Tái cấu trúc vốn bất động sản trước áp lực tín dụng và thị trường vốn

Bức tranh tín dụng những tháng đầu năm 2026 cho thấy một nghịch lý đáng chú ý: dòng vốn vẫn tiếp tục chảy mạnh vào bất động sản, nhưng cánh cửa tiếp cận vốn lại ngày càng thu hẹp với nhiều doanh nghiệp. Diễn biến này phản ánh rõ xu hướng điều chỉnh chiến lược của cả hệ thống ngân hàng lẫn các nhà phát triển dự án trong bối cảnh áp lực vốn gia tăng.

Số liệu từ cơ quan quản lý cho thấy, tính đến cuối tháng 4/2026, dư nợ tín dụng toàn hệ thống đã vượt 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 4,42% so với cuối năm trước. Trong khi đó, riêng lĩnh vực bất động sản vẫn duy trì tốc độ tăng trưởng cao hơn mặt bằng chung. Trước đó, báo cáo của Bộ Xây dựng ghi nhận dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã đạt 2,235 triệu tỷ đồng vào cuối tháng 2/2026, tăng 11,7% so với quý trước và tăng tới 43% so với cùng kỳ.

Diễn biến này đặt ra yêu cầu điều tiết mạnh mẽ hơn từ phía cơ quan quản lý. Làm việc với Ngân hàng Nhà nước cuối tháng 4/2026, Thủ tướng Lê Minh Hưng yêu cầu ngành ngân hàng tính toán kỹ, kiểm soát và giám sát chặt việc cấp tín dụng đối với các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro; trong đó nghiên cứu phân loại các loại hình bất động sản để quy định hạn mức tín dụng phù hợp, khuyến khích phát triển nhà ở xã hội và các khu công nghiệp…

Tái cấu trúc vốn bất động sản trước áp lực tín dụng và thị trường vốn 2026. (Ảnh: Minh hoạ)

Thực tế, dù không có động thái “phanh gấp”, các ngân hàng thương mại đã bắt đầu cơ cấu lại danh mục tín dụng. Việc Ngân hàng Nhà nước cấp room tín dụng theo quý và yêu cầu không tăng trưởng tín dụng bất động sản vượt quá tốc độ chung đã khiến dòng vốn vào lĩnh vực này được kiểm soát chặt chẽ hơn. Tuy vậy, báo cáo tài chính của nhiều ngân hàng vẫn cho thấy tỷ trọng cho vay bất động sản ở mức cao, thậm chí chiếm tới một phần ba tổng dư nợ.

Tại VPBank, dư nợ tín dụng bất động sản trong quý I/2026 tăng vượt tốc độ tăng trưởng chung của ngân hàng. Lý giải về điều này, Tổng giám đốc VPBank, ông Nguyễn Đức Vinh cho biết, nguyên nhân tín dụng bất động sản tăng là do một số dự án mà trước đây nằm im, bây giờ đã quay trở lại hoạt động do được gỡ vướng pháp lý. Do đó, ngân hàng tiếp tục giải ngân để chủ đầu tư xây dựng và bàn giao xong sản phẩm.

Ở góc độ vĩ mô, các chuyên gia vẫn nhìn nhận bất động sản là trụ cột quan trọng của nền kinh tế. TS. Lê Xuân Nghĩa, nguyên Phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia nêu quan điểm, cho vay bất động sản rất an toàn với ngân hàng, bởi có “kho” tài sản thế chấp. Ngoài ra, bất động sản là ngành có tính lan tỏa cao, nếu đình trệ thì sẽ tác động tiêu cực đến hàng loạt ngành khác. Do đó, ông Nghĩa đề nghị không nên siết tín dụng bất động sản, mà có nhiều giải pháp tổng hợp để điều tiết thị trường và dòng vốn.

Tuy nhiên, áp lực cân đối vốn trong hệ thống đang ngày càng rõ nét. Chênh lệch giữa huy động và cho vay đã lên tới 2 triệu tỷ đồng chỉ trong 4 tháng đầu năm. Một nửa số ngân hàng niêm yết ghi nhận sụt giảm huy động vốn, trong khi nhu cầu tín dụng vẫn tăng. Điều này khiến việc phân bổ dòng vốn trở thành bài toán then chốt, đặc biệt khi nếu dòng tiền tiếp tục dồn vào bất động sản, khu vực sản xuất - kinh doanh sẽ đối mặt nguy cơ thiếu vốn.

Trong bối cảnh đó, định hướng điều hành được nhấn mạnh rõ ràng. Ông Phạm Chí Quang, Vụ trưởng Vụ Chính sách tiền tệ (NHNN) khẳng định, định hướng của NHNN là nắn tín dụng vào các lĩnh vực ưu tiên, các khu vực động lực của nền kinh tế, đồng thời kiểm soát rất chặt các lĩnh vực rủi ro, tránh nguy cơ gây mất an toàn hệ thống.

Áp lực không chỉ dồn lên hệ thống ngân hàng mà còn lan sang các doanh nghiệp bất động sản. Khi tỷ lệ tín dụng trên GDP của Việt Nam đã lên tới 145%, dư địa mở rộng đòn bẩy tài chính không còn nhiều, buộc doanh nghiệp phải thay đổi cách tiếp cận vốn. TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV cho rằng, bên cạnh kiểm soát tín dụng bất động sản ở mức phù hợp, cần phát triển các kênh gọi vốn mới cho thị trường như trái phiếu doanh nghiệp (TPDN), đồng thời sớm vận hành Quỹ nhà ở quốc gia và địa phương, quỹ đầu tư tín thác bất động sản, có lộ trình đánh thuế và chứng khoán hóa bất động sản phù hợp…

Thực tế cho thấy xu hướng dịch chuyển này đã bắt đầu rõ rệt. Năm 2025, doanh nghiệp bất động sản phát hành hơn 123.000 tỷ đồng trái phiếu, chiếm hơn 21% tổng lượng phát hành. Bước sang năm 2026, chỉ trong 4 tháng đầu năm, tỷ trọng này đã tăng vọt lên 57%, cho thấy nhu cầu huy động vốn ngoài ngân hàng đang tăng mạnh.

Theo chuyên gia phân tích Công ty cổ phần Xếp hạng tín nhiệm đầu tư Việt Nam (VIS Rating), việc ngân hàng siết tín dụng và lãi suất cho vay tăng cao năm 2026 sẽ khiến hồ sơ tín dụng bị phân hóa sâu sắc. Theo đó, chỉ các nhà phát triển bất động sản lớn với danh mục dự án bàn giao dồi dào mới tiếp cận được vốn ngân hàng, trong khi những đơn vị đang đối mặt với các vấn đề pháp lý kéo dài hoặc lún sâu vào các dự án bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục gặp áp lực về thanh khoản trong năm 2026.

Tình thế này buộc các nhà phát triển bất động sản phải thúc đẩy mạnh mẽ hơn 3 kênh gọi vốn khác ngoài tín dụng, bao gồm phát hành trái phiếu, huy động vốn cổ phần và tìm vốn qua kênh M&A.

Ở chiều ngược lại, vai trò của ngân hàng cũng đang thay đổi. Bà Đoàn Hồng Nhung, Thành viên Ban điều hành, Giám đốc Khối bán lẻ Vietcombank cho biết, Vietcombank không chỉ cho vay, mà có cả hệ sinh thái bao gồm công ty chứng khoán, công ty quản lý quỹ… Vì vậy, Vietcombank mong muốn không chỉ cung cấp tín dụng cho khách hàng, mà còn cung cấp các giải pháp cho doanh nghiệp.

Đồng quan điểm, ông Trần Hoài Nam, Phó tổng giám đốc HDBank cũng cho rằng, bối cảnh hiện nay đặt ngân hàng thương mại phải chuyển từ vai trò “bơm vốn” sang “kiến tạo năng lực tài chính”. Theo đó, ngân hàng không chỉ cho vay, mà còn giúp doanh nghiệp định hình cách thức sử dụng vốn, nâng chuẩn doanh nghiệp và kết nối nền kinh tế với các nguồn lực toàn cầu.

Ở tầm nhìn dài hạn, ông Nguyễn Đức Thông, Tổng giám đốc Chứng khoán SSI nhấn mạnh sự mất cân bằng trong cấu trúc huy động vốn của Việt Nam hiện nay, khi phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng. Trong khi đó, thị trường vốn (bao gồm thị trường chứng khoán và trái phiếu doanh nghiệp) hiện chỉ chiếm khoảng 15 - 20% tổng nguồn vốn của nền kinh tế. Ông Thông kỳ vọng, thời gian tới, thị trường vốn sẽ trở thành kênh huy động hiệu quả cho mọi loại hình doanh nghiệp.

Những chuyển động hiện nay cho thấy, quá trình tái cấu trúc vốn trong lĩnh vực bất động sản không còn là lựa chọn, mà đã trở thành yêu cầu bắt buộc. Khi tín dụng ngân hàng không thể đóng vai trò “trụ cột duy nhất”, việc xây dựng một hệ sinh thái tài chính đa tầng, linh hoạt sẽ là chìa khóa quyết định sự phát triển bền vững của thị trường trong giai đoạn tới.