Doanh nghiệp địa ốc lấn sân bất động sản công nghiệp

Chuyển hướng chiến lược để đón đầu xu thế

Từng nổi bật với hàng loạt dự án nhà ở tại TP.HCM, Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (mã KDH) đang đánh dấu bước đi chiến lược khi mở rộng sang bất động sản công nghiệp. Dự án Khu công nghiệp (KCN) Lê Minh Xuân mở rộng với quy mô gần 110 ha đang được Công ty đẩy mạnh phát triển hạ tầng và dự kiến đưa vào khai thác từ năm 2027. Đến cuối quý I/2025, chi phí xây dựng cơ bản dở dang đã ghi nhận hơn 1.034 tỷ đồng – một minh chứng rõ nét cho quyết tâm mở rộng sang lĩnh vực mới.

Tại Bà Rịa – Vũng Tàu cũ, Công ty Cổ phần Phát triển Nhà Bà Rịa - Vũng Tàu (Hodeco, mã HDC) cũng đang đầu tư mạnh vào các cụm công nghiệp như Châu Đức, Tân Hội 3 và 4. Song song, doanh nghiệp này đã tăng tỷ lệ sở hữu tại CTCP Xây lắp Thừa Thiên Huế (HUB) lên 43,55% để cùng phát triển KCN Phú Bài 1 & 2, cũng như xúc tiến các cụm công nghiệp tại Tây Ninh và TP.HCM.

Một trường hợp đáng chú ý khác là CTCP Sản xuất Kinh doanh và Xuất nhập khẩu Bình Thạnh (Gilimex, mã GIL). Trong bối cảnh hoạt động xuất khẩu gặp khó khăn, đặc biệt sau vụ kiện với Amazon, Gilimex đã nhanh chóng chuyển hướng sang phát triển hạ tầng KCN với loạt dự án trải dài từ Thừa Thiên Huế, Vĩnh Long đến Bắc Giang cũ. Đáng chú ý, KCN Gilimex tại Thừa Thiên Huế có quy mô lên tới 460 ha, dự kiến hoàn tất cho thuê toàn bộ vào năm 2028.

Doanh nghiệp địa ốc lấn sân bất động sản công nghiệp

Thách thức từ thực tế thị trường và yếu tố vĩ mô

Dù xu hướng chuyển dịch sản xuất sang Việt Nam vẫn đang tiếp diễn, nhưng trong ngắn hạn, thị trường bất động sản công nghiệp đang chịu tác động tiêu cực từ nhiều yếu tố vĩ mô, bao gồm lo ngại suy thoái toàn cầu, chính sách thuế đối ứng từ Mỹ và tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư FDI. Điều này dẫn tới việc nhiều nhà máy, dự án mở rộng bị trì hoãn, ảnh hưởng trực tiếp tới tiến độ cho thuê tại các khu công nghiệp mới.

Điển hình như KCN Phú Bài – một trong những dự án chủ lực của Gilimex – dù đã đầu tư hơn 556 tỷ đồng và bắt đầu cho thuê từ năm 2024, nhưng đến nay hiệu quả khai thác vẫn chưa đạt kỳ vọng. Theo báo cáo của Chứng khoán DSC, các dự án tại khu vực miền Trung còn hạn chế về vị trí địa lý và kết nối hạ tầng, khiến sức hút với nhà đầu tư ngoại chưa thực sự cao, dù giá thuê ở mức cạnh tranh.

Hệ quả là lợi nhuận của Gilimex sụt giảm mạnh: từ mức lãi trên 300 tỷ đồng giai đoạn 2020–2022, chỉ còn vỏn vẹn 29 tỷ năm 2023 và tiếp tục giảm sâu trong quý I/2025 xuống còn 2,1 tỷ đồng.

Khó khăn trong huy động vốn

Không chỉ các doanh nghiệp vừa và nhỏ, ngay cả những tên tuổi lớn trong ngành như Becamex IDC (BCM), Kinh Bắc City (KBC), Sonadezi Châu Đức (SZC) hay Nam Tân Uyên (NTC) cũng đang đối mặt với áp lực lớn từ thị trường chứng khoán và kế hoạch huy động vốn bị gián đoạn.

Trong giai đoạn từ 28/3 đến 27/6, cổ phiếu của nhiều doanh nghiệp khu công nghiệp tiếp tục giảm mạnh, bất chấp thị trường chung đã phục hồi sau đợt bán tháo hồi đầu tháng 4. Cụ thể: NTC giảm gần 30%, SIP giảm gần 25%, BCM giảm 18,8%, KBC giảm hơn 11%...

Đà lao dốc của thị giá khiến các đợt phát hành cổ phiếu gặp khó. Becamex IDC đã buộc phải điều chỉnh kế hoạch chào bán từ 300 triệu cổ phiếu xuống còn 150 triệu cổ phiếu. Kinh Bắc cũng chỉ bán được hơn 102 triệu cổ phiếu trong kế hoạch 250 triệu cổ phần, phần còn lại chưa tìm được nhà đầu tư.

Rõ ràng, bất động sản công nghiệp không còn là sân chơi dành riêng cho các doanh nghiệp có truyền thống trong lĩnh vực này. Xu hướng "lấn sân" từ các doanh nghiệp bất động sản dân dụng, thương mại cho thấy niềm tin vào tiềm năng lâu dài của thị trường công nghiệp Việt Nam. Tuy nhiên, giai đoạn hiện tại vẫn đòi hỏi sự kiên nhẫn, tầm nhìn dài hạn và năng lực quản trị rủi ro vĩ mô linh hoạt.