Lãi suất vay tăng cao, nhà đầu tư bất động sản chịu áp lực bán cắt lỗ

Áp lực từ lãi suất vay mua nhà đang trở thành gánh nặng rõ rệt đối với nhiều nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao. Khi các gói ưu đãi lãi suất kết thúc, mức lãi vay thả nổi tăng mạnh đã khiến chi phí trả nợ hàng tháng đội lên đáng kể, buộc không ít người phải tính đến phương án bán cắt lỗ.

Một trường hợp điển hình tại Hà Nội cho thấy rõ áp lực này. Nhà đầu tư mua căn hộ 2 phòng ngủ với giá 3,7 tỷ đồng, trong đó vay ngân hàng tới 2,9 tỷ đồng, tương đương gần 80% giá trị tài sản. Trong giai đoạn đầu, khoản vay được hưởng lãi suất ưu đãi, giúp giảm áp lực tài chính. Tuy nhiên, sau khi hết thời gian ưu đãi, lãi suất chuyển sang thả nổi, đẩy chi phí trả nợ lên khoảng 30–40 triệu đồng mỗi tháng, tương ứng mức lãi suất 13–14%/năm.

Lãi suất vay mua nhà tăng mạnh lên 13–15%/năm khiến nhiều nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính rơi vào áp lực trả nợ, buộc phải giảm giá, cắt lỗ căn hộ.

So với giai đoạn ưu đãi, số tiền phải trả gần như tăng gấp đôi. Trong khi đó, khả năng khai thác cho thuê của căn hộ lại khá hạn chế. Với tình trạng bàn giao thô, chưa có nội thất, mức giá thuê chỉ dao động khoảng 6–7 triệu đồng/tháng. Ngay cả khi hoàn thiện nội thất, giá thuê tối đa cũng chỉ đạt khoảng 8–9 triệu đồng/tháng – không đủ bù đắp chi phí lãi vay.

Chênh lệch lớn giữa dòng tiền thu về và nghĩa vụ trả nợ khiến chủ căn hộ buộc phải rao bán. Dù đã giảm giá tổng cộng 400 triệu đồng, giao dịch vẫn chưa thành công, phản ánh rõ sự trầm lắng của thị trường hiện tại.

Khảo sát đầu tháng 6/2026 cho thấy mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng đáng kể so với giai đoạn trước. Các ngân hàng hiện áp dụng mức lãi suất ưu đãi ban đầu khoảng 8–10%/năm, kéo dài từ 6 đến 36 tháng tùy chính sách. Mức này cao hơn rõ rệt so với giai đoạn 2023–2024, khi lãi suất chỉ dao động 6–8%/năm.

Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi hiện phổ biến ở mức 13–15%/năm, tạo áp lực lớn lên người vay dài hạn. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc lãi suất huy động tăng trở lại, kéo theo chi phí vốn của ngân hàng đi lên.

Tại một số ngân hàng thương mại, mức lãi suất cụ thể đã được điều chỉnh theo xu hướng tăng. Đơn cử, HDBank áp dụng lãi suất 9,8%/năm cố định trong 12 tháng đầu và 10,8%/năm trong 24 tháng. Sau đó, lãi suất được tính bằng lãi suất cơ sở cộng biên độ 3,5%/năm. Trong khi đó, Shinhan Bank đưa ra mức 10,0%/năm cố định 12 tháng hoặc 10,3%/năm trong 24 tháng; với các khoản vay mua nhà dự án, mức lãi suất có thể thấp hơn, từ 9,5–9,8%/năm.

Dù các gói ưu đãi vẫn tồn tại, nhưng mặt bằng lãi suất mới đã tạo ra rào cản đáng kể đối với người mua nhà, đặc biệt là nhóm đầu tư ngắn hạn. Việc chi phí vốn tăng cao khiến hiệu quả đầu tư giảm sút, thậm chí chuyển sang trạng thái thua lỗ nếu thị trường không tăng giá như kỳ vọng.

Theo đánh giá của VIS Rating, xu hướng lãi suất tăng cùng với giá bất động sản neo ở mức cao đang ảnh hưởng trực tiếp đến nhu cầu mua nhà. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm xuống còn 95% trong năm 2025, thấp hơn mức 106% của năm trước đó. Điều này phản ánh tâm lý thận trọng ngày càng rõ rệt của người mua.

Cùng với đó, nguồn cung mới lại tăng mạnh. Riêng tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung căn hộ trong năm 2025 tăng khoảng 22%, nhờ các vướng mắc pháp lý dần được tháo gỡ. Dự kiến trong năm 2026, nguồn cung tiếp tục duy trì ở mức cao, chủ yếu đến từ các dự án trung – cao cấp tại khu vực vùng ven, cũng như các dự án nhà ở xã hội.

Sự gia tăng nguồn cung trong bối cảnh cầu suy yếu đang tạo áp lực kép lên thị trường. VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể cao hơn 3–4% so với cùng kỳ, do chính sách kiểm soát tín dụng bất động sản vẫn được duy trì chặt chẽ.

Trong bối cảnh đó, giá bán và thanh khoản thị trường được dự báo sẽ tiếp tục chịu sức ép. Nhiều chủ đầu tư có thể phải điều chỉnh chiến lược, chuyển hướng sang phân khúc nhà ở vừa túi tiền nhằm kích cầu và cải thiện khả năng hấp thụ.

Với nhà đầu tư cá nhân, bài toán sử dụng đòn bẩy tài chính đang trở nên rủi ro hơn bao giờ hết. Khi lãi suất không còn ở mức thấp, việc cân đối dòng tiền và lựa chọn sản phẩm phù hợp sẽ là yếu tố sống còn để tránh rơi vào tình trạng buộc phải bán tháo tài sản như hiện nay.