Thứ bảy 14/06/2025 17:49
Hotline: 024.355.63.010
Pháp luật

Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi): Thêm nhiều điều cấm

12/04/2023 23:49
Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như sử dụng tiền mua bán, thuê bất động sản hình thành trong tương lai trái luật.

Sáng 12/4, tại Phiên họp chuyên đề pháp luật tháng 4/2023, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã nghe Tờ trình và cho ý kiến về Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi).

Trình bày Tờ trình tóm tắt Dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho biết, Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 điều chỉnh một lĩnh vực rộng, tác động đến rất nhiều ngành, nhiều thành phần kinh tế, nhiều doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân. Sau gần 8 năm triển khai thực hiện, Luật và các văn bản hướng dẫn thi hành đã xuất hiện những tồn tại, hạn chế cần được sửa đổi bổ sung.

Theo Bộ trưởng Nguyễn Thanh Nghị , Dự Luật gồm 11 Chương với 93 Điều. Trong đó, bổ sung các khái niệm mới như: dự án bất động sản, chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dự án bất động sản, hợp đồng kinh doanh bất động sản, hợp đồng kinh doanh dịch vụ bất động sản.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị
Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị.

Bổ sung các hành vi bị nghiêm cấm mới như: Thu tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai không đúng quy định; sử dụng tiền mua bán, thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai của bên mua, thuê mua trái pháp luật nhằm đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ với các luật ban hành sau như Bộ luật Dân sự, Luật Đầu tư và phù hợp hơn với tình hình thực tiễn.

Sửa đổi, bổ sung quy định hiện hành về các loại bất động sản đưa vào kinh doanh, đồng thời làm rõ hoạt động kinh doanh quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản với việc chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Dự Luật lần này cũng sửa đổi, bổ sung các quy định liên quan đến kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn; Kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai; Kinh doanh quyền sử dụng đất; Chuyển nhượng dự án bất động sản.

Trong đó, Chính phủ đề xuất áp dụng quy định về việc bất động sản hình thành trong tương lai phải giao dịch qua sàn. Cụ thể, theo Điều 57, hai loại giao dịch bất động sản phải thông qua sàn, gồm chủ đầu tư bán, cho thuê mua nhà ở hoặc công trình hình thành trong tương lai và chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại đất đã có hạ tầng kỹ thuật. Còn các giao dịch khác được khuyến khích thông qua sàn.

Luật hiện hành cũng thiếu quy định nhằm mục đích công khai, minh bạch các thông tin của bất động sản hình thành trong tương lai đưa vào kinh doanh… Ngoài ra, điều kiện thành lập sàn giao dịch bất động sản hiện nay cũng bất cập, dẫn tới khó khăn trong quản lý, cũng như chưa đảm bảo phòng chống rửa tiền, tạo kẽ hở cho các sàn lách luật.

Dự Luật cũng bổ sung các quy định siết lại điều kiện thành lập, quyền và nghĩa vụ của người điều hành, tổ chức và cá nhân tham gia sàn. Trong Dự Luật, Chính phủ dành một chương riêng quy định về điều tiết, bình ổn trong trường hợp thị trường bất động sản sốt nóng hoặc đóng băng. Theo Tờ trình, các quy định hiện hành còn thiếu hoặc lỏng lẻo dẫn tới thị trường bất động sản phát triển thiếu kiểm soát, không có quy hoạch, kế hoạch, chạy theo lợi nhuận, phong trào. Hiện chưa có cơ chế, quy định về trách nhiệm, thẩm quyền kiểm soát, điều tiết thị trường bất động sản của cơ quan nhà nước.

Giá bất động sản, nhất là tại đô thị, cao so với mặt bằng thu nhập chung của người dân, tốc độ phát triển kinh tế. Thị trường dư thừa phân khúc cao cấp, trong khi thiếu sản phẩm trung bình và thấp. Tình trạng đầu cơ bất động sản còn diễn ra khá phổ biến ở các địa phương.

Vì thế, Dự Luật bổ sung quy định, Bộ Xây dựng chủ trì, cùng các bộ, ngành, địa phương trình cấp có thẩm quyền biện pháp điều tiết khi thị trường mất cân đối cung - cầu, số lượng và giá giao dịch tăng - giảm bất thường hay khi xuất hiện thiên tai, chiến tranh, khủng khoảng kinh tế...

Công cụ để Chính phủ điều tiết thị trường bất động sản, gồm chính sách về đầu tư, xây dựng, quy hoạch, nhà ở, đất đai, kinh doanh bất động sản, thuế, tín dụng, tài chính. Việc điều tiết thị trường sẽ theo nguyên tắc tôn trọng quy luật thị trường; phân cấp, phân quyền quản lý.

Dự Luật sửa đổi cũng bổ sung quy định mới trong quản lý Nhà nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản, như quản lý hoạt động môi giới, kinh doanh dịch vụ bất động sản, sàn giao dịch; bổ sung các quy định về xử lý vi phạm (tạm dừng giao dịch một phần hoặc toàn bộ dự án bất động sản, chấm dứt hoạt động của dự án bất động sản, đình chỉ, thu hồi Giấy phép hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản) và làm rõ hơn trách nhiệm của các bộ, ngành và địa phương có liên quan.

Ảnh minh họa
Ảnh minh họa.

Về hồ sơ dự án Luật, Chủ tịch Quốc hội cho biết hiện còn thiếu báo cáo thẩm định của Bộ Tư pháp, vì vậy, cần tiếp tục rà soát, tránh thiếu sót, thể hiện không rõ nội dung, thiếu toàn diện. Ban soạn thảo nghiên cứu, đánh giá kỹ lưỡng để điều chỉnh phù hợp về bố cục của dự án Luật.

Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh về yêu cầu Ban soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đầy đủ đường lối, chủ trương của Đảng trong phát triển thị trường bất động sản, quản lý ngành kinh doanh bất động sản. Đặc biệt là các nội dung liên quan đến cơ cấu lại thị trường bất động sản để đất đai, tài nguyên được phân phối, quản lý, sử dụng hiệu quả.

Nhấn mạnh nội dung quan trọng trong việc phát triển thị trường bất động sản là về quy hoạch, xây dựng trục quy hoạch theo thời gian, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, việc tái cấu trúc cần được thực hiện cả với thị trường, doanh nghiệp, sản phẩm, trong đó quy hoạch là vấn đề cốt lõi. Dự thảo Luật còn chưa thể hiện rõ nét nội dung này.

Đối với quy định về tăng cường thanh toán không dùng tiền mặt, Chủ tịch Quốc hội cho biết, Nghị quyết số 18-NQ/TW, ngày 16/6/2022, Hội nghị Trung ương 5 khóa XIII về tiếp tục đổi mới, hoàn thiện thể chế, chính sách, nâng cao hiệu lực, hiệu quả quản lý và sử dụng đất, tạo động lực đưa nước ta trở thành nước phát triển có thu nhập cao (Nghị quyết 18) khuyến khích hình thức thanh toán này.

Tuy nhiên, dự thảo Luật lại quy định tất cả việc thanh toán phải dùng hình thức này. Quy định này thiếu tính khả thi khi áp dụng trong thực tiễn.

Nghị quyết 18 có nội dung về xây dựng hệ thống thông tin thị trường bất động sản gắn với thông tin về đất đai; xây dựng cơ chế bảo đảm thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững.

Dự thảo Luật không có điều khoản, nội dung cụ thể để thể chế hóa nội dung này. Chủ tịch Quốc hội đề nghị cần tiếp tục rà soát, thể chế hóa đầy đủ nội dung nghị quyết, đường lối, chủ trương của Đảng tại dự thảo luật này.

Trong vấn đề quản lý thị trường bất động sản, Chủ tịch Quốc hội cho rằng, cần rà soát, tổng kết những vướng mắc, tồn tại, hạn chế để có những điều chỉnh tổng thể, cả về “sân chơi”, “người chơi,” “luật chơi” trên thị trường bất động sản, để tháo gỡ những hạn chế trước mắt cũng như lâu dài, tránh làm phát sinh các vấn đề khác.

Dự án luật này giao thoa với nhiều luật khác như Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Xây dựng… Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh lần sửa đổi này là cơ hội lớn để giải quyết những vấn đề tổng thể, tạo ra sự thay đổi nhưng vẫn đảm bảo sự đồng bộ, thống nhất trong hệ thống pháp luật.

P.V (t/h)

Bài liên quan
Tin bài khác
Quốc hội chính thức cho phép doanh nghiệp Nhà nước được đầu tư bất động sản

Quốc hội chính thức cho phép doanh nghiệp Nhà nước được đầu tư bất động sản

Với 440/451 đại biểu tham gia biểu quyết tán thành (chiếm 92,05%), sáng 14/6, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Quản lý và đầu tư vốn Nhà nước tại doanh nghiệp.
Từ ngày 1/7, UBND cấp xã sẽ được cấp sổ đỏ lần đầu cho người dân

Từ ngày 1/7, UBND cấp xã sẽ được cấp sổ đỏ lần đầu cho người dân

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025, trong đó trao thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (cấp sổ đỏ) lần đầu cho Chủ tịch UBND cấp xã.
Chính quyền 2 cấp: Tăng quyền cho cấp xã trong quản lý chất lượng hàng hóa

Chính quyền 2 cấp: Tăng quyền cho cấp xã trong quản lý chất lượng hàng hóa

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 132/2025/NĐ-CP quy định rõ phân định thẩm quyền của chính quyền 2 cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Khoa học và Công nghệ (KH&CN).
Phân định thẩm quyền quản lý báo chí theo chính quyền 02 cấp

Phân định thẩm quyền quản lý báo chí theo chính quyền 02 cấp

Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 138/2025/NĐ-CP ngày 12/6/2025, trong đó có quy định về phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quản lý báo chí.
Quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp

Quy định thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng trong mô hình chính quyền địa phương hai cấp

Ngày 12/6/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 140/2025/NĐ-CP quy định việc phân định thẩm quyền giữa chính quyền địa phương cấp tỉnh và cấp xã trong một số lĩnh vực thuộc phạm vi quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng.
UBND cấp xã có thẩm quyền cấp, thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện hoạt động dịch vụ trò chơi điện tử công cộng

UBND cấp xã có thẩm quyền cấp, thu hồi Giấy chứng nhận đủ điều kiện hoạt động dịch vụ trò chơi điện tử công cộng

Ngày 12/6/2025, Chính phủ ban hành Nghị định số 137/2025/NĐ-CP, quy định về việc phân định thẩm quyền giữa hai cấp chính quyền địa phương (cấp tỉnh và cấp xã) trong các lĩnh vực văn hóa, thể thao và du lịch.
Bộ Tài chính đề xuất để toàn bộ hộ kinh doanh tự khai, tự nộp thuế

Bộ Tài chính đề xuất để toàn bộ hộ kinh doanh tự khai, tự nộp thuế

Trong dự thảo hồ sơ xây dựng Luật Quản lý thuế (thay thế), Bộ Tài chính đề xuất một loạt thay đổi lớn trong phương pháp quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh – nhóm đối tượng đang chiếm số lượng áp đảo trong nền kinh tế phi chính thức hiện nay.
Đề xuất sửa đổi quy định về quản lý, sử dụng nguồn thu từ chuyển đổi sở hữu doanh nghiệp

Đề xuất sửa đổi quy định về quản lý, sử dụng nguồn thu từ chuyển đổi sở hữu doanh nghiệp

Nghị định này quy định về quản lý, sử dụng nguồn thu từ chuyển đổi sở hữu doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp công lập; nguồn thu từ chuyển nhượng vốn nhà nước; và phần chênh lệch giữa vốn chủ sở hữu và vốn điều lệ tại doanh nghiệp.
Dán nhãn năng lượng cho vật liệu xây dựng để hiện thực hóa chuyển đổi xanh

Dán nhãn năng lượng cho vật liệu xây dựng để hiện thực hóa chuyển đổi xanh

Một trong những nội dung đáng chú ý tại phiên họp của Ủy ban Thường vụ Quốc hội lần này là đề xuất bổ sung quy định về dán nhãn năng lượng đối với vật liệu xây dựng – động thái được đánh giá là cần thiết và kịp thời nhằm hiện thực hóa các mục tiêu chuyển dịch xanh trong ngành xây dựng.
Bãi bỏ thủ tục cấp phép phương tiện thủy nội địa để doanh nghiệp "nhẹ gánh"

Bãi bỏ thủ tục cấp phép phương tiện thủy nội địa để doanh nghiệp "nhẹ gánh"

Cục Hàng hải và Đường thủy Việt Nam đề xuất bãi bỏ thủ tục cấp phép đối với phương tiện thủy nội địa (trừ VR-SB và phương tiện xuất nhập cảnh, quá cảnh).
Hà Nội triển khai 100% hồ sơ trực tuyến trong lĩnh vực xây dựng từ 9/6

Hà Nội triển khai 100% hồ sơ trực tuyến trong lĩnh vực xây dựng từ 9/6

Từ ngày 9/6/2025, Trung tâm Phục vụ hành chính công TP. Hà Nội chính thức tiến hành tiếp nhận 100% hồ sơ trực tuyến và trực tuyến toàn trình đối với các thủ tục hành chính trong lĩnh vực hoạt động xây dựng.
Sửa đổi cơ cấu thuế VAT 2025: Đòn bẩy tài khóa – thúc đẩy tăng trưởng

Sửa đổi cơ cấu thuế VAT 2025: Đòn bẩy tài khóa – thúc đẩy tăng trưởng

Giảm VAT từ 10% còn 8% trong 6 tháng đầu năm, kéo dài hỗ trợ đến 2026, chính sách tài khóa linh hoạt giúp hạ giá thành, kích cầu tiêu dùng và thúc đẩy sản xuất.
Siết chặt quản lý, giảm gánh nặng cho doanh nghiệp bán hàng đa cấp

Siết chặt quản lý, giảm gánh nặng cho doanh nghiệp bán hàng đa cấp

Bộ Công Thương đang lấy ý kiến cho dự thảo Nghị định mới thay thế Nghị định số 40/2018/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 18/2023/NĐ-CP), nhằm quản lý hoạt động kinh doanh theo phương thức đa cấp.
Từ ngày 1/7/2025: Nhiều đối tượng được hưởng 100% chi phí khám, chữa bệnh BHYT

Từ ngày 1/7/2025: Nhiều đối tượng được hưởng 100% chi phí khám, chữa bệnh BHYT

Theo quy định mới tại Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Bảo hiểm y tế năm 2024 (có hiệu lực từ ngày 1/7/2025), nhiều nhóm đối tượng sẽ được hưởng 100% chi phí khám, chữa bệnh từ quỹ bảo hiểm y tế (BHYT), mở rộng đáng kể quyền lợi cho người dân, đặc biệt là các nhóm yếu thế và người có công.
Từ 1/7, chủ hộ kinh doanh phải đóng bảo hiểm xã hội bắt buộc, tối đa gần 12 triệu đồng/tháng

Từ 1/7, chủ hộ kinh doanh phải đóng bảo hiểm xã hội bắt buộc, tối đa gần 12 triệu đồng/tháng

Từ ngày 1/7/2025, theo Luật Bảo hiểm xã hội (BHXH) 2024, chủ hộ kinh doanh cá thể sẽ chính thức thuộc diện tham gia BHXH bắt buộc. Mức đóng hàng tháng dao động từ tối thiểu 585.000 đồng đến tối đa gần 12 triệu đồng, tùy vào mức thu nhập mà người đóng lựa chọn.