Để giải ngân được gói tín dụng lớn này cần có cơ chế thông thoáng cả về cơ chế đầu tư xây dựng lẫn chính sách cho vay, bởi thực tế cũng đã có những gói tín dụng gần tương tự nhưng tỉ lệ giải ngân rất thấp…
Một trong các giải pháp để hỗ trợ thị trường bất động sản (BĐS) sống trở lại đã được Chính phủ đưa ra trong Nghị quyết số 33/NQ-CP, với các giải pháp tháo gỡ và thúc đẩy thị trường BĐS phát triển an toàn, lành mạnh, bền vững, với gói tín dụng 1.200 tỉ đồng. Mục tiêu của gói tín dụng này nhằm thúc đẩy hoàn thành ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH), nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030.
1 triệu căn hộ nhà ở xã hội
Chính phủ giao Ngân hàng Nhà nước (NHNN) chủ trì triển khai gói tín dụng này và chỉ đạo các ngân hàng thương mại, trong đó chủ lực là bốn ngân hàng Agribank, BIDV, Vietcombank, Vietinbank cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân, dự án cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vay với lãi suất ưu đãi thấp hơn 1,5-2% so với lãi suất bình quân trung, dài hạn của các ngân hàng thương mại nhà nước trên thị trường.
Nghị quyết cũng giao cho Bộ Xây dựng và các bộ, ngành, cơ quan có liên quan xác định danh mục dự án, đối tượng, điều kiện, tiêu chí được thụ hưởng chương trình vay ưu đãi.
Theo Bộ Xây dựng, gói tín dụng 120.000 tỉ đồng - tương đương khoảng 12% nhu cầu vốn để thúc đẩy thực hiện mục tiêu hoàn thành ít nhất 1 triệu căn hộ NƠXH, nhà ở công nhân giai đoạn 2021-2030, để hỗ trợ cho chủ đầu tư và người mua nhà của các dự án NƠXH, nhà ở công nhân vay vốn với lãi suất thấp.
Chính phủ cũng xác định việc đầu tư phát triển NƠXH cho người có thu nhập thấp là một hạng mục đầu tư trong nguồn vốn trung, dài hạn của các địa phương. Chính phủ yêu cầu các địa phương giao đất để đầu tư xây dựng dự án NƠXH; quy hoạch, bố trí quỹ đất dành để phát triển NOXH; lựa chọn chủ đầu tư dự án NƠXH; quyền lợi và ưu đãi cho chủ đầu tư; xác định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua NƠXH; đối tượng và điều kiện được thụ hưởng chính sách này.
Gói tín dụng này được triển khai, có thể sẽ phá băng thị trường BĐS. Còn nhớ, hơn 10 năm trước, thị trường BĐS đóng băng, gói tín dụng 30.000 tỉ đồng ra đời đã giải quyết nhu cầu nhà ở cho người có thu nhập trung bình và thấp. Các chủ đầu tư khi đó đã cơ cấu lại sản phẩm, hạ giá bán và chuyển đổi dự án. Nhờ gói tín dụng này, thị trường BĐS lúc đó đã “rã băng”, tạo động lực cho nền kinh tế. Và lần này với gói tín dụng lớn, các chuyên gia BĐS đánh giá nó có thể “phá băng” thị trường BĐS đang đóng băng hơn 2 năm qua. Tuy nhiên, để gói tín dụng này phát huy hiệu quả, rất cần những chính sách thông thoáng để giải ngân.
Tại cuộc họp báo thường kỳ quý 1, diễn ra chiều 31-3, đại diện NHNN thông tin: Lãi suất cho vay mua NƠXH, nhà ở cho công nhân sẽ chỉ còn 8,2%, được áp dụng trong 5 năm.
Ông Đào Minh Tú - Phó Thống đốc NHNN cho biết, trong những ngày tới sẽ có văn bản chính thức để triển khai gói tín dụng 120.000 tỉ đồng cho vay NƠXH và nhà ở công nhân. Theo ông Tú, với các chủ đầu tư, lãi suất cho vay dự kiến từ 8,7%/năm, thời gian áp dụng 3 năm. Với người mua nhà, lãi suất là 8,2%/năm, áp dụng trong 5 năm. Khách hàng vay phải đáp ứng các điều kiện theo quy định của pháp luật và các điều kiện vay vốn hiện hành của các ngân hàng thương mại. Khi doanh số đạt 120.000 tỉ đồng thì chương trình sẽ dừng, nhưng không quá thời hạn ngày 31-12-2030.
Cần có một bộ thủ tục pháp lý riêng, đơn giản để giải ngân
Nhiều năm qua, dù chính phủ đã có các chính sách khuyến khích xây dựng NƠXH, nhà ở cho công nhân nhưng thực tế tính hấp dẫn của thị trường này với nhà đầu tư chưa cao.
Lấy ví dụ ở TP HCM, dù bắt đầu tập trung phát triển các khu NƠXH từ năm 2005 nhưng đến nay, số lượng căn hộ NƠXH được xây dựng tại TPHCM vẫn còn rất thấp so với nhu cầu. Theo Sở Xây dựng TP HCM, từ năm 2006 đến nay, TP chỉ mới đưa vào sử dụng 32 dự án NƠXH với chưa đầy 20.000 căn. Tính trung bình TP HCM chỉ xây được 2 dự án/năm với khoảng 1.200 căn. Trong khi đó, có đến hơn 244.000 người có nhu cầu thuê, mua NƠXH. Với tốc độ như vậy, TPHCM cần đến 24 năm nữa mới có thể hoàn thành kế hoạch xây 30.500 căn theo nhu cầu người mua, chưa kể phát sinh yêu cầu mới rất lớn. Thực tế, chất lượng NƠXH tại TP HCM còn thấp, các tiện ích hạn chế, dễ trở thành khu ổ chuột sau này; giá vẫn cao, nhà đầu tư lẫn người mua đều rất khó khăn khi vay vốn.
Vấn đề mà các chuyên gia BĐS và tài chính băn khoăn là phương thức giải ngân gói tín dụng lớn này. Thực tế đã có một số gói tín dụng tương tự được triển khai hiện vẫn còn hiệu lực nhưng tỷ lệ giải ngân thấp. Ví dụ, gói tín dụng cho chương trình phục hồi và phát triển kinh tế - xã hội theo Nghị quyết 11, Chính phủ dành tổng nguồn vốn cho vay tối đa các chính sách tín dụng trong hai năm 2022 - 2023 là 38.400 tỉ đồng nhưng đến 15-2-2023 mới chỉ giải ngân được 84,3% kế hoạch năm 2022, đạt 16.024 tỉ đồng.
Tương tự, tại Hội nghị trực tuyến về giải ngân vốn tín dụng chính sách xã hội giai đoạn 2022 - 2023 tổ chức ngày 15-2-2023 Phó Thống đốc Thường trực NHNN Đào Minh Tú thông tin, với chương trình cho vay NƠXH đến hết năm 2022 mới chỉ giải ngân được 9.929 tỉ đồng/kế hoạch 15.000 tỉ đồng vốn của 2 năm 2022-2023. 
Một chương trình tín dụng khác dành cho các dự án xây dựng NƠXH, nhà ở cho công nhân, cải tạo chung cư cũ được thụ hưởng, là gói hỗ trợ lãi suất 2% theo Nghị định 31/2022 của Chính phủ. Theo báo cáo của NHNN, đến hết năm 2022, số tiền giải ngân gói hỗ trợ này mới đạt hơn 134 tỷ đồng, tương đương 0,3% tổng nguồn lực. NHNN cũng vừa có công văn thúc các ngân hàng giải ngân tiếp gói hỗ trợ này.
Nguyên nhân tốc độ giải ngân kém chủ yếu bắt nguồn từ khả năng đáp ứng các điều kiện vay và tiến độ của các dự án NƠXH không theo kịp dẫn đến việc dù có sẵn nguồn lực nhưng tốc độ giải ngân vốn không đạt yêu cầu đề ra. Đáng nói là quá trình triển khai thực hiện vẫn còn một số khó khăn, vướng mắc như liên quan đến nguồn vốn, tiến độ giải ngân chương trình, cơ chế chính sách, nguồn cung NƠXH tại các địa phương còn hạn chế, nhiều công trình chưa khởi công theo kế hoạch; đối tượng có nhu cầu vay vốn nhưng qua rà soát không đủ điều kiện vay...
Những vấn đề tồn tại như vậy cần được khắc phục triệt để với gói tín dụng NƠXH mới. Đặc biệt, với thủ tục phê duyệt dự án NƠXH, cần có một bộ thủ tục pháp lý riêng, đơn giản và nhanh chóng so với thủ tục pháp lý hiện tại rất nhiêu khê.
Lãi suất cho người mua nhà ở xã hội cao hay thấp?
Với gói tín dụng mới, người mua nhà được vay với lãi suất 8,2%/năm trong thời gian 5 năm. Mức vay này là khả dĩ, vì nếu so sánh lãi suất tiết kiệm vẫn thấp hơn, nhưng các chuyên gia BĐS vẫn cho rằng lãi suất vay như vậy vẫn còn cao so với người có thu nhập thấp, lẫn trung bình. Có chuyên gia cho rằng mức lãi suất đó vẫn “trên trời”.
Mới đây, Sở Xây dựng TP Hà Nội vừa thông báo về việc tiếp nhận hồ sơ đăng ký thuê, mua nhà ở xã hội đợt 1 tại Dự án nhà ở xã hội Trung Văn, lô đất HH-02A, quận Nam Từ Liêm. Theo Sở Xây dựng TP Hà Nội, giá thuê căn hộ là 99.081 đồng/m2/tháng (đã bao gồm VAT và chi phí bảo trì), giá bán 19.523.116 đồng/m2 (đã gồm VAT) và phí bảo trì 371.869 đồng/m2. Theo đó người mua phải trả 1,5 tỉ đồng để sở hữu một căn NƠXH hơn 70m2. Nếu người mua vay 1 tỷ đồng với lãi suất 8,2% trong 5 năm, vẫn nằm ngoài khả năng chi trả của đại bộ phận người có thu nhập thấp, thậm chí trung bình.
Các chuyên gia tài chính cho rằng, số tiền người vay phải trả cho ngân hàng cả gốc lẫn lãi không nên quá 50% thu nhập mỗi tháng. Lãi suất cho vay càng cao làm giảm khả năng mua nhà của người dân, khiến thị trường BĐS thêm khó khăn. NHNN cần nghiên cứu tìm nguồn vốn trung, dài hạn để đưa ra gói tín dụng có lãi suất phù hợp khoảng 6%/năm và ổn định trong thời gian dài, thì người dân mới có thể tiếp cận được nhà ở.
Kinh nghiệm của Singapore về việc lo nhà cho người dân rất đáng quan tâm. Chính phủ Singapore đã xây dựng hàng loạt căn hộ cho người dân với giá ưu đãi. Ước tính, khoảng 80% dân Singapore sống trong những căn hộ được nhà nước trợ cấp. Chính phủ Singapore nhận thấy rằng NƠXH chất lượng cao, giá cả phải chăng khuyến khích sự gắn kết xã hội. Đó là không gian sống có tính cộng đồng, là nơi bác sĩ và thợ sửa xe, nghệ sĩ có thể sống cạnh nhau, tính gắn kết cộng đồng cao.
Cơ quan Phát triển nhà ở Singapore giữ vai trò chính trong việc phát triển các loại nhà ở, để người thu nhập thấp, trung bình có thể tiếp cận nhà ở qua các chính sách hỗ trợ. Hằng năm, công dân Singapore và các cặp vợ chồng mới hoặc sắp cưới sẽ đăng ký mua nhà với cơ quan này. Người mua nhà ở Singapore có thể lựa chọn vay của ngân hàng, với mức trần lên đến 85% tổng giá trị căn nhà (trước đây là 90%) trong vòng 25 năm từ Cơ quan Phát triển nhà ở, với lãi suất hiện nay là 2,6%/năm.
Tất nhiên đó là chính sách của Singapore, một quốc gia phát triển, có thu nhật rất cao, khác với Việt Nam nhưng mô hình này rất đáng được nghiên cứu và học tập khi Việt Nam có điều kiện.
Tại cuộc họp ngày 30-3-2023 của Bộ Chính trị, Ban Bí thư để cho ý kiến về Đề án Tổng kết 10 năm thực hiện Nghị quyết số 15-NQ/TW, ngày 10/6/2012 của Ban Chấp hành Trung ương Đảng khóa XI một số vấn đề về chính sách xã hội giai đoạn 2012-2020. Bộ Chính trị khẳng định, việc tiếp tục đổi mới, phát huy hiệu quả chính sách xã hội là nhiệm vụ chiến lược, thường xuyên của Đảng, Nhà nước, của cả hệ thống chính trị và toàn xã hội, góp phần bảo đảm định hướng xã hội chủ nghĩa, thực hiện tăng trưởng kinh tế đi đôi với thực hiện tiến bộ và công bằng xã hội; bảo đảm an sinh xã hội, phúc lợi xã hội cho nhân dân, tạo điều kiện để nhân dân tham gia, thụ hưởng ngày một tốt hơn thành quả của phát triển.
Bộ Chính trị khẳng định, đầu tư cho thực hiện các mục tiêu chính sách xã hội phù hợp với khả năng nền kinh tế, trong đó nguồn lực Nhà nước đóng vai trò chủ đạo cùng các nguồn lực quan trọng của doanh nghiệp, xã hội, đóng góp của người dân; kết hợp nội lực với ngoại lực thông qua hợp tác quốc tế.
Đó cũng là mục tiêu chúng ta đang hướng tới, mà Nghị quyết 33 của Chính phủ vừa mới ban hành là một giải pháp hướng tới công bằng xã hội; bảo đảm an sinh xã hội, phúc lợi xã hội cho người dân.
Huy động nguồn lực xây nhà ở cho người thu nhập trung bình Ngày 1-4-2023, Thủ tướng giao Bộ Kế hoạch và Đầu tư nghiên cứu hoàn thiện thể chế, chính sách, huy động tối đa nguồn lực tài chính trong và ngoài nước phát triển NƠXH và thị trường BĐS, nhất là nhà cho người thu nhập trung bình, nhu cầu ở thật. Thủ tướng yêu cầu các địa phương công bố quy hoạch, bố trí quỹ đất, xây dựng kế hoạch phát triển NƠXH; thực hiện nghiêm quy định dành 20% quỹ đất ở đã đầu tư hạ tầng kỹ thuật trong các dự án nhà ở thương mại, khu đô thị để phát triển NƠXH. Các địa phương quy hoạch, bố trí xây dự án độc lập nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân tại vị trí thuận tiện, quy mô lớn, đủ hạ tầng kỹ thuật, đặc biệt tại Hà Nội, TP HCM. Chính phủ yêu cầu Bộ Xây dựng xây dựng dự thảo nghị quyết của Quốc hội thí điểm một số chính sách nhằm đẩy mạnh phát triển NƠXH, trình vào kỳ họp thứ 5 sắp tới; hướng dẫn địa phương, doanh nghiệp triển khai đề án xây dựng ít nhất một triệu căn nhà cho người thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp đến năm 2030. Theo Bộ Xây dựng, từ nay đến năm 2030 cả nước cần 2,4 triệu căn NƠXH, nhà ở công nhân. Toàn quốc đã hoàn thành hơn 300 dự án NƠXH khu vực đô thị và nhà ở công nhân khu công nghiệp, quy mô 155.800 căn; 400 dự án đang triển khai, quy mô 454.000 căn.
Lưu Vĩnh Hy
