| Bất động sản quý I/2026 bước vào chu kỳ sàng lọc và tái cấu trúc mạnh mẽ TS. Cấn Văn Lực: Phát triển nhà ở trung cấp, tháo nút thắt tín dụng bất động sản |
Thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn chuyển mình đáng chú ý khi nguồn cung được dự báo tăng mạnh trong những năm tới. Tuy nhiên, trái với kỳ vọng của nhiều người, giá nhà ở được nhận định sẽ khó giảm, thậm chí tiếp tục neo ở mức cao do áp lực từ chi phí đầu vào và lãi suất vốn vay.
Chia sẻ tại một diễn đàn chuyên ngành gần đây, Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu cho biết, giai đoạn 2020–2024, thị trường rơi vào tình trạng thiếu hụt nguồn cung kéo dài. Nguyên nhân chủ yếu không phải do nhu cầu suy giảm mà đến từ các vướng mắc pháp lý khiến nhiều dự án bị đình trệ, chậm triển khai hoặc không thể đưa ra thị trường đúng kế hoạch. Điều này khiến phân khúc nhà ở, đặc biệt là nhà ở giá trung bình, luôn trong tình trạng khan hiếm.
 |
| Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu. |
Ông cho hay, từ năm 2025 đến nay, bức tranh đã có những thay đổi tích cực khi các nút thắt về thủ tục pháp lý từng bước được tháo gỡ. Nhiều dự án bất động sản đã được tái khởi động, đồng thời các dự án mới cũng được cấp phép nhanh hơn. Nhờ đó, nguồn cung trên thị trường được kỳ vọng sẽ gia tăng mạnh trong giai đoạn 2027–2028, góp phần cải thiện sự mất cân đối giữa cung và cầu kéo dài trước đó.
Tuy nhiên, theo nhận định của ông Hiệp, việc nguồn cung tăng không đồng nghĩa với việc giá nhà sẽ giảm. Một trong những nguyên nhân chính đến từ chi phí phát triển dự án đang leo thang. Giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công hiện đã tăng khoảng 20% so với giai đoạn trước, khiến tổng chi phí đầu tư dự án đội lên đáng kể. Trong bối cảnh đó, doanh nghiệp khó có thể giảm giá bán nếu muốn đảm bảo hiệu quả tài chính.
"Đây được xem là nghịch lý của thị trường bất động sản hiện nay. Theo quy luật thông thường, khi nguồn cung tăng, giá sẽ có xu hướng giảm để kích cầu. Nhưng thực tế lại cho thấy giá nhà vẫn đứng ở mức cao, phản ánh áp lực chi phí và những yếu tố cấu thành giá bán chưa có dấu hiệu hạ nhiệt", Chủ tịch Hiệp hội nhà thầu chia sẻ.
Vị chuyên gia này khẳng định, bên cạnh chi phí xây dựng, lãi suất vay vốn cũng là một yếu tố quan trọng ảnh hưởng đến giá bất động sản. Hiện nay, mặt bằng lãi suất cho vay đối với doanh nghiệp bất động sản vẫn dao động quanh mức 11,5–12%/năm. Đây là mức lãi suất tương đối cao, khiến chi phí tài chính của doanh nghiệp tăng lên đáng kể, từ đó buộc họ phải tính toán vào giá bán sản phẩm.
Không chỉ vậy, một số doanh nghiệp còn phản ánh tình trạng bị điều chỉnh tăng lãi suất sau khi đã ký kết hợp đồng tín dụng và được giải ngân. Điều này khiến kế hoạch tài chính ban đầu bị phá vỡ, làm gia tăng rủi ro và áp lực chi phí ngoài dự kiến.
Trong bối cảnh đó, ông Hiệp cho rằng việc điều hành chính sách tiền tệ cần được thực hiện theo hướng ổn định và minh bạch hơn. Việc duy trì mặt bằng lãi suất hợp lý không chỉ giúp giảm áp lực cho doanh nghiệp mà còn tạo điều kiện để người mua nhà tiếp cận vốn vay dễ dàng hơn.
Ngoài ra, thị trường cũng đối mặt với nguy cơ mất cân đối khi nguồn cung phục hồi nhanh hơn tốc độ cải thiện của sức mua. Nếu thu nhập của người dân không tăng tương ứng, khả năng hấp thụ sản phẩm bất động sản sẽ bị hạn chế, dẫn đến nguy cơ tồn kho gia tăng ở một số phân khúc.
"Dù vậy, việc gia tăng nguồn cung vẫn được đánh giá là tín hiệu tích cực trong dài hạn. Đây là cơ sở để thị trường phát triển bền vững hơn, tránh tình trạng “bong bóng” do thiếu hụt nguồn hàng. Đồng thời, sự cạnh tranh gia tăng cũng buộc các doanh nghiệp phải nâng cao chất lượng sản phẩm và tối ưu chi phí vận hành", ông Hiệp nói.
Ông Hiệp cũng cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn tái cân bằng với nhiều cơ hội và thách thức đan xen. Việc giá nhà khó giảm dù nguồn cung tăng phản ánh những đặc thù riêng của thị trường, đồng thời đặt ra yêu cầu về chính sách điều hành linh hoạt và hiệu quả hơn trong thời gian tới.
