 |
| Các thành phố lớn của Việt Nam lọt vào danh sách đắt đỏ nhất ở Đông Nam Á do giá nhà ở tăng cao. (Ảnh: Pixabay) |
Thị trường bất động sản Việt Nam đang phải chịu áp lực lớn khi mà giá nhà vẫn tiếp tục leo thang. Theo đó, TP.HCM, trung tâm kinh tế và tài chính lớn của cả nước, hiện là một trong những thành phố khó tiếp cận nhà ở nhất tại Đông Nam Á đối với người dân địa phương, vượt qua cả Bangkok, Jakarta và Singapore.
Dân số tăng nhanh, tình trạng đầu cơ và nguồn cung đình trệ đang đẩy giá nhà tăng cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng thu nhập của người dân. Đây cũng là tình trạng tương tự mà nhiều thành phố lớn trên thế giới hiện đang phải đối mặt.
Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam, cho biết: “Rõ ràng là nguồn cung nhà ở tại TP.HCM hiện đang ở mức thấp kỷ lục”. Ông đã chỉ ra một loạt các vấn đề, từ rào cản pháp lý, vấn đề của các nhà phát triển, thị trường tài chính biến động, cho đến quá trình ra quyết định của chính quyền bị chậm trễ.
Savills dự báo TP.HCM sẽ thiếu hụt hơn 18.000 căn nhà từ nay đến năm 2026. Đồng thời, chỉ có dưới 5% nguồn cung dự kiến trong ba năm tới sẽ có mức giá phải chăng, được định nghĩa là các căn hộ có giá dưới 3 tỷ đồng (khoảng 157.290 USD).
Tại thủ đô Hà Nội, giá bất động sản tăng cao và tình trạng các căn hộ bị thổi giá cũng khiến người mua nhà bức xúc. Sự bất mãn này đã thúc đẩy sự ra đời của một nhóm cộng đồng trên Facebook có tên "Cộng đồng tẩy chay mua nhà ở Hà Nội để tránh bị làm giá", thu hút hơn 100.000 thành viên kể từ khi ra mắt vào tháng 4 năm nay.
 |
| Các thành phố lớn của Việt Nam lọt vào danh sách đắt đỏ nhất ở Đông Nam Á do giá nhà ở tăng cao. (Ảnh: Theo số liệu từ Savills) |
Bên cạnh đó, các bảng giá đất mới, được đưa ra tại nhiều địa phương sau các sửa đổi Luật Đất đai nhằm điều chỉnh giá sát với thị trường, cũng đang gây lo ngại. Trong một báo cáo được công bố vào tháng 9, Bộ Xây dựng đã cảnh báo rằng những điều chỉnh này có thể đẩy giá nhà tăng từ 15% đến 20% do chi phí phát triển tăng lên.
Dự thảo bảng giá đất của TP.HCM, công bố cuối tháng 7 nhưng vẫn chưa được thông qua, cho thấy giá đất có thể tăng từ 5 đến 10 lần. Một số khu vực thậm chí đang đối mặt với mức tăng lên đến 50 lần so với khung giá cố định năm năm trước.
“Luật Đất đai sửa đổi gần đây hy vọng sẽ giúp cung cấp nhiều đất sạch để có thể phát triển hơn, nhưng các nhà phát triển khu vực tư nhân vẫn cần lợi nhuận khả thi nên luôn có sự căng thẳng về giá”, ông Griffiths nói.
Theo Numbeo, một cơ sở dữ liệu toàn cầu dựa trên nguồn cộng đồng, từ giữa năm 2022, TP.HCM và Manila được xếp hạng là những thành phố khó mua căn hộ nhất đối với các hộ gia đình địa phương ở Đông Nam Á. Tại TP.HCM, theo một số phân tích, để một hộ gia đình có thể sở hữu được căn hộ rộng 90 mét vuông sẽ cần đến hơn 32 năm thu nhập trung bình khả dụng. Vào năm ngoái, TP.HCM cũng đã vượt qua Singapore về khoảng cách giữa giá nhà trung bình và giá thuê ước tính, khiến việc thuê nhà tại khu vực trung tâm trở thành một phương án tiết kiệm chi phí hơn so với việc sở hữu một căn hộ.
 |
| Giá nhà ở tại một số thành phố lớn ở Đông Nam Á. (Ảnh: Hannah Kwah, BT) |
Bất chấp giá cả tăng cao, khối lượng giao dịch bất động sản tại Việt Nam đã tăng tới 35% so với cùng kỳ năm ngoái trong chín tháng đầu năm 2024, theo ước tính của công ty đầu tư VinaCapital.
Trên trang Batdongsan.com.vn, thuộc PropertyGuru của Singapore, lượng tìm kiếm đất nền, nhà riêng và căn hộ trong quý 3 năm nay đã tăng lần lượt 49%, 25% và 24% so với cùng kỳ năm trước.
Dấu hiệu phục hồi chậm
Ngành bất động sản Việt Nam đã rơi vào suy thoái trong năm 2022, và chỉ tăng trưởng trở lại trong quý đầu tiên của năm 2024.
Theo BMI, một công ty nghiên cứu thị trường thuộc Fitch Solutions: “Ngành bất động sản Việt Nam dường như đang phục hồi sau giai đoạn suy thoái kéo dài, nhưng chúng tôi cho rằng lĩnh vực kinh tế quan trọng này sẽ mất từ hai đến ba năm để quay lại tốc độ tăng trưởng trước suy thoái”.
BMI cho rằng tình trạng mất cân đối cung cầu nhà ở tại Việt Nam sẽ mất thời gian để bình thường hóa, do có độ trễ trong việc xây dựng và bàn giao các căn nhà giá rẻ nhằm giải quyết tình trạng thiếu hụt nguồn cung. Đồng thời, nhà đầu tư và người mua nhà cũng vẫn duy trì sự thận trọng sau các vụ án gần đây về gian lận tài chính, và sự gia tăng giám sát của chính phủ đối với các công ty bất động sản.
Dù vậy, các chuyên gia cho rằng, những cải cách gần đây theo Luật Đất đai năm 2024, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Nhà ở 2023 sẽ giúp giải quyết các vấn đề về tiếp cận đất đai kém hiệu quả cho việc phát triển dự án và cung cấp các ưu đãi cho nhà ở xã hội, dần mở đường cho một triển vọng tích cực hơn cho lĩnh vực này.
 Tín dụng bất động sản phục hồi chậm hơn dự kiến |
 Làn sóng đổi mới của các ngân hàng toàn cầu hướng đến môi trường |
“Chính phủ có nhiều công cụ để thúc đẩy nền kinh tế, chẳng hạn như tăng cường đầu tư cơ sở hạ tầng và tạo điều kiện thuận lợi cho sự phục hồi của lĩnh vực bất động sản”, ông Eric Levinson, Trưởng bộ phận quan hệ đối tác tổ chức tại VinaCapital, nhận xét. “Một thị trường bất động sản mạnh mẽ hơn chắc chắn sẽ cải thiện tâm lý và tiêu dùng của người dân Việt Nam, vốn đã bị trầm lắng phần nào trong năm 2024”.
“Cuộc khủng hoảng khả năng chi trả đã trở nên tồi tệ hơn qua mỗi năm khi nguồn cung nhà ở thiếu hụt. Do đó, việc tăng cường hợp tác giữa khu vực công và khu vực tư nhân là điều rất cần thiết để giải quyết vấn đề này một cách toàn diện”, ông Griffiths từ Savills Việt Nam nhận định.
