lõi, theo các chuyên gia, không nằm ở việc có ưu tiên hay không, mà là cách phân bổ nguồn vốn sao cho hiệu quả và bền vững. Nếu tín dụng tập trung quá lớn vào bất động sản, các ngành sản xuất – kinh doanh khác, đặc biệt là doanh nghiệp nhỏ và vừa, sẽ bị thu hẹp cơ hội tiếp cận vốn. Đây là nhóm đóng vai trò quan trọng trong tạo việc làm và duy trì động lực tăng trưởng dài hạn.

Ở góc độ dài hạn, câu chuyện của thị trường bất động sản không thể chỉ trông chờ vào hệ thống ngân hàng. Sự phụ thuộc quá lớn vào tín dụng ngân hàng đã bộc lộ nhiều hạn chế trong những giai đoạn thị trường biến động. Do đó, việc đa dạng hóa nguồn vốn trở thành yêu cầu cấp thiết.

Các chuyên gia tài chính cho rằng doanh nghiệp địa ốc cần xây dựng cấu trúc vốn đa trụ cột, bao gồm tín dụng ngân hàng, trái phiếu doanh nghiệp, quỹ đầu tư và nguồn vốn quốc tế. Trong đó, thị trường trái phiếu và các quỹ đầu tư đóng vai trò quan trọng trong cung cấp nguồn vốn trung và dài hạn, giúp giảm áp lực lên hệ thống ngân hàng.

Bên cạnh đó, tiêu chí cấp tín dụng cũng cần được điều chỉnh theo hướng gắn chặt với chất lượng dự án và dòng tiền thực tế, thay vì chỉ dựa vào tài sản bảo đảm. Điều này không chỉ giúp nâng cao hiệu quả sử dụng vốn mà còn hạn chế rủi ro nợ xấu trong tương lai.

Việc thúc đẩy minh bạch hóa thị trường, hoàn thiện khung pháp lý và khuyến khích hoạt động mua bán – sáp nhập cũng được xem là giải pháp quan trọng để thu hút dòng vốn ngoại. Khi niềm tin của nhà đầu tư được củng cố, thị trường bất động sản sẽ có thêm nguồn lực phát triển bền vững mà không phụ thuộc quá mức vào tín dụng ngân hàng.