Năm 2006, khái niệm “Sàn giao dịch bất động sản” chính thức được thừa nhận trong Luật Kinh doanh bất động sản và được kỳ vọng sẽ là nơi diễn ra các giao dịch bất động sản (BĐS) và cung cấp dịch vụ về BĐS. Cơ quan quản lý cho rằng, tổ chức sàn BĐS sẽ giúp cho nhà nước quản lý được các giao dịch, hạn chế thất thu thuế do việc chuyển nhượng, mua bán ngầm bên ngoài và góp phần bình ổn thị trường bất động sản. Bên cạnh đó, khi giao dịch qua sàn giá cả được công khai, thông tin đầy đủ sẽ tránh được rủi ro và thiệt hại cho các bên…
Sàn giao dịch bất động sản, sự cạnh tranh khó lường
Ra đời khi thị trường BĐS đang trong giai đoạn “nóng sốt” và nhờ có quy định của Luật mà hàng trăm ngàn sàn giao dịch, cò đất, môi giới, đầu cơ… được mọc lên như nấm. Nhưng trên thực tế trong những năm qua hoạt động của sàn giao dịch đã diễn ra không theo dự tính của cơ quan quản lý. Kết quả của một số đợt thanh tra, kiểm tra gần đây cho thấy có hàng loạt sai phạm từ chủ đầu tư kinh doanh BĐS. Qua kiểm tra 128 sàn bất động sản tại Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đoàn kiểm tra đã lập 62 biên bản vi phạm hành chính với mức phạt từ 50 – 180 triệu đồng/sàn, tổng số tiền phạt là 1,5 tỉ đồng. Tuy nhiên, số sàn vi phạm chấp hành quyết định xử phạt nghiêm túc mới chỉ đạt 50%. Như vậy, những sai phạm và lừa đảo ở sàn giao dịch bất động sản là có thật. Trong đó chủ yếu là các hành vi vi phạm về điều kiện kinh doanh BĐS được giao dịch qua sàn, về hợp đồng, thủ tục giao dịch qua sàn, vi phạm về cấp giấy chứng nhận giao dịch qua sàn, vi phạm về việc công khai thông tin sản phẩm trên sàn và thông báo trước khi ký hợp đồng huy động vốn…
Khi thị trường BĐS đóng băng, hàng loạt các sàn giao dịch kinh doanh BĐS đã giải thể hoặc đóng cửa, chỉ còn một số lượng nhỏ hoạt động cầm chừng. Điều này cho thấy, năng lực hoạt động của các sàn rất thấp, các sàn giao dịch kinh doanh BĐS đủ điều kiện hoạt động và tương đối minh bạch chiếm tỷ lệ rất ít.
Trong thời gian qua đã có rất nhiều phi vụ lừa đảo, bán “nhà ma”, “thổi giá”, thu tiền vênh… xảy ra trong hoạt động kinh doanh, BĐS phải thông qua sàn” bị phát hiện và xử lý hình sự nhưng hậu quả của nó đã để lại là không nhỏ cho các chủ thể tham gia thị trường BĐS. Chưa kể nhân lực, trình độ môi giới, quản lý, chứng chỉ hành nghề…, các sàn giao dịch đều dễ dàng đáp ứng bởi nhân viên môi giới lẫn lãnh đạo sàn cơ bản đều được “phổ cập” chứng chỉ theo quy định mà chứng chỉ hành nghề thì đa phần “mua là có”.
Hậu quả và sự “bất cập”
Chính từ những sàn “bán chuyên” và không chuyên này (đặc biệt là ở các sàn bán sản phẩm thứ cấp – Theo thống kê của một tổ chức nghiên cứu BĐS hiện nay có đến 90% giao dịch trên thị trường BĐS là giao dịch thứ cấp), hàng loạt vụ kiện cáo, tố tụng liên quan tới hoạt động môi giới không lành mạnh được phanh phui. Từ chuyện sàn giao dịch bán hàng chênh giá đến lừa đảo, chiếm dụng vốn của khách, thậm chí là sử dụng vốn sai mục đích gây rủi ro cho người mua nhà đã làm ảnh hưởng đến cả những sàn hoạt động bài bản, chuyên nghiệp… Các vụ án lừa đảo liên quan dự án BĐS khi giao dịch qua sàn với những thủ đoạn tinh vi, liều lĩnh như: Tổ chức làm giả con dấu, tài liệu trong hồ sơ pháp lý của dự án đất, dùng các tài liệu, thông tin giả, tiếp cận với các bị hại, thuyết phục họ tin các đối tượng là chủ đầu tư thực sự của dự án, dự án đã được phê duyệt, đang triển khai… để thực hiện hành vi lừa đảo chiếm đoạt tiền của người tham gia mua nhà, đất. Hậu quả để lại là người mua bị ăn chặn, chiếm đoạt tiền, không mua được nhà đất,… hiện tượng gian lận, trốn thuế vẫn tồn tại, gây thất thu cho ngân sách nhà nước, làm lũng đoạn, thiếu minh bạch cho thị trường BĐS. 
Theo ông Trần Văn Hướng - Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng GĐ Công ty CPTM Dịch vụ BĐS Minland thì “thực tế hiện nay việc cấp một pháp nhân cho doanh nghiệp BĐS còn rất dễ, lợi thế là tạo điều kiện cho người dân kinh doanh tuy nhiên còn nhiều bất cập vì dễ quá nên ai cũng mở được dẫn đến chất lượng sàn giao dịch đi xuống. Theo quan điểm cá nhân tôi, cơ quan chức năng nên lưu ý hơn về các điều kiện mở một pháp nhân về BĐS, lưu ý về trình độ của chủ doanh nghiệp, kiến thức, kinh nghiệm về BĐS và đặc biệt là kiến thức về luật Doanh nghiệp và Luật Đất Đai. Như vậy thì hệ thống trong doanh nghiệp đó mới bền vững và cung cấp thông tin tới tay khách hàng một cách chuẩn, tất nhiên không đạt được 100%, chỉ cần 70 - 80% thì cũng đã tốt cho khách hàng rất nhiều”.
Cân nhắc trong việc chọn lựa sàn giao dịch
Mới đây không lâu, sự đổ vỡ từ các tập đoàn lớn như Tân Hoàng Minh, Vạn Thịnh Phát, Alibaba… đã khiến niềm tin của khách hàng lung lay. Điều này khiến cho các sàn giao dịch càng phải thể hiện sự chuyên nghiệp nhiều hơn nữa về tính minh bạch cũng như phải nâng cấp trình độ, kiến thức, sự am hiểu về thị trường… Bên cạnh đó, khách hàng cũng cần cân nhắc, sáng suốt, chọn lựa cho mình một sàn giao dịch uy tín để đảm bảo, bảo toàn tài sản của mình là hết sức cần thiết. Hiện nay, có một số sàn giao dịch BĐS có uy tín trên thị trường có thể điểm qua như: Nam Long, Đất Xanh, Novaland, Mindland…
Phát biểu quan điểm của mình, Chủ tịch Trần Văn Hướng cũng cho biết thêm, “Với tôi và Minland việc chúng tôi cần làm là lựa chọn những sản phẩm tốt, pháp lý rõ ràng, đặc biệt là sổ sách đầy đủ đến tay khách hàng và đảm bảo sự an toàn. Vì theo quan điểm của tôi dù đầu tư hay an cư thì pháp lý phải đi đầu, đảm bảo được tài sản đã rồi mới nhắc đến chuyện lợi nhuận hoặc an cư lâu dài. Nên với Minland trước giờ và hiện tại sản phẩm chủ đạo là đất nền sổ hồng và chung cư thì phải đủ pháp lý mới giới thiệu đến khách hàng”.
Cũng theo vị Chủ tịch này cho biết, BĐS hiện nay đã là tình hình chung, đối với Minland cũng là thách thức khá lớn tuy nhiên với đam mê của mình cùng tập thể cán bộ công nhân viên đoàn kết và tự tin sẽ vượt qua được. Hiện Miland tập trung kinh doanh, phân phối đất nền vùng ven và nhà ở liền chủ yếu khu vực Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu ở phân khúc dưới 2 tỷ đồng. Ngoài ra, công ty cũng phân phối, liên kết sàn với những tập đoàn lớn như: Đất Xanh, Premium.
“Hiện tại BĐS vẫn có ngách để sống đó là BĐS dòng tiền và BĐS nhà ở mang giá trị thực. Kế hoạch của Minland trong năm 2023 sẽ tập trung vào thị trường Ngách nhà ở thực. Chúng tôi đã thử nghiệm và đã mang lại hiệu quả vì thực tế nhu cầu nhà ở của người dân còn khá lớn. Tôi cũng hy vọng quyết định của chúng tôi là đúng đắn để cùng với tập thể công ty lướt qua giai đoạn này”- ông Hướng chia sẻ.
Bích Liên
