Đâu sẽ là chu kỳ phát triển mới đầy bứt phá của thị trường bất động sản 2021?

Bắt mạch dòng tiền vào bất động sản

Năm 2021 có hai tác động trái chiều nhau lên nền kinh tế, trong đó tác động tích cực đến từ việc Việt Nam kiểm soát tốt Covid-19. Hậu Covid, tính hấp dẫn của nền kinh tế Việt Nam kể cả tiềm năng tăng trưởng và vị thế VN được hưởng lợi từ chuyển dịch xu thế toàn cầu. Đồng thời, ổn định vĩ mô thời gian qua là tiền đề rất tốt khi nền kinh tế tăng trưởng và sự hỗ trợ từ sức cầu nội địa tăng lên, chứ không chỉ phụ thuộc dòng vốn nước ngoài.

Lĩnh vực bất động sản trong năm 2020 đối diện nhiều khó khăn do tác động từ đại dịch Covid-19. Tuy nhiên, theo các chuyên gia dự báo năm 2021 bất động sản sẽ phục hồi và tăng tưởng khi nhu cầu mua bất động sản của người dân vẫn rất lớn.

Chia sẻ tại Hội thảo "Bắt mạch dòng tiền vào bất động sản 2021", TS Sử Ngọc Khương, Giám đốc Savills Việt Nam cho biết: Để bắt mạch dòng tiền vào bất động sản sẽ đầy đủ hơn khi nói đến nhiều phân khúc như bất động sản nhà ở, bất động sản du lịch, bất động sản công nghiệp…, bao gồm nhóm dòng tiền trong nước và nước ngoài. Trong những năm vừa qua, các doanh nghiệp nước ngoài gặp khó khăn khi tiếp cận với bất động sản nhà ở tại Việt Nam, nếu không phải doanh nghiệp đã có mặt ở thị trường Việt Nam và có quỹ đất sẵn để phát triển hoặc hợp tác phát triển dự án với doanh nghiệp trong nước.

Vì thế, đối với các bất động sản nhà ở, nhà đầu tư nước ngoài không phải là đối thủ cạnh tranh với doanh nghiệp Việt, còn đối với bất động sản thương mại họ chỉ tìm các tài sản đang hoạt động như văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ dịch vụ có suất sinh lời từ 8-10%.

"Ở góc độ cá nhân, theo tôi trong điều kiện kinh tế, chính trị bất ổn, chiến tranh xảy ra thì hầu hết kênh tích trữ của người dân là vàng và bất động sản. Trong những điều kiện khó khăn, người dân sẽ chuyển dòng tiền của họ thành những hình thức đầu tư khác để bảo đảm được tài sản và có thể kiểm soát được. Đối với dự án đang phát triển tức là đang làm thủ tục giấy tờ, làm quy hoạch 1/2000, 1/500, thiết kế,… nếu có khó khăn hơn đi nữa thì doanh nghiệp cũng phải làm", ông Khương nhấn mạnh.

Còn ở BĐS thương mại như văn phòng khách sạn, căn hộ dịch vụ… dù khó khăn nhưng nhu cầu vẫn có.Đối với khách sạn, một nhóm là City Hotel thực sự khó khăn. Nhưng chủ khách sạn họ sẽ không bán tài sản bởi theo họ, khó khăn do dịch chỉ mang tính cục bộ trong một vài năm. Đối với các nhà đầu tư trong nước, theo ông Khương, có nhiều nhóm nhà đầu tư có nguồn lực, họ đi mua bán lại, thậm chí là ở cả nước ngoài. Vì thế, thị trường có khó khăn đi nữa thì nhu cầu đối với bất động sản vẫn còn. Ở Việt Nam, khó khăn lớn nhất là chính sách pháp lý, còn các yếu tố khác như lãi suất tăng thì doanh nghiệp cũng sẽ xử lý được.

Chia sẻ về sức khỏe của thị trường BĐS thời gian qua, ông Huỳnh Võ Tuấn Kiệt, Giám đốc bộ phận nhà ở CBRE Việt Nam cho rằng, năm 2020, khi tình hình thị trường, dịch bệnh có rất nhiều chuyển biến xấu, nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh, đặc biệt là 2 thị trường trọng điểm là TPHCM và Hà Nội. Tuy nhiên, xét trên bình diện khu vực thì lượng cung trên thị trường trong năm qua vẫn rất lớn. Chẳng hạn, ở Bình Dương có khoảng 8.900 căn hộ chào bán và hơn 8.000 căn giao dịch thành công, tăng gần 150% so với cùng thời điểm của năm 2019.

Riêng Tp.HCM trong 9 tháng đầu năm 2020, có khoảng 9.214 căn hộ được chào bán nếu so sánh với cùng thời điểm của năm trước là giảm gần 60%, một sự sụt giảm rất lớn khiến lượng giao dịch bình quân trên thị trường giảm theo với con số tương đương. Nếu nhìn vào những con số này thì sẽ thấy thị trường khủng hoảng.

Tuy nhiên, nếu nhìn một cách rộng hơn khi gộp hai thị trường Tp.HCM và Bình Dương thì sẽ có một góc nhìn khác. Những năm trước, tại TP.HCM đặc biệt là mảng căn hộ có nguồn cung rất lớn thu hút được rất nhiều khách hàng, nhà đầu tư trong nước và ngoài nước tham gia vào thị trường và tạo nên lượng giao dịch rất lớn. Còn thời điểm này, nếu so sánh về con số thì sẽ thấy Tp.HCM sụt giảm nhưng thị trường Bình Dương lại tăng lên.

Theo ông Kiệt, thời gian gần đây, thị trường Bình Dương đón nhận lượng căn hộ đạt ngưỡng hơn 8.200 căn hộ, tăng gần 150% so với cùng thời điểm của năm 2019. Đây là việc trước nay chưa từng có tại thị trường này, chứng tỏ sự bùng nổ của thị trường Bình Dương.

Do đó, nếu như Tp.HCM sụt giảm nguồn cung thì các thị trường lân cận trở thành thị trường thay thế và là thị trường mới thu hút các chủ đầu tư. Bên cạnh đó Bình Dương thì các vùng khác như Đồng Nai, Long An, Bà Rịa Vũng Tàu….với những khu đô thị vệ tinh xung quanh TP.HCM cũng đang bổ trợ nguồn cung lớn cho Tp.HCM.

'Như vậy nếu nhìn ở bình diện khu vực thì nguồn cung trên thị trường trong năm qua vẫn rất lớn, tập trung ở khu lân cận Tp.HCM. Đây sẽ là xu hướng không chỉ của năm nay mà còn tiếp diễn trong các năm tới', ông Kiệt nhấn mạnh.

Dù thị trường có khó khăn nhưng nhu cầu bất động sản vẫn còn

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, phân khúc trung – cao cấp chiếm sóng trên thị trường thời gian qua, vắng bóng dự án bình dân. Cụ thể, trong năm 2020, ở Tp.HCM có 65% số lượng căn hộ chào bán ra thị trường nằm ở phân khúc cao cấp. Trong khi ở thị trường Hà Nội thì gần 70% số lượng căn hộ chào bán là phân khúc tầm trung, chưa xuất hiện sản phẩm hạng sang. Điều này cho thấy thị trường giá ở Hà Nội luôn thấp hơn Tp.HCM. Nhưng dự báo trong thời gian tới ở Hà Nội sẽ xuất hiện phân khúc hạng sang nhiều hơn.

Riêng tại thị trường Bình Dương hầu hết các căn hộ chào bán thời gian qua mức giá dao động trong tầm 1.200 – 1.500 USD/m2 và mức giá này đã tăng hơn 20% so với thời điểm của năm trước.

Đây là thị trường có phân khúc tầm trung phát triển mạnh và đây chính là phân khúc thay thế cho thị trường Tp.HCM bởi, trong suốt một thời gian dài ở Tp.HCM rất ít các sản phẩm tầm trung và bình dân.

Ở Tp.HCM, theo ông Kiệt trong các năm qua khu Đông vẫn là nơi sôi động hơn cả dù số lượng dự án chào bán mới không còn dồi dào như các năm trước. Đây là khu vực được đầu tư hạ tầng phát triển, các chính sách quy hoạch, đặc biệt là thông tin về Tp.Thủ Đức đang tạo động lực lớn cho thị trường BĐS.

Theo như dự báo từ năm 2020 – 2025 khu Đông vẫn là khu vực quyết định trọng điểm các sản phẩm, đặc biệt là mảng căn hộ, trong đó có cả sản phẩm cao cấp và hạng sang.

Nếu như thống kê từ năm 2015 thì khu Đông chỉ có khoảng hơn 55.000 căn hộ chiếm khoảng 34% nguồn cung trên tổng số nguồn cung. Đến năm 2025 , nguồn cung của khu vực này dự báo khoảng 200.000 căn chiếm khoảng 44% tổng nguồn cung của thị trường. Các yếu tố về hạ tầng, quy hoạch khu Đông chiếm lợi thế rất lớn.

Trong khi đó, ở Hà Nội nếu như trước đây các dự án tập trung lớn ở khu vực phía Tây thì trong giai đoạn sắp tới sẽ nghiêng về khu Đông bởi hàng loạt dự án cầu kết nối bắc qua sông Hồng đang được triển khai. Những cây cầu này kết nối hai bờ Đông – Tây tạo nên một khu vực thị trường tiềm năng. Dự kiến năm 2025 thì nguồn cung của khu vực phía Đông khoảng 25.000 căn.

Cũng theo ông Kiệt, trong năm 2020, bất chấp dịch bệnh Covid – 19, thị trường khó khăn về nguồn cung song giá bán tất cả các phân khúc không có dấu hiệu giảm. Trái lại tăng và có những phân khúc tăng rất mạnh như phân khúc hạng sang, cao cấp là khoảng 20%.

Trong năm 2021, sự dịch chuyển thị trường của các chủ đầu tư tiếp tục xuất hiện. Trong đó, có xu hướng các chủ đầu tư tại Tp.HCM sẽ di chuyển ra săn tìm quỹ đất tại Hà Nội và ngược lại các doanh nghiệp ở Hà Nội cũng nam tiến thực hiện các dự án ở Tp.HCM. Bên cạnh đó, xu hướng phát triển các dự án ở những thị trường vùng ven, thị trường ven biển vẫn tiếp tục phát triển. Do đó, năm 2021 thị trường sẽ có những yếu tố tích cực hơn rất nhiều, đặc biệt là sự phục hồi của những thị trường trọng điểm như Tp.HCM hay Hà Nội.

Tuy nhiên, theo vị chuyên gia này, sự phục hồi sẽ chưa thể đột phá mạnh bởi vì nó phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Chẳng hạn ở Tp.HCM là việc chậm tiến độ của các dự án do vướng thủ tục pháp lý sẽ chưa được giải quyết triệt để khi chuyển sang năm 2021. Yếu tố thứ hai là ảnh hưởng của dịch bệnh Covid – 19. Có những tin vui là Việt Nam kiểm soát dịch bệnh rất tốt nên người dân tích cực trong việc đầu tư bất động sản. Nhưng cơ bản dịch bệnh vẫn còn, vaccine mới xuất hiện và cần thời gian để kiểm chứng.

"Năm 2021, chúng ta phải chờ đến khoảng quý 2 hoặc quý 3 có thể phải hết năm 2021 khi mọi thứ trở lại bình thường, các chuyến bay được mở trở lại thì tình hình BĐS mới hi vọng phục hồi. Do đó, năm 2021 là năm của sự phục hồi nhưng chưa có sự đột phá. Nguồn cung sẽ có sự cải thiện, các chủ đầu tư sẽ đa dạng hóa sản phẩm để phù hợp với nhu cầu của thị trường", ông Kiệt chia sẻ.

Gia Minh