Chuyên gia Phạm Thị Miền: Thị trường bất động sản phục hồi, phân khúc phát triển đổi chiều

Nguồn cung tăng mạnh, phân khúc cao cấp chiếm ưu thế

Sau giai đoạn trầm lắng kéo dài, năm 2025 được xem là mốc quan trọng đánh dấu sự trở lại rõ nét của thị trường bất động sản Việt Nam. Chuyên gia Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam, nhìn nhận, thị trường không chỉ phục hồi về quy mô mà còn cho thấy những chuyển biến tích cực về chất lượng phát triển, cơ cấu sản phẩm và tính bền vững. Các chỉ số về nguồn cung, giao dịch và phân khúc cho thấy bất động sản đã thoát đáy, bước vào chu kỳ tăng trưởng mới với nền tảng ổn định hơn.

Chuyên gia Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu đánh giá thị trường BĐS Việt Nam (Ảnh: Phan Chính).

Bà Miền cho hay, một trong những điểm nổi bật nhất của thị trường bất động sản năm 2025 là sự gia tăng mạnh mẽ của nguồn cung sau thời gian dài bị kìm nén bởi vướng mắc pháp lý và khó khăn về vốn. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận khoảng 42.000 sản phẩm mới chào bán, tăng 24% so với quý trước và là mức cao nhất trong năm. Lượng tồn kho có xu hướng tăng nhưng mang tính tích cực, bởi phần lớn là sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, phản ánh tiến độ triển khai dự án được đẩy nhanh và tâm lý chủ động của các chủ đầu tư.

Vị chuyên gia nảy cho biết, xét về cơ cấu, căn hộ chung cư tiếp tục giữ vai trò chủ đạo với tỷ trọng 62%, tương đương hơn 80.000 sản phẩm, tăng gấp 2,4 lần so với năm 2024. Phân khúc thấp tầng và đất nền chiếm 38%, với khoảng 47.000 sản phẩm, tăng 2,5 lần so với cùng kỳ. Sự áp đảo của các doanh nghiệp lớn, đặc biệt là những tập đoàn sở hữu quỹ đất và năng lực triển khai mạnh, đã góp phần ổn định dòng cung và hạn chế tình trạng thiếu hụt cục bộ.

“Đáng chú ý, cơ cấu phân khúc căn hộ đã có sự dịch chuyển rõ rệt. Nếu như trước đây, nhà ở bình dân từng chiếm tỷ trọng nhất định thì đến giai đoạn 2024–2025, phân khúc này gần như vắng bóng. Thay vào đó, căn hộ cao cấp và hạng sang vươn lên mạnh mẽ, chiếm tới 36% tổng nguồn cung căn hộ trong năm 2025. Xu hướng này không chỉ tập trung tại Hà Nội và TP.HCM mà còn lan rộng ra các đô thị lớn ở miền Trung và miền Nam, phản ánh sự thay đổi trong nhu cầu và tiêu chuẩn sống của người mua nhà”, bà Phạm Thị Miền chia sẻ.

Bà Miền khẳng định, về phân bổ địa lý, miền Bắc tiếp tục đóng vai trò dẫn dắt với 48% tổng nguồn cung, trong khi miền Nam chiếm 37% và miền Trung đóng góp 15%. Sự phân bố này cho thấy thị trường đã phát triển cân bằng hơn giữa các vùng, thay vì tập trung cục bộ như những năm trước, nhờ tác động tích cực từ đầu tư hạ tầng và các chính sách tháo gỡ pháp lý.

Giao dịch sôi động, nhà ở xã hội trở thành điểm tựa thị trường

Vấn đề này, Bà Phạm Thị Miền cho rằng, không chỉ nguồn cung, sức cầu của thị trường bất động sản năm 2025 cũng ghi nhận sự cải thiện rõ rệt. Theo tổng hợp, toàn thị trường ghi nhận khoảng 88.000 giao dịch thành công, tăng 78% so với năm 2024, đưa tỷ lệ hấp thụ lên mức 68%. Nhu cầu ở thực tiếp tục là trụ cột, trong khi dòng tiền đầu tư quay trở lại thận trọng hơn, tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng và chủ đầu tư uy tín.

Giá bán tại các đô thị lớn duy trì xu hướng tăng và thiết lập mặt bằng mới. Tại Hà Nội, giá căn hộ trung bình đạt khoảng 100 triệu đồng/m², tăng 40% so với năm trước. TP.HCM ghi nhận mức 111 triệu đồng/m², tăng 23%, còn Đà Nẵng đạt 83 triệu đồng/m², tăng 14%. Dù giá tăng cao, thanh khoản vẫn được duy trì nhờ các chính sách bán hàng linh hoạt như giãn tiến độ thanh toán và hỗ trợ lãi suất từ chủ đầu tư.

Chỉ số thị trường (Nguồn: Hội môi giới Bất động sản Việt Nam)

Điểm sáng nổi bật nhất của thị trường năm 2025 chính là phân khúc nhà ở xã hội. Theo đánh giá của chuyên gia Phạm Thị Miền, đây là năm ghi nhận kết quả tích cực nhất trong quá trình triển khai đề án phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội. Kết quả thực hiện đạt 102% kế hoạch, với 19 địa phương vượt chỉ tiêu, trong đó nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng và Hải Phòng có tiến độ nổi bật. Dù vẫn tồn tại thách thức về quỹ đất và sự phù hợp của sản phẩm, những kết quả đạt được đã củng cố niềm tin của người dân vào chính sách an sinh nhà ở.

Bên cạnh đó, bất động sản nghỉ dưỡng và bất động sản công nghiệp tiếp tục đóng góp tích cực. Bất động sản nghỉ dưỡng cho thấy dấu hiệu hồi phục theo hướng phát triển các tổ hợp đa chức năng, kết hợp ở, nghỉ dưỡng và đầu tư dài hạn. Trong khi đó, bất động sản công nghiệp tiếp tục là điểm đến hấp dẫn của dòng vốn FDI, với tổng vốn đầu tư nước ngoài đạt hơn 38 tỷ USD tính đến cuối năm 2025 và tỷ lệ lấp đầy tại các khu công nghiệp trọng điểm luôn duy trì ở mức cao.

Tổng thể, theo chuyên gia Phạm Thị Miền, năm 2025 có thể xem là năm bản lề, đặt nền móng cho chu kỳ phát triển mới của thị trường bất động sản Việt Nam theo hướng minh bạch hơn, chú trọng chất lượng và bền vững hơn trong giai đoạn tiếp theo.