Đua giành kho bãi chất lượng cao: Việt Nam thành "mắt xích" khốc liệt nhất Đông Nam Á

Theo báo cáo Waypoint 2026 của Cushman & Wakefield, Việt Nam đang nổi lên như một trong những thị trường logistics năng động nhất Đông Nam Á. Sự bứt phá này diễn ra trong bối cảnh các tập đoàn toàn cầu đẩy nhanh quá trình đa dạng hóa chuỗi cung ứng, mở rộng mạng lưới sản xuất và phân phối tại khu vực châu Á - Thái Bình Dương.

Thị trường logistics Việt Nam đang có tốc độ tăng trưởng ấn tượng trong các thị trường mới nổi do hưởng lợi từ làn sóng dịch chuyển chuỗi cung ứng, cùng tốc độ tăng trưởng kinh tế lạc quan. Từ đó, Việt Nam có cơ hội trở thành trung tâm logistics của khu vực.

Hiện tại, lực cầu của toàn khu vực tiếp tục được dẫn dắt bởi hai mũi nhọn: thương mại điện tử và sản xuất công nghiệp. Xu hướng khu vực hóa chuỗi cung ứng đã giúp Đông Nam Á hưởng lợi lớn, trong đó các quốc gia như Việt Nam, Indonesia và Thái Lan đang ghi nhận hoạt động thuê kho bãi ngày càng sôi động, củng cố vững chắc vai trò là những trung tâm trọng yếu cho cả sản xuất lẫn phân phối toàn cầu.

Đà tăng trưởng của Việt Nam được nâng đỡ vững chắc bởi hoạt động sản xuất nội địa, dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) định hướng xuất khẩu và sự mở rộng liên tục của thị trường tiêu dùng trong nước. Do đó, nhu cầu đối với không gian logistics và công nghiệp tại Việt Nam ngày càng tập trung khốc liệt vào các vị trí kết nối thuận tiện với cảng biển, sân bay, đường cao tốc và các cụm sản xuất lớn.

Cận cảnh cuộc đua mặt bằng: Số liệu đỏ tại hai miền Nam - Bắc

Báo cáo tổng quan thị trường bất động sản quý 1/2026 của Cushman & Wakefield đã phác họa một bức tranh cạnh tranh gay gắt về diện tích kho xưởng tại hai đầu đất nước:

Thứ nhất là vùng kinh tế trọng điểm phía Nam (Tâm điểm: TP.HCM, Đồng Nai, Tây Ninh)

Thị trường công nghiệp khu vực này liên tục hưởng lợi lớn từ nền tảng sản xuất hiện hữu, quy mô tiêu dùng khổng lồ và hạ tầng kết nối vùng đang ngày càng được cải thiện.

Tổng nguồn cung đất khu công nghiệp: Đạt khoảng 36.400 ha, tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao đạt 74,8%.

Nhà xưởng xây sẵn (RBF): Nguồn cung đạt khoảng 6,8 triệu m².

Kho xây sẵn (RBW): Nguồn cung đạt khoảng 6,6 triệu m².

Tỷ lệ lấp đầy thực tế: Khảo sát cho thấy tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cực cao, cán mốc trên 90% đối với cả hai loại hình RBF và RBW.

Hiệu suất thị trường đất khu công nghiệp.

Thứ hai là vùng kinh tế trọng điểm phía Bắc (Bao gồm: Hà Nội, Hải Phòng, Bắc Ninh, Hưng Yên, Quảng Ninh, Phú Thọ và Ninh Bình)

Khu vực này đang thu hút dòng vốn khổng lồ nhờ sự bùng nổ của ngành điện tử, sản xuất giá trị cao và dòng chảy thương mại xuyên biên giới. Báo cáo Hanoi MarketBeat quý 1/2026 ghi nhận: Đất khu công nghiệp: Tỷ lệ lấp đầy trung bình toàn vùng đạt 63%; Nhà xưởng xây sẵn (RBF): Tỷ lệ lấp đầy đạt 86%; Kho xây sẵn (RBW): Tỷ lệ lấp đầy đạt 82%.

Riêng tại thủ đô Hà Nội: Ghi nhận tỷ lệ lấp đầy gần như tối đa (chạm trần) ở cả ba loại hình bất động sản công nghiệp, trong khi các tỉnh vệ tinh xung quanh tiếp tục ghi nhận hoạt động thuê tăng tốc tích cực.

Khẩu vị nhà đầu tư thay đổi: Khai tử tư duy "chỉ cần vị trí"

Ông Nguyễn Phước Thuận - Giám đốc Cho thuê Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định: Làn sóng công nghệ cao: Trong những năm gần đây, thị trường ghi nhận làn sóng rõ nét từ các doanh nghiệp sản xuất điện tử và công nghệ cao, không chỉ mở rộng hiện diện sẵn có mà còn gia nhập mới vào thị trường Việt Nam. Xu hướng này đang góp phần củng cố vai trò của Việt Nam như một mắt xích chiến lược trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Cùng với đó, tiêu chí lựa chọn địa điểm của các nhà đầu tư quốc tế đã có sự dịch chuyển rõ rệt. Họ không còn coi vị trí địa lý là yếu tố cốt lõi duy nhất, mà chuyển sang cách tiếp cận toàn diện hơn. Chất lượng cơ sở hạ tầng, năng lực của chủ đầu tư và khả năng đáp ứng các tiêu chuẩn vận hành khắt khe ngày càng trở thành yếu tố quyết định. Phân khúc kho xưởng phục vụ hàng hóa giá trị cao và thương mại xuyên biên giới cũng bước vào giai đoạn nâng cấp mạnh mẽ, với các tiêu chuẩn phát triển tiệm cận quốc tế để đáp ứng yêu cầu của các đơn vị vận hành logistics lớn.

Tiêu chuẩn tương lai: Tự động hóa và "khóa" mặt bằng sớm

Diễn biến tại Việt Nam đang phản ánh chính xác xu hướng thu hẹp diện tích trống của toàn khu vực. Trên toàn khu vực châu Á - Thái Bình Dương, dự báo có tới 43% thị trường sẽ ghi nhận tỷ lệ trống sụt giảm nghiêm trọng trong 3 năm tới, khi lực hấp thụ cải thiện và nguồn cung mới được kiểm soát chặt chẽ hơn. Do đó, sự cạnh tranh đối với các không gian logistics chất lượng cao, kết nối hạ tầng tốt sẽ ngày càng khốc liệt.

Đồng thời, yêu cầu của khách thuê cũng đã thay đổi hoàn toàn. Các doanh nghiệp đang ưu tiên tuyệt đối cho các cơ sở hiện đại, sẵn sàng cho tự động hóa và tiết kiệm năng lượng nhằm tối ưu hóa hiệu suất dài hạn và tăng khả năng chống chịu của chuỗi cung ứng.

Ông Dennis Yeo, Giám đốc Dịch vụ Nhà đầu tư và Logistics & Công nghiệp (Châu Á - Thái Bình Dương, Cushman & Wakefield) đưa ra lời khuyên chiến lược: Khuyến nghị thực chiến: Đông Nam Á đang bước vào giai đoạn tăng trưởng mới khi đa dạng hóa chuỗi cung ứng đã trở thành một xu hướng mang tính cấu trúc thay vì mang tính chu kỳ. Khi cạnh tranh tài sản chất lượng cao gia tăng, khách thuê bắt buộc phải đưa ra quyết định đặt chỗ sớm hơn rất nhiều so với trước đây. Đây đồng thời là cơ hội vàng cho các nhà đầu tư có khả năng cung ứng các cơ sở logistics hiện đại, sẵn sàng cho tương lai và tương thích với các công nghệ vận hành mới.